62,230,000원
대구지방법원 2025타경31583. 대구 달서구 이곡동 성서창신맨션 202동 1207호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 소유자는 미래투자주식회사로, 2014.05.20. 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.07.15. 등기된 이상민의 주택임차권 150,000,000원입니다. 이상민은 2022.07.05. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.20.로, 2025.07.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
여기에 박정수의 2025.07.14. 전입 기록도 있습니다. 다만 박정수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 즉 현재 계산되는 89,290,140원은 이상민에 관한 인수액이고, 박정수 관련 위험은 그 밖에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1194-2 성서창신맨션 202동 12층 1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 12층 |
| 소유자 | 미래투자주식회사 (2014.05.20. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 다시 1.5억대로 만든다
말소기준은 2025.07.24. 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 이상민은 2022.07.05. 전입·점유했고, 2024.07.15. 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구와 확정일자도 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금에 미치지 못하기 때문에 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.05 2022.06.20 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 박정수 | 2025.07.14 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 기록은 2명입니다. 이상민의 보증금은 현재 회차 배당계산에 반영돼 있지만, 박정수는 보증금·확정일자가 미상이라 현재 계산된 인수액에 포함되지 않습니다. 따라서 이상민 인수액만 확인하고 권리검토를 끝내면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 이상민 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 62,230,000원 | 89,290,140원 | ≈ 150,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 43,561,000원 | 107,623,098원 | ≈ 150,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 30,492,699원 | 120,456,170원 | ≈ 150,000,000원 |
② 시세 비교 — 비교해야 할 숫자는 6,223만원이 아니라 약 1.5억
성서대백창신한라타운 전용 59.96㎡의 실거래는 최근 표본 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 133,666,666원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 130,000,000원, 최신 거래 130,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 가격 추세 -14.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 130,000,000원 |
최저가 62,230,000원만 보면 최근 12개월 평균의 47.9%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이상민의 선순위 보증금 인수까지 반영한 실질취득은 약 150,000,000원으로, 최근 12개월 평균 130,000,000원의 115.4% 수준입니다. 최신 거래도 130,000,000원입니다. 즉 경매 최저가는 낮지만 실제 취득부담은 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 임차인 이상민 보증금 | 150,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이상민은 보증금 150,000,000원 중 60,709,860원을 배당받고, 부족분 89,290,140원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 대구와룡초등학교 남측 인근으로, 부근은 대단위 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 2호선 성서산업단지역과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1207호이며, 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·규제. 단지 서측 왕복 6차선 도로와 동측 폭 약 8미터 도로에 접하고, 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당합니다. 공시지가는 1,826,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성서대백창신한라타운은 876세대, 사용승인일 1994.10.14.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균 130,000,000원, 최근 추세 -14.5%로 가격 흐름은 약세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 62,230,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 이상민 미배당 보증금까지 포함한 약 150,000,000원을 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰의 착시 확인. 3회·4회 유찰 시 매각가는 43,561,000원·30,492,699원으로 낮아지지만, 이상민 인수액은 107,623,098원·120,456,170원으로 커집니다.
- 박정수 임대차 원본 확인. 2025.07.14. 전입은 말소기준 2025.07.24.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 보고 별도 확인이 필요합니다.
- 이상민 배당·인수 구조 재확인. 현재 배당계산상 60,709,860원 배당, 89,290,140원 인수입니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원이고 추세가 -14.5%이므로, 과거 거래의 전체 평균 133,666,666원을 주된 가격 근거로 삼지 마세요.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유관계와 관리비 체납 여부는 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 1.5억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 매우 명확합니다. 감정가 127,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 62,230,000원까지 내려왔지만, 이상민의 선순위 임차보증금 150,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서는 60,709,860원만 배당되고 89,290,140원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 약 150,000,000원 부근에 머뭅니다.
그 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -14.5%입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 박정수의 전입 기록까지 따로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”는 이유로 접근할 사건이 아닙니다. 권리상 인수부담과 추가 임차인 확인을 먼저 끝내고, 시세 비교 역시 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상, 권리 위험도 남아 있는 고주의 물건입니다.
