대구지방법원 2025타경31463. 대구 달서구 성당동 504-3 토지와 1·2층 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 안화숙이고, 말소기준권리는 2018.10.16 서부새마을금고 근저당권 87,600,000원입니다. 이후 설정된 채금란의 근저당 70,000,000원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 권리만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 2층 전부를 점유하는 전금숙의 전입일은 2018.04.30로 말소기준권리보다 빠릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 1명이며, 이 임차인은 보증금 2,000원에 대해 대항력 有, 배당표상 우선변제권 無로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금은 배당에서 소진되지 않고 매수인에게 2,000원 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 504-3 · 대명천로20길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1, 2층 주택 · 변소 |
| 토지 | 149.7㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1985.05.29 |
| 소유자 | 안화숙 (2011.11.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 389,699,100원 / 133,666,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전금숙 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 비가림설비 및 태양광발전설비를 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정됐던 평상새마을금고 근저당 78,000,000원, 삼원신용협동조합 근저당 19,500,000원, 동고령농업협동조합 근저당 34,000,000원과 김승수 전세권 90,000,000원, 김경호 전세권 120,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.10.16 서부새마을금고 근저당입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전금숙 | 2층 전부 | 2018.04.30 | 2,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000원 |
② 가격 해석 — 감정가 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가가 133,666,000원까지 내려온 상태로, 시나리오상 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 이를 실거래 시세 대비 할인율과 동일하게 해석해 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수는 없습니다.
특히 본건은 1985.05.29 사용승인된 1·2층 주택과 토지를 함께 매각하는 구조이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실보다 현재 실질취득액 133,668,000원을 기준으로 물건의 상태·점유관계·토지와 건물의 개별 가치를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,324원 |
| 인수 · 임차인 전금숙 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서부새마을금고 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 3. 근저당 · 채금란 | 70,000,000원 | 43,394,676원 |
| 4. 경매개시결정 채권자 · 전금숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 277,600,000원 중 130,994,676원이 배당되고, 미배당은 146,605,324원입니다. 서부새마을금고는 채권최고액 전액, 채금란은 43,394,676원을 배당받는 구조이며, 신청채권자 전금숙의 청구액 120,000,000원에는 배당이 없습니다. 임차인 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성당중학교 북동측 인근으로, 부근은 학교·단독주택·다가구주택·주상복합건물 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측 야외음악당로·서측 구마로39길·남측 대명천로·북측 장기로가 통과합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 사용승인일은 1985.05.29입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비, 옥상 비가림설비, 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 149.7㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 1,155,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연립/다세대 + 토지 형태의 1·2층 주택이고 1985년 사용승인 건물이며 이미 3회 유찰된 사건이라는 점을 감안해 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 133,666,000원만 보지 말고 임차인 인수 2,000원을 합친 133,668,000원을 취득 기준금액으로 잡으세요.
- 임차인 전금숙 확인. 2018.04.30 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인으로 반영하고, 2층 전부의 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 전금숙과 경매개시결정 채권자 전금숙이 동일인으로 표시되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 사안이므로 원본 서류와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 유찰률을 시세 할인으로 착각하지 않기. 3회 유찰·감정가 34.3%는 감정가 대비 수치입니다. 그 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 및 옥상 비가림설비·태양광발전설비의 포함 관계를 감정평가 내용과 대조하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 가정에서 미배당이 146,605,324원이고 신청채권자 배당은 0원입니다. 배당 구조와 경매 진행 관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 권리와 점유 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 대항력과 실제 점유다
이 사건은 감정가 389,699,100원에서 3회 유찰돼 최저가가 133,666,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 현재 확실하게 계산되는 취득비용은 최저가에 대항력 임차인 보증금 2,000원을 더한 133,668,000원입니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 2018.04.30 전입한 전금숙은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 금액은 2,000원으로 작아도 인수 자체는 존재합니다. 더욱이 이 임차인이 120,000,000원을 청구한 경매개시결정 채권자와 동일인으로 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성까지 점검해야 합니다. 권리는 소액 인수형, 가격은 시세 단정 금지, 점유관계는 확인 필수. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
