대구지방법원 2025타경31409. 대구 서구 내당동 황제하이빌의 다세대주택으로, 감정가 212,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,716,000원입니다. 말소기준은 2018.10.19. 설정된 반고개새마을금고 근저당권 38,400,000원입니다. 그 뒤 2019년 같은 금고의 근저당권 12,000,000원, 2025년 케이비국민카드 가압류 31,211,840원, 그리고 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 단순히 감정가 대비 할인율만 보면 안 됩니다. 확인되는 실거래는 2건으로 2022.05에 120,000,000원, 2023.02에 60,000,000원이고 평균은 90,000,000원입니다. 현재 최저가 72,716,000원은 평균보다는 낮지만 가장 최신 거래 60,000,000원보다 12,716,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31409 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1028-22 5층501호 · 도로명 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 김광섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 72,716,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 36,576,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공 / 세대수 | 2004.08.10 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거의 가압류와 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.10.19. 반고개새마을금고 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 실거래 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
황제하이빌에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 54.78㎡이고, 실거래 표본 역시 54.78㎡·55.36㎡로 면적이 대응합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 55.36㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 54.78㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 72,716,000원은 실거래 평균 90,000,000원의 80.8%입니다. 그러나 최신 거래 60,000,000원과 비교하면 최저가가 더 높습니다. 실거래가 2건뿐이고 두 거래가격도 60,000,000원과 120,000,000원으로 차이가 커, 전체 평균 하나만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,708,888원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 반고개새마을금고 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 반고개새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 31,211,840원 | 20,607,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 81,611,840원 중 71,007,112원이 배당되고 10,604,728원이 미배당으로 남는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 일괄매각·내부구조 — 이 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서에는 목록1과 목록2 사이에 일부 경계벽이 없고, 목록2 일부에 가벽을 설치해 목록1과 일체로 이용하고 있다고 기재돼 있습니다. 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 달라 개별평가가 곤란해 목록1·2를 일괄하여 평가했습니다.
감정평가 내용에서도 501호와 502호는 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 다르고, 502호 일부를 501호와 일체로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 공부와 실제 이용형태의 차이는 가격보다 먼저 현장에서 확인해야 할 부분입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내당2,3동 행정복지센터 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3~4미터 블록포장도로, 서측으로 폭 약 3미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 179.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 656,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물의 5층 단위세대이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래성. 8세대 규모이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 최저가 72,716,000원은 평균 90,000,000원보다 낮지만 최신 거래 60,000,000원보다는 높습니다. ‘감정가의 34%’라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·2를 일괄평가한 사건이며 경계벽·가벽 상태와 실제 사용면적이 공부와 다릅니다.
- 내부구조 대조. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 다르므로 현장과 감정평가서를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2018.10.19. 반고개새마을금고 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 가격과 구조
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰됐다는 사실 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
현재 최저가 72,716,000원은 실거래 평균 90,000,000원보다 낮지만 가장 최신 거래인 60,000,000원보다 높고, 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 여기에 목록1·2의 경계벽·가벽과 실제 내부구조 차이 때문에 개별평가가 곤란해 일괄평가된 특성이 겹칩니다. 권리보다 가격 검증과 실제 구조 확인이 더 중요한 물건입니다.
