서울남부지방법원 2024타경113940. 강서구 화곡동 경민아트빌 제3층 제301호, 이용상태는 공동주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 이 물건의 핵심은 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차인 배희주는 2019.05.02. 주민등록, 2019.01.14. 확정일자를 갖추고 보증금 237,000,000원의 주택임차권을 2023.06.13. 등기했습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 실제 임차인은 1명입니다.
말소기준은 2024.04.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 배희주의 임차권은 그보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 그래서 최저가가 감정가의 낮은 수준까지 내려왔다는 사실은 곧바로 할인이나 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경113940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로15길 52, 제3층 제301호 (화곡동,경민아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 이용 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 면적 / 규모 | 비교대상면적 29.78㎡ · 경민아트빌 16세대 · 2019.01.15. 준공 |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 85,197,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,102,519원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
핵심은 을구 순위1번 배희주 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019.01.11. 및 2021.02.04., 점유개시일은 2019.04.30., 주민등록일은 2019.05.02.이며, 최초 확정일자는 2019.01.14.입니다. 보증금은 최초 227,000,000원에서 2021.02.04. 10,000,000원이 증액되어 237,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 배희주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 2019.05.02 / 2019.01.14 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경민아트빌의 비교 가능한 최근 거래는 전용면적 29.95㎡, 6층에서 확인된 2025.11. 거래 2건입니다. 두 거래 모두 220,000,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 역시 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 29.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
표면 최저가는 85,197,000원이어서 최근 시세의 38.7%로 보이지만, 이 수치는 이 사건의 투자 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 배희주의 대항력 보증금 때문에 실질취득이 약 237,000,000원 수준에 고정되므로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 220,000,000원보다 오히려 높은 부담입니다. 따라서 5회 유찰이라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,546원 |
| 1. 임차인 배희주 보증금 | 237,000,000원 | 83,263,454원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 239,102,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 배희주 보증금의 미배당액은 153,736,546원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액 239,102,519원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 85,197,000원 | 153,736,546원 |
| 6회 유찰 시 | 68,157,600원 | 170,469,237원 |
| 7회 유찰 시 | 54,526,080원 | 183,855,389원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제3층 제301호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사지대 내 자체지반이 평탄한 정방형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 경민아트빌은 16세대 규모이며 최근 비교 가능한 실거래가 2건으로 확인됩니다. 사건 자체도 5회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 85,197,000원을 취득원가로 보지 말고, 대항력 보증금 237,000,000원과 미배당 인수액을 함께 판단해야 합니다.
- 최종 배당액 확인. 현재 계산상 인수액은 153,736,546원이지만 당해세 등 배당 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 배희주의 전입 2019.05.02., 확정일자 2019.01.14., 임차권등기 2023.06.13., 보증금 237,000,000원 및 배당요구 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 같은 건물 비교거래는 2025.11. 220,000,000원 2건입니다. 최저가가 아니라 실질취득을 이 가격과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 170,469,237원·183,855,389원으로 증가합니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 260,000,000원에서 85,197,000원까지 내려온 전형적인 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 배희주의 보증금은 237,000,000원, 대항력은 인정되고, 현재 배당가정에서 153,736,546원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 220,000,000원입니다. 즉 이 물건은 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태에서 5회 유찰과 선순위 임차권 승계가 겹쳐 있습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않다. 입찰 판단의 기준은 85,197,000원이 아니라, 인수까지 포함한 보증금 수준의 총부담이어야 합니다.
