서울남부지방법원 2024타경114363. 서울 구로구 온수동 에코그린빌 101동 201호, 전용 43.04㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 319,000,000원에서 최저매각가가 255,200,000원으로 낮아졌고, 사건에는 8회 유찰로 표시되어 있습니다. 표면적으로만 보면 과거 실거래가 284,000,000~295,000,000원보다 낮은 가격에 진입할 수 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 매각 후 소멸하지 않는 임차보증금입니다.
임차권자 이은미는 2019년 6월 전입했고, 2023년 7월 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2023년 8월 30일에 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력을 무시하고 후순위 근저당권만 있는 일반적인 경매처럼 접근할 수 없습니다. 특히 보증금 298,000,000원에 대한 배당·인수 범위가 실제 매수비용을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경114363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 부일로1길 128-24, 제101동 제2층 제201호 (온수동, 에코그린빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 43.04㎡ · 지상 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2019.02.07 |
| 건물규모 | 에코그린빌 · 28세대 |
| 소유자 | 홍현우 (2019.08.16 소유권 이전) |
| 감정가 | 319,000,000원 |
| 최저매각가 | 255,200,000원 (감정가의 80%, 8회 유찰 표시) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 284,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
권리분석의 기준점은 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 해당 가압류의 청구금액은 1,015,737,806원이며, 경매 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 이후 등기된 주택도시보증공사와 이은미의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 을구 1번 이은미 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기된 권리입니다. 2019년 6월 15일 점유를 시작하고 6월 17일 주민등록을 마친 이력이 있으며, 최초 보증금 284,000,000원에 2021년 14,000,000원이 증액되어 총 보증금은 298,000,000원입니다. 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서고 대항력도 인정되는 것으로 표시되어 있으므로, 배당 후 보증금 잔액의 매수인 인수 문제를 반드시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 2명 확인 대상
임차 관련 기재는 이화와 이은미, 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.06.17로 표시되어 있지만, 동일 임대차관계인지 별도 임차관계인지는 확인되지 않습니다. 따라서 임의로 같은 사람으로 합치거나 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 일부승계인으로 언급되어 있으나, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이화 201호 · 전입세대확인서 |
미상 |
전입 2019.06.17 확정 2021.05.14 |
대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
|
이은미 건물전부 · 주택임차권등기 |
298,000,000원 |
전입 2019.06.17 확정 2019.05.28 / 2021.05.14 |
대항력 있음 우선변제 재확인 승계 아님 |
실제 임차인 기재 2명 · 주택도시보증공사는 일부승계 관계로 언급되므로 별도 보증금 합산 금지. 이화와 이은미의 동일 세대·동일 임대차 여부 확인 필요.
또한 이은미는 주택임차권자이면서 2024.04.30 강제경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 관련 기재에는 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 확인 필요성이 제시되어 있으나, 동일인 명의로 임차권과 경매신청이 존재한다는 사실만으로 가장임차인이라고 판단할 수는 없습니다. 실제 임대차계약과 보증금 지급내역, 경매신청 채권의 성격을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 80%의 착시
에코그린빌의 비교 가능한 실거래로 제시된 거래는 2건입니다. 대상 물건 전용면적은 43.04㎡이고 비교 거래의 전용면적은 43.91㎡입니다. 거래 시점은 2021년과 2023년이므로 현재 시장가격을 확인하는 자료로는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5층 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4층 | 284,000,000원 |
| 2건 평균 | 43.91㎡ | — | 289,500,000원 |
최저매각가 255,200,000원만 비교하면 전체 실거래 평균 289,500,000원의 88.2%, 최신 거래 295,000,000원의 86.5%입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수금액을 제외한 비교입니다. 이 물건의 투자 판단에서는 최저매각가와 인수보증금의 관계를 먼저 해결해야 합니다.
