서울남부지방법원 2024타경115755. 구로구 개봉동 개봉프라자 제6층 제602호, 전용 97.3㎡ 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트조 8층 건물의 6층이고, 사용승인일은 1993.12.30.입니다. 등기상 소유자 명윤정은 2011.12.28. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 230,000,000원입니다.
표면적인 가격만 보면 강합니다. 감정가 422,145,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 216,138,000원, 감정가의 51.2%입니다. 2021년 실거래 표본 평균 362,000,000원과 비교해도 59.7%에 불과합니다. 다만 거래 표본은 2021.08.과 2021.10. 두 건뿐이어서 현재 시세로 바로 단정하기 어렵고, 권리관계에는 가등기와 말소기준 판정의 충돌이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경115755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로3길 51, 제6층 제602호 (개봉동, 개봉프라자) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 97.3㎡ · 철근콘크리트조 8층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 사용승인일 1993.12.30. |
| 소유자 | 명윤정 (2011.12.28. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 422,145,000원 / 216,138,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠캐피탈주식회사 / 71,817,031원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 매각 2,145,000원 · 외부 건물명은 ‘제일아파트’로 표시 |
① 권리 흐름 — 계산상 소멸보다 ‘기준권리의 존속’을 먼저 확인
갑구 2번 가등기는 1996.12.27. 접수된 소유권이전청구권가등기이고, 별도 주의사항에는 담보가등기 여부와 종류 확인 필요라고 표시되어 있습니다. 판정상 기준권리 1996.12.02.보다 뒤이므로 계산상 소멸 대상으로 잡혔지만, 앞선 근저당의 말소 이력 때문에 가등기보다 선순위인 유효 권리가 실제로 존재하는지부터 다시 대조해야 합니다.
현재 소유권은 명윤정에게 있고, 2011.12.28. 신한은행 근저당 149,760,000원이 설정된 뒤 두성종이주식회사·김동영·이현주·학산문화사 등의 근저당과 여러 가압류가 이어졌습니다. 2024.04.24. 엠캐피탈주식회사의 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본이 2021년 2건뿐
단지명은 실거래 자료에서 ‘제일아파트’로 확인되며 총 19세대입니다. 대상 면적과 일치하는 실거래는 2021년 두 건, 평균 362,000,000원입니다. 감정가 422,145,000원은 이 평균보다 높지만, 세 차례 유찰된 현재 최저가는 평균의 59.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 97.3㎡ | 6층 | 380,000,000원 |
| 2021.10 | 95.43㎡ | 8층 | 344,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 2건 | 362,000,000원 |
현재 최저가 216,138,000원은 표본 평균의 59.7%, 최신 거래인 2021.10. 344,000,000원의 약 62.8%입니다. 숫자상 할인폭은 분명하지만 비교 거래가 모두 2021년이고 표본도 두 건뿐이므로, 현재 매물 호가나 최근 실거래를 확인하지 않고 “시세보다 40% 싸다”라고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,825,932원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경서농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 경서농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 경서농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 경서농업협동조합 | 104,000,000원 | 4,312,068원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 경서농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 광명새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 주식회사신한은행 | 149,760,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당 · 두성종이주식회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 15번 근저당 · 김동영 | 72,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 16번 근저당 · 이현주 | 40,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 18번 근저당 · 주식회사학산문화사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 19번 근저당 · 주식회사학산문화사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 20번 근저당 | 171,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 8번 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 83,150,396원 | 0원 |
| 15. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,419,124원 | 0원 |
| 16. 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,915,386원 | 0원 |
| 17. 갑구 11번 경매개시 · 엠캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 18. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,205,244,906원 중 채권자 배당액은 212,312,068원, 미배당은 992,932,838원입니다. 신청채권자 엠캐피탈주식회사의 청구액 71,817,031원은 현재 회차 산정에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉3동주민센터 서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로 판매시설·근린생활시설·아파트 건부지로 이용 중이며, 북측 왕복 2차선 도로와 서측·남측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·시장·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 공시지가는 4,815,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 단지이고 확인되는 실거래도 2021년 2건뿐입니다. 외부 표기는 ‘제일아파트’, 등기와 주소는 ‘개봉프라자’로 확인돼 매물 검색과 담보평가 시 명칭을 함께 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 벽체 이용 샷시조 발코니 약 14.3㎡가 제시외 건물로 평가돼 포함 매각됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 1996.12.02. 근저당이 2000.06.10. 말소된 이력과 현재 말소기준 판정을 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지, 본등기 완료 여부와 잔존 효력이 무엇인지 매각물건명세서와 등기신청정보로 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류확인·현장 점유·사업자등록 여부를 함께 점검하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 근저당이 배당 산정에 포함돼 있으므로 실제 존속 권리만으로 배당순위를 다시 계산하세요.
- 현재 시세 확인. 비교 거래가 2021년 두 건뿐입니다. 2026년 매물 호가와 인근 유사 면적 거래를 추가로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 건물명 혼용. 등기상 개봉프라자와 외부 표시 제일아파트가 동일 물건인지 현장 동·호수와 건축물대장을 대조하세요.
- 제시외 발코니. 약 14.3㎡ 제시외 건물의 현황, 사용 상태, 철거·원상복구 가능성과 전용면적 산입 여부를 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 관리주체에 공용부분 체납관리비, 승강기·시설 유지 상태를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리가 먼저다”
현재 최저가 216,138,000원은 감정가의 절반 수준이고, 인수 계산도 0원입니다. 가격표만 보면 충분히 눈길이 갑니다. 하지만 이 사건은 싸게 나온 아파트를 고르는 문제보다 먼저, 무엇이 실제 말소기준권리인지 확정하는 문제입니다.
1996년 경서농업협동조합 근저당을 기준으로 하면 그 뒤의 가등기와 수많은 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 그 근저당이 등기 이력대로 이미 말소된 권리라면, 1996년 가등기와 후속 권리의 순위 판단을 처음부터 다시 해야 합니다. 임대관계도 미상이고 시세 표본은 2021년 두 건뿐입니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류입니다. 가등기와 말소기준 문제가 해소된 뒤에야 216,138,000원의 할인폭이 진짜 매력으로 바뀝니다.