대구지방법원 2025타경31499. 대구 달서구 두류동 804-51 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 감정가는 306,509,400원이지만 현재 최저매각가는 105,132,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면적인 가격 할인폭은 상당하지만, 이 물건은 소유자 단독 점유형 아파트처럼 단순하게 볼 수 없습니다. 전입신고가 말소기준권리 이전인 임차인이 3명이고, 대항력이 확인된 상태입니다.
특히 김창규는 1층 큰방을 사용하며 보증금 3,500만원이 확인됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이월분과 김정민도 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 1.051억만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 최소 1.401억의 실질취득에 더해 미상 보증금 위험까지 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31499 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 804-51 대구광역시 달서구 두류남7길 28-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하 창고 · 1층 단독주택(2가구) · 2층 단독주택(1가구) · 창고 2동 |
| 토지 | 159.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1991.06.26 |
| 소유자 | 정경철 |
| 감정가 / 최저가 | 306,509,400원 / 105,132,000원 (현재 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 85,219,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.03.12 접수된 을구 11번 근저당권, 채권최고액 103,400,000원, 근저당권자는 주식회사국민은행입니다. 이후 2025.01.13 한국주택금융공사로 권리가 이전되었고, 2025.07.04 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 2024.11.13 국민건강보험공단의 압류와 2025.07.04 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 ‘인수 후 총액’을 먼저 본다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이월분 | 미상 | 2019.10.11 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 |
| 김정민 | 미상 | 2018.02.19 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 |
| 김창규 | 1층 큰방 | 2019.10.11 | 35,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 · 전액 인수 |
현재 회차 최저매각가 105,132,000원에 김창규 보증금 35,000,000원을 더하면 실질취득은 140,132,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 있는 보증금 인수가 별도로 남기 때문에, 단순히 최저가만 비교해서 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이월분과 김정민의 보증금이 확인되지 않아 실제 총투입액은 140,132,000원을 넘어갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,271,848원 |
| 인수 · 임차인 김창규 보증금 | 3,500만원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 103,400,000원 | 102,860,152원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 남부새마을금고 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 115,400,000원 기준이고 예상 배당은 102,860,152원으로, 12,539,848원의 미배당이 발생합니다. 임차인 인수 35,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 부담하는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 소재 대구보건고등학교 서측 인근이며, 주변은 정비된 주택지대로 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1991.06.26 사용승인된 2층 건물로, 지하 창고와 1·2층 주거공간 및 창고 2동이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역이 확인됩니다. 토지면적은 159.0㎡입니다.
- 환금성. 실거래 자료가 확인되지 않아 시장가격을 정밀하게 대조하기 어렵습니다. 단독·다가구형 주택이 포함되고 선순위 임차인이 존재해 매수자층과 매각가 형성에 변수가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 105,132,000원만 보면 감정가의 34.3%로 매우 낮지만, 김창규 보증금 35,000,000원을 더한 최소 실질취득은 140,132,000원입니다.
- 미상 보증금 확인. 이월분·김정민은 대항력이 있으므로 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 총투입액을 확정하면 안 됩니다.
- 대항력 임차인 중심 명도. 김창규는 1층 큰방 점유 및 보증금 35,000,000원이 확인됩니다. 인수 후 점유관계와 명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 회차 시나리오. 4회 유찰 시 73,592,400원, 5회 유찰 시 51,514,680원이 제시되므로, 각 회차별로 미상 보증금까지 반영한 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서에서 임차인 보증금, 배당요구 및 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 인수액까지 계산해야 한다”
이 물건은 감정가 306,509,400원에서 현재 최저매각가 105,132,000원까지 내려와 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 그 자체가 아니라 대항력 있는 임차인을 포함한 실질취득액입니다. 김창규 보증금 35,000,000원을 반영하면 최소 실질취득은 140,132,000원이고, 이월분과 김정민의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건은 가격 매력은 크지만 권리·임차인 확인 없이는 위험도가 높은 물건입니다. 매수 판단의 승부처는 최저가가 아니라 미상 보증금까지 확정한 뒤의 총투입액입니다.