일반적인 대항력 임차보증금 일부배당 구조에서는 보증금 중 매각대금에서 배당받은 금액을 제외한 잔액만 매수인에게 인수되어, 낙찰가와 인수액의 합이 보증금에 가까워질 수 있습니다. 그러나 이 사건의 제시된 배당 추정은 이은미 배당액 0원, 보증금 전액 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 총부담을 단순히 보증금 298,000,000원으로 고정할 수는 없으며, 실제 배당액이 확인되기 전에는 전액 인수 가정의 위험을 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,372,800원 |
| 1. 임차권 · 이은미 | 298,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 250,827,200원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 이은미 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정배당 기준. 집행비용 4,372,800원, 채권자 배당 250,827,200원, 소유자 잔여 0원. 채권별 우선순위·중복 청구·임차인 배당관계 및 당해세 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
이 배당 추정의 중요한 특징은 이은미에게 배당되는 금액이 없고, 이은미 보증금 298,000,000원이 매수인 인수로 처리되었다는 점입니다. 동시에 채권자 청구액 합계는 1,583,737,806원, 예상 배당액은 250,827,200원, 미배당액은 1,332,910,606원으로 계산됩니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 매수인의 부담은 별도로 존속하는 임차권 등 인수 대상 권리에서 발생합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수 구조가 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 (80%) | 255,200,000원 | 250,827,200원 | 298,000,000원 |
| 9회 유찰 시 (64%) | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 298,000,000원 |
| 10회 유찰 시 (51.2%) | 163,328,000원 | 160,241,408원 | 298,000,000원 |
각 회차에서 제시된 추정 인수액은 모두 298,000,000원입니다. 이는 임차보증금 전액 미배당·전액 인수를 가정한 결과입니다. 반대로 임차인에게 실제 배당이 이루어지면 그 배당액만큼 인수 잔액이 감소할 수 있으므로, 매수인의 총부담은 낙찰가와 실제 미배당 보증금의 합계로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동 소재 온수역(지하철 1·7호선) 북서측 근거리입니다. 주위에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.02.07 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 승강기, 화재탐지설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지로, 서측 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 사항이 있으며 공시지가는 1,996,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 정비구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 규제사항이 표시되어 있습니다. 향후 이용 및 개발 가능성은 개별 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 설비 하자는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 다세대주택으로, 제시된 비교 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.1회로 나타나 빠른 재매각이나 단기간 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 존속 여부. 을구 1번 이은미 주택임차권이 매각 후 존속하는 범위와 인수 금액을 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 이은미의 최초 보증금 284,000,000원과 증액분 14,000,000원에 대한 우선변제 순위, 배당요구 효력 및 실제 배당가능액을 검토해야 합니다.
- 이화의 실제 임차관계. 이화와 이은미가 동일 세대인지, 각각 독립된 임차계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 이화의 보증금은 미상이며, 별도 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 주택도시보증공사 승계. 주택임차권 일부승계 관계의 범위와 보증금 반환채권의 귀속을 확인해야 합니다. 동일 보증금을 원임차인과 승계인에게 각각 더하면 안 됩니다.
- 이은미의 중복 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자로 나타나는 경위를 관련 계약서·채권증빙·사건기록으로 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 여부는 자료 없이 단정하지 않습니다.
- 8회 유찰과 최저가 대조. 8회 유찰로 표시되지만 최저매각가가 감정가의 80%이므로, 실제 매각기일별 최저가와 변경·정지 이력을 법원 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자와 점유 범위를 확인하고, 대항력 임차인의 보증금 반환 문제와 인도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 체납 및 부대비용. 관리비, 세금, 등기 관련 비용과 명도에 필요한 금액을 확인해야 합니다. 최저매각가와 인수보증금만으로 최종 자금계획을 확정해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 재조사. 제시된 최신 거래가 2023.04이므로 2026년 입찰 판단에는 현재 실거래와 인근 유사 다세대 매물의 환금성을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문서와 배당요구 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 최종 부담액을 보라”
온수동 에코그린빌 201호는 감정가 319,000,000원에서 최저매각가 255,200,000원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 8회 유찰이라는 숫자가 곧 가격 경쟁력의 증거는 아닙니다.
말소기준 이전에 성립한 이은미의 임차권과 298,000,000원의 보증금은 이 경매의 핵심입니다. 제시된 배당표처럼 임차인 배당액이 0원이라면 해당 보증금을 전액 인수해야 한다는 가정이 적용되고, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 553,200,000원입니다. 반면 우선변제권과 실제 배당액이 달라진다면 매수인 인수 잔액도 재산정되어야 합니다.
여기에 이화의 별도 임차관계가 확인되지 않았고, 과거 실거래 표본은 적으며, 최근 거래 시점도 2023년에 머물러 있습니다. 따라서 권리관계 확정 전에는 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 먼저 임차권의 배당·인수 범위를 확인해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.
