/ 83,624,000원
서울남부지방법원 2024타경114363. 온수동 에코그린빌 101동 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 319,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 83,624,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4분의 1 가격처럼 보이지만, 권리관계를 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다. 이은미의 임차권은 2023.07.27 등기됐고 전입은 2019.06.17, 점유개시는 2019.06.15로 말소기준인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
등기된 이은미의 임차보증금은 298,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 최저가만 내려간다고 매수인의 총 경제적 부담이 함께 내려가지 않습니다. 현재 최저가 83,624,000원을 기준으로 보면 보증금 수준까지 남는 부담은 약 214,376,000원이고, 실질취득은 결국 약 298,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경114363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 부일로1길 128-24, 제101동 제2층 제201호 (온수동, 에코그린빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제2층 제201호 |
| 대상 면적 | 43.04㎡ |
| 소유자 | 홍현우 · 2019.08.16 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 83,624,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인 2019.02.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
말소기준 이후의 2024.04.23 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2024.04.30 이은미 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이은미 임차권은 기준권리보다 선순위여서 별도로 보아야 합니다. 또 2022.12.09에는 민간임대주택등기가 존재합니다.
임차인 현황 — 실제 조사상 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.17 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 이화 | 201호 · 주거 | 2019.06.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
이은미는 등기부상 임차권자로 보증금·전입·점유개시가 확인되고, 말소기준보다 앞서 있어 인수위험이 명확합니다. 반면 이화는 전입일은 확인되지만 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않으므로 대항력이 확정된 것으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 조사상 실제 임차인은 2명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.98억으로 본다
에코그린빌은 총 28세대, 사용승인일은 2019.02.07입니다. 제공된 실거래는 2건으로, 2021.07 거래가 284,000,000원, 2023.04 거래가 295,000,000원입니다. 전체 평균은 289,500,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가는 모두 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 28.3%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 298,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 295,000,000원의 약 101.0%입니다. 즉 현 회차에서 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
거래 추세는 최근 거래가 이전 거래보다 3.9% 높은 것으로 집계됐습니다. 다만 거래 표본 자체가 2건뿐이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.9회라 환금성과 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,905,232원 |
| 인수 · 이은미 임차보증금 | 298,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 81,718,768원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이은미 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,905,232원과 주택도시보증공사 가압류 배당 81,718,768원으로 매각대금 83,624,000원이 소진됩니다. 이은미 임차보증금은 배당액 0원으로 표시되어 있고, 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동 소재 온수역(지하철 1·7호선) 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 도로·토지. 서측 포장도로와 접하며, 토지는 완경사의 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등 관련 지정이 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 28세대이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.9회로, 매각 유동성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 83,624,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 298,000,000원입니다.
- 이은미 임차권. 보증금 298,000,000원, 전입 2019.06.17, 점유개시 2019.06.15, 임차권등기 2023.07.27을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 이화 점유관계. 전입은 2019.06.17이나 보증금이 미상입니다. 별도 임대차인지, 이은미와의 관계가 무엇인지 확인이 필요합니다.
- 배당·인수 구분. 현재 배당표상 이은미에게 배당되는 금액은 0원입니다. 선순위 임차보증금 미변제 잔액이 매수인에게 남는 구조를 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 이후 효력과 관련 의무를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 289,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 295,000,000원을 우선 비교기준으로 두는 것이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 26%”가 아니라 “실질취득 101%”
이 사건은 경매 초보자가 가장 쉽게 착시를 일으킬 수 있는 유형입니다. 감정가 319,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 83,624,000원까지 내려오면 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차권의 보증금이 298,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 경제적 부담이 함께 내려가지 않고, 실질취득은 약 298,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
그 298,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 295,000,000원보다 약 1.0% 높습니다. 여기에 6회 유찰, 단지 평균 유찰 6.9회, 실거래 표본 2건, 그리고 보증금이 확인되지 않은 이화의 점유관계까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 들어가는 사건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 점유관계를 해소·확정하지 않으면 가격 메리트가 없는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
