대구지방법원 2025타경31505. 경북 고령군 개진면 부리 소재 공장·창고와 사무실, 관련 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 공장·창고는 일반철골구조, 사무실은 경량철골구조의 단층 건물입니다. 현재 소유자는 황진영이며, 2024년 7월 25일 설정된 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 공적채권 압류가 이어졌고, 아이엠뱅크가 임의경매를 신청했습니다.
눈에 띄는 것은 가격 하락폭입니다. 감정가 1,174,913,000원에 출발한 물건이 3회 유찰을 거쳐 402,995,000원까지 내려왔습니다. 하지만 주거용 아파트와 달리 공장용 부동산은 건물 상태, 공장 운영 가능성, 토지 이용관계, 물류 접근성, 지분 소유관계에 따라 거래 가능한 가격이 크게 달라집니다. 이 사건에서는 특히 일괄매각 대상 중 일부가 지분 토지라는 점을 먼저 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31505 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 개진면 부리 171-3 · 개경포로 1403-5 |
| 물건종류 | 공장·창고·사무실 및 관련 토지 |
| 건물 현황 | 공장·창고: 일반철골구조 판넬지붕 단층 사무실: 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 토지정보상 면적 1,674.0㎡ |
| 소유자 | 황진영 (2024.07.25 소유권이전) |
| 감정가 | 1,174,913,000원 |
| 최저매각가 | 402,995,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 | 주식회사아이엠뱅크 |
| 청구금액 | 678,056,407원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 목록 1·2·3·4·5·7 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3·4·5 토지 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 분석은 단순하지 않다
말소기준은 2024.07.25 접수된 을구 5번 아이엠뱅크 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,272,000,000원이고, 2024.07.29 변경계약으로 1,152,000,000원으로 감액되었습니다. 같은 날 을구 8번으로 채권최고액 120,000,000원의 별도 근저당권도 설정됐습니다.
2025년 3월부터 기술보증기금, 엠지캐피탈, 한국전력공사, 정구옥, 선정당사자홍세미, 제일테크 등의 가압류가 이어졌고 국민건강보험공단·국·고령군 압류 및 경매개시결정도 등기되었습니다. 이들은 말소기준권리 이후의 등기상 권리로, 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수 0원 판단의 전제
| 구분 | 확인 상태 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 0명 | 확인된 보증금 인수 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현황조사 및 점유 확인 필요 |
| 대항력 | 미확정 | 미확인 점유자의 대항력 가능성 조사 |
| 우선변제권 | 미확정 | 임대차 및 권리 성립일 확인 |
| 배당상 매수인 인수 | 0원 | 점유·임대차 확인을 전제로 한 추정 |
감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 공장에 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 사업장 사용자가 따로 있는 경우 실제 점유 개시 시점, 임대차 계약, 사업자등록 및 관련 권리 성립 여부를 확인해야 합니다.
현재 특정 임차인의 보증금·권리 성립일이 확인되지 않으므로 미확인 점유자에 대해 대항력 있음이라고 단정할 수 없습니다. 판정은 대항력 가능·미상으로 두는 것이 타당합니다. 따라서 배당상 인수액 0원은 유효한 참고 수치이지만, 점유관계가 검증되기 전까지 확정된 무위험 취득으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
현재 최저매각가는 402,995,000원으로 감정가 1,174,913,000원의 34.3%입니다. 감정가와의 차액은 771,918,000원입니다. 다만 이는 감정평가액 대비 차이일 뿐, 실제 시장가격보다 그만큼 싸다는 의미가 아닙니다.
같은 용도의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 최근 거래가격보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다. 현재 권리관계상 확인된 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득액은 최저가와 같은 402,995,000원이지만, 취득 관련 비용·현장 정리비·점유 문제 등은 별도로 고려해야 합니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 402,995,000원 | 34.3% | 1,818,721,037원 |
| 4회 유찰 시 | 282,096,500원 | 24.01% | 1,937,938,938원 |
| 5회 유찰 시 | 197,467,550원 | 16.81% | 2,021,383,083원 |
후속 회차는 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 표시된 미배당액은 예상배당 산정상 채권 부족분으로 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,429,950원 |
| 1. 을구 5번 · 아이엠뱅크 근저당 | 1,272,000,000원 | 396,565,050원 |
| 2. 을구 8번 · 아이엠뱅크 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 기술보증기금 가압류 | 532,000,000원 | 0원 |
| 4. 엠지캐피탈 가압류 | 84,904,957원 | 0원 |
| 5. 한국전력공사 가압류 | 11,065,010원 | 0원 |
| 6. 정구옥 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 선정당사자홍세미 가압류 | 6,709,820원 | 0원 |
| 8. 제일테크 가압류 | 8,606,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 6,429,950원을 제외한 396,565,050원이 선순위 담보권 배당에 투입되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 없는 것으로 추정됩니다. 예상배당 산정상 채권 청구액 합계는 2,215,286,087원, 총 미배당액은 1,818,721,037원입니다.
