80,605,000원
대구지방법원 2025타경31589. 달성군 현풍읍 테크노폴리스메가타워 1동 4층 404호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상의 용도는 ‘의원’이고, 감정평가 당시에는 ‘근린생활시설’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 전일환이며, 등기부상 핵심 권리는 2016.04.27 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.07.25 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 2025.11.20 달성군(대구광역시)의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. (주)금화개발의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 ‘의원’ · ‘근린생활시설’로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 중 4층 404호 · 사용승인일 2016.04.01 |
| 소유자 | 전일환 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰 · 현재 회차 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 255,302,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미상
2016.04.11 설정됐던 주식회사대구은행의 기존 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2016.04.27 새로 설정된 을구 4번 근저당권 276,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 80,605,000원을 가정한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차인·점유자 확인
| 점유자 | 사용 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)금화개발 | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사만으로는 보증금과 권리발생 시점을 알 수 없습니다. 특히 말소기준일인 2016.04.27과 점유자의 권리발생 시점 사이의 선후관계를 확인해야 실제 대항력 여부를 판단할 수 있습니다. 보증금 역시 미상이므로 현 단계에서 특정 인수금액을 만들어 넣거나 ‘인수 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
② 유찰과 가격구조 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가 235,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 80,605,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34%, 4회 유찰 시 56,423,500원, 5회 유찰 시 39,496,450원으로 설정돼 있습니다. 그러나 근린시설은 점유자의 보증금과 대항력 확인 전에는 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 197,245,890원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 220,992,123원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 39,496,450원 | 38,385,514원 | 237,614,486원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 276,000,000원 | 78,754,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 276,000,000원 중 78,754,110원이 배당되고 197,245,890원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 근저당 미배당액 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 별도로 (주)금화개발의 보증금은 미상이므로 실제 점유관계에 따른 인수 가능성은 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 달성군 교육문화복지센터 남서측에 위치하며, 주변은 각종 규모의 근린상가·아파트단지·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측으로 테크노대로, 서측으로 테크노상업로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 대중교통상황을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하1층·지상6층 건물 중 4층 404호이며, 사용승인일은 2016.04.01입니다. 위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 ‘의원’이고 감정평가 당시 ‘근린생활시설’로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역· 연구개발특구에 포함됩니다. 토지는 평지의 가로장방형, 상업용이며 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 근린시설이라는 용도와 점유관계 미확정 상태를 함께 놓고 보면 감정가 대비 하락폭만으로 가격 소화력을 낙관하기보다 실제 점유·이용상태를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)금화개발 점유관계 확인. 사무실 점유 사실은 확인됐지만 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수 위험을 확정하지 마세요.
- 말소기준 선후관계 확인. 기준일은 2016.04.27입니다. 점유자의 권리발생 시점이 이보다 앞서는지 여부가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 대조. 집합건축물대장상의 용도는 ‘의원’, 이용상태는 ‘근린생활시설’입니다. 점유·임대차 내용과 함께 최종 서류를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 집행비용과 근저당권을 반영했고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
- 유찰가만으로 가격판단 금지. 3회 유찰·감정가 34%라는 수치는 감정가 대비 하락폭일 뿐입니다. 점유자 인수 여부가 확인되기 전에는 80,605,000원을 최종 실질취득비용으로 단정하지 마세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유가 아직 안 풀렸다”
이 사건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016.04.27 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 ‘안전’으로 닫기에는 아직 이릅니다. 현황조사상 (주)금화개발이 사무실을 점유하고 있으면서 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 이 점유자의 대항력이 말소기준보다 앞서는지, 보증금이 얼마인지가 확인되지 않는 한 실제 인수위험은 열려 있습니다. 또 3회 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 근거도 충분하지 않습니다. 등기 권리는 정리형, 점유 권리는 미확정. 이 사건은 가격보다 먼저 임대차관계를 확정해야 하는 물건입니다.
