대구지방법원 2025타경31512. 달성군 다사읍 세천남로 70에 소재한 토지와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 5개호, 3층 다가구주택 5개호, 4층 다가구주택 3개호입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 등기상 소유자는 박영희입니다. 감정가 1,476,927,460원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 723,694,000원, 감정가의 49%입니다.
하지만 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 다수 임차관계입니다. 현재 배당표에는 보증금이 확인된 임차인 4명의 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 말소기준일인 2024.08.20보다 먼저 전입한 보증금 미상 신고인이 10명 더 있습니다. 이들의 보증금과 실제 임대차관계가 확정되지 않는 한, 매수인의 최종 실질취득비용도 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31512 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1609-9 · 세천남로 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2013.12.06 |
| 소유자 | 박영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,476,927,460원 / 723,694,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 다사농업협동조합 / 452,196,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 말소기준 | 2024.08.20 국민건강보험공단 압류 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 1609-9 및 1609-11은 2016.02.04 합병되어 현재 1609-9 소재 · 2~4층 발코니 부분 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 말소기준권리는 2024.08.20 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정·등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김은영의 주택임차권등기(2024.05.07)와 박진성의 주택임차권등기(2024.06.28)는 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람은 각각 보증금 90,000,000원과 80,000,000원이 확인되고, 현재 매각가 723,694,000원 가정에서는 전액 우선변제되는 것으로 계산돼 확인된 미배당 잔액은 0원입니다.
하종수와 최규리의 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 하종수는 2019.07.26, 최규리는 2021.12.20에 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람 역시 확정일자와 보증금이 확인되고 배당표상 각각 40,000,000원과 65,000,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 따라서 이 4명의 확인된 보증금만 놓고 보면 현재 배당 가정의 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 4명보다 ‘미상 10명’이 더 중요하다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 임차인·점유자 신고는 16명입니다. 이 가운데 보증금과 확정일자가 확인된 임차권등기 임차인은 4명이고, 말소기준 이전 전입이면서 보증금이 확인되지 않은 신고인은 10명입니다. 말소기준 이후 전입은 박검찬과 지주택입니다.
| 임차인·점유자 | 호실 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김외태 | 302호 | 2018.09.27 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 나채일 | 305호 | 2016.11.01 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.08.13 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김대형 | 202호 | 2021.11.30 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 박검찬 | 303호 | 2025.07.02 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 염수희 | 205호 | 2023.11.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.09.19 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 최규채 | 206호 | 2022.05.20 | 2022.05.20 | 확인 필요 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 가능 | 미상 |
| 김수현 | 306호 | 2021.01.26 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 이진섭 | 503호 | 2021.08.26 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2026.02.13 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 홍동표 | 502호 | 2022.06.20 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 손채린 | 505호 | 2022.05.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| ZHANG LUYAO | 503호 | 2021.09.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 김은영 | 203호 | 2022.04.28 | 2022.04.28 | 90,000,000원 | 2024.05.07 | 있음 | 있음 | 0원 |
| 박진성 | 201호 | 2022.05.31 | 2022.05.09 | 80,000,000원 | 2025.08.20 | 있음 | 있음 | 0원 |
| 하종수 | 506호 | 2019.07.26 | 2019.07.26 | 40,000,000원 | 2024.10.10 | 있음 | 있음 | 0원 |
| 최규리 | 501호 | 2021.12.20 | 2021.11.22 | 65,000,000원 | 2025.01.22 | 있음 | 있음 | 0원 |
| 지주택 | 확인 필요 | 2025.07.02 | 2019.10.21 | 0원 | 2025.09.26 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 723,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,636,940원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 박진성 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 임차인 하종수 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 최규리 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,092,414원 | 12,092,414원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,791,374원 | 13,791,374원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 403,173,272원 |
현재 배당 가정에서는 확인된 임차보증금과 가압류 채권이 전액 배당되고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 선순위 보증금 미상 점유자들의 금액도 위 배당표에 확정 반영된 것이 아니므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구세천초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 북측 세천로 남측 일대는 주택·소규모 공장지대입니다. 제조업소·판매시설·창고·물류센터·다가구주택 등이 혼재하고, 동측 인근에는 대단위 아파트단지, 서측 인근에는 성서5차첨단산업단지가 위치합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북측 간선도로 세천로변 시내버스정류장이 도보 약 7~8분 거리에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 계단실, 2층은 201·202·203·205·206호, 3층은 301·302·303·305·306호, 4층은 501·502·503호의 다가구주택으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2013.12.06입니다. 위생·급배수, 승강기 550kg/8인승, LPG가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(7층이하)·소로3류 접합·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고, 기존 1609-9 및 1609-11 지번은 2016.02.04 합병되어 현재 1609-9번지에 소재합니다. 2~4층 발코니 부분은 건물에 포함 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 10명부터 확인. 김외태·나채일·김대형·염수희·최규채·김수현·이진섭·홍동표·손채린·ZHANG LUYAO의 실제 임대차계약, 보증금, 현재 점유 및 배당 여부를 대조해야 합니다.
- 확인된 임차권등기 4명의 배당 재확인. 김은영·박진성·하종수·최규리의 보증금이 실제 배당절차에서도 전액 소진되는지 확인해야 매수인 잔존 인수액 0원을 확정할 수 있습니다.
- 세금 압류 5건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 배당구조가 달라질 수 있으므로 구체적인 세액과 법정기일을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당구조 확인. 다사농업협동조합 청구액 452,196,291원에 대해 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원으로 계산된 이유를 원본 권리관계와 함께 확인해야 합니다.
- 감정가 49%를 시세 할인으로 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가 대비 49%이지만 미상 임차보증금까지 포함한 실질취득가는 확정되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물, 합병된 지번, 2~4층 발코니 평가 범위를 현황과 공부에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,476,927,460원에서 최저가 723,694,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 보증금이 확인된 임차권등기 임차인 4명은 현재 배당 가정에서 전액 변제돼 잔존 인수가 0원이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 신고인이 10명 남습니다.
여기에 국세·지방세 압류 5건과 신청채권자 청구 452,196,291원의 예상배당이 0원으로 나타나는 배당구조까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 순서는 “49%라서 입찰 검토”가 아니라 “선순위 임차보증금과 세금부터 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산”입니다. 확인된 범위의 인수는 0원이지만, 전체 인수위험은 아직 0원으로 확정할 수 없습니다.