다만 근저당권 감액 및 기술보증기금의 일부 대위변제에 따른 권리 이전이 있으므로, 표의 선순위 배당액을 아이엠뱅크가 실제로 단독 수령할 금액으로 확정해서는 안 됩니다. 채권액과 배당귀속은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경북 고령군 개진면 부리 '창동마을' 북동측 인근으로, 중소규모 공장·농경지·농가주택 등이 혼재합니다. 평가 대상 중 다른 지역의 토지는 고령군 성산면 삼대리 '삼대마을' 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 평가 대상은 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다. 공장용 부동산이므로 실제 차량 진출입 여건과 물류차량의 통행 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공장 건물. 공장·창고는 일반철골구조 판넬지붕 단층이며, 주기둥은 H-Beam(350×175mm), 높이 10.1m입니다. 사용승인일은 2020.05.12, 증축일은 2020.08.06입니다.
- 사무실. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 바닥은 아스타일 등으로 마감되어 있습니다. 증축일은 2020.08.06입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다. 공장 운영에 필요한 기타 시설의 현재 작동 상태와 소유관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 196,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가상 일부 토지는 도로 접합, 접도구역 및 준보전산지 관련 사항도 있으므로 대상 필지별로 제한내용을 구분해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표의 공부와의 차이에 '도로'가 기재되어 있습니다. 도로의 실제 이용현황과 공부상 지목·경계·사용권원을 대조해야 합니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 이동이 용이한 컨테이너형 휴게실, 철제쓰레기장 및 철제폐기물 등은 평가와 매각에서 제외되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 지분 확인. 목록 1·2·3·4·5·7이 일괄매각되고, 목록 3·4·5는 지분매각입니다. 각 필지의 지번·면적·지분과 공유자 현황을 등기 및 매각목록 원본으로 대조하세요.
- 말소기준과 채권 변경 확인. 을구 5번 아이엠뱅크 근저당은 2024.07.29 채권최고액이 변경됐고, 2025.03.28 기술보증기금으로 일부 이전됐습니다. 변경등기·일부이전등기 및 채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
- 점유자와 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용 주체, 임대차 계약, 권리 성립일, 점유시설 및 인도 가능 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 세금 관련 채권 확인. 국·고령군 및 국민건강보험공단의 압류와 관련된 채권의 성격, 법정 우선순위 및 배당 반영 여부를 확인하세요.
- 제시외 및 매각 제외 물품 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동이 용이한 컨테이너형 휴게실과 철제시설·폐기물 등은 매각에서 제외됩니다. 잔존 물품의 소유자와 정리 주체를 확인하세요.
- 공장 사용 가능성 확인. 건축물대장, 증축 부분의 현황, 공장 관련 인허가와 전기·급배수설비 상태를 점검하세요.
- 토지 경계·도로 확인. 일부 토지의 지분매각 및 공부와의 차이에 기재된 도로 사항을 확인하고, 실제 진입로와 통행관계를 조사하세요.
- 실거래 기준 입찰가 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 매수를 결정하지 말고 인근 공장·창고 및 공장용지의 거래사례, 건물 이용 가능성, 정리비용과 향후 처분 가능성을 검토하세요.
- 경매서류 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 가치
이 사건은 표면적으로 매우 큰 폭의 유찰이 발생한 공장·창고 및 토지 경매입니다. 최저매각가는 402,995,000원이고, 매각으로 소멸할 후순위 채권도 많습니다. 예상배당표상 매수인이 직접 떠안을 채무는 0원으로 산정됩니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 담보권 말소 여부가 아닙니다. 일부 토지의 지분매각, 임대관계 미상, 제시외·매각 제외 시설, 공적채권 압류, 선순위 근저당 변경과 일부 이전이 함께 존재합니다. 여기에 공장 부동산 특유의 제한적인 매수층과 현장 사용가치 검증 문제가 더해집니다.
특히 실제 거래가격과의 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 큰 할인폭이 곧 가격상의 이익을 뜻하지 않습니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 좋은 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 실제 사용할 수 있는 토지·건물의 범위와 비용, 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
종합 결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 취득 대상의 복잡성과 시세 불확실성이 커서 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 입찰 전 반드시 확인할 대상은 매각 지분, 실제 점유관계, 근저당 일부이전 및 변경내역, 도로 이용관계와 현장 시설입니다. 가격 판단은 보류, 권리·현장 검증이 우선입니다.
