대구지방법원 2025타경31589. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 테크노폴리스메가타워 1동 4층 404호 근린상가입니다. 집합건축물대장상 용도는 의원이며, 실제로는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정가 235,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,497,000원입니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 가격이 내려온 물건입니다.
등기부상 말소기준권리는 2016.04.27. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 달성군 압류가 등기되어 있습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 현황조사에서 확인된 사무실 점유자의 보증금과 권리관계가 미상이라는 점이 이번 사건의 가장 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 4층404호 도로명주소: 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노대로 61 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건축물 용도 | 집합건축물대장상 의원 · 현재 근린생활시설로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 4층 404호 |
| 사용승인일 | 2016.04.01 |
| 소유자 | 전일환 (단독소유) |
| 감정가 | 235,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,497,000원 (감정가의 16.81% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 아이엠뱅크 / 255,302,077원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.27. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 현황조사상 점유자 | (주)금화개발 · 사무실 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 위험은 미확정
이 물건의 권리관계를 이해하려면 먼저 이미 말소된 근저당권과 현재 말소기준이 되는 근저당권을 구분해야 합니다.
2016.04.11. 주식회사와이디개발 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 당시 설정되었던 주식회사대구은행의 채권최고액 7,800,000,000원 및 1,800,000,000원 근저당권은 2016.04.27. 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
2016.04.27. 전일환 명의로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이것이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.07.25. 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 2025.11.20. 달성군의 압류가 등기되었습니다. 해당 경매개시결정과 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 달성군 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·배당순위는 별도로 확인해야 하며, 등기말소만으로 모든 조세 관련 부담을 판단할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금·대항력 미상이 핵심
현황조사에서 (주)금화개발이 본건을 사무실로 사용하는 것으로 조사되었습니다. 그러나 보증금, 차임, 점유개시일 및 확정일자가 확인되지 않았으며, 임대관계 자체도 명확하게 확정되어 있지 않습니다.
| 점유자 | 사용 현황 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)금화개발 | 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고, 그 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
이 경우 매수인의 실질취득비용은 단순한 최저매각가 39,497,000원이 아니라 낙찰가와 인수해야 할 금액을 합한 비용으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 이러한 인수형에 해당하는지 판단할 수 없습니다. 따라서 실질취득비용 역시 확정할 수 없으며, 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 16.81%가 곧 시세의 16.81%는 아니다
감정가 235,000,000원이었던 물건이 5회 유찰되어 현재 최저매각가 39,497,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 16.81%입니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 특히 근린상가는 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 위치, 층별 이용 수요, 공실 가능성, 임대료 및 매각 유동성에 따라 시장가격이 크게 달라질 수 있습니다.
5회 유찰된 사실은 가격이 크게 조정되었다는 의미이지만, 동시에 종전 회차의 가격에 매수 수요가 충분히 형성되지 않았다는 신호로도 해석할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 시장에서 인정하는 적정가격으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,110,946원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 276,000,000원 | 38,386,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | 276,000,000원 | 237,613,946원 |
집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당액과 미배당액은 채권최고액 276,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 매각대금 39,497,000원 중 집행비용 1,110,946원을 제외한 38,386,054원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 237,613,946원입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액이 곧 낙찰자의 인수액은 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미회수액은 원칙적으로 매수인이 그대로 승계하는 금액이 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있어 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 16.81% |
39,497,000원 | 38,386,054원 | 237,613,946원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.77% |
27,647,900원 | 26,750,238원 | 249,249,762원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 8.24% |
19,353,530원 | 18,605,166원 | 257,394,834원 |
유찰이 추가로 진행되면 예상 매각대금이 낮아지고 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 이는 채권 회수의 문제이지, 그 자체가 매수인의 인수 위험을 뜻하지는 않습니다.
다만 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 회차별 최저매각가만으로 실질취득비용을 계산하거나 어느 회차가 적정 매수 시점인지 결론 내릴 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 달성군 교육문화복지센터 남서측에 위치합니다. 주변에는 각종 근린상가, 아파트단지 및 공원 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 테크노대로, 서측으로 테크노상업로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 대중교통 상황 등을 종합한 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로 조건. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 왕복 3차선 포장도로에 접해 있습니다. 다만 상가의 실제 접근성은 개별 호실의 위치와 건물 내 동선까지 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물로 사용승인일은 2016.04.01입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상의 용도는 의원이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 향후 실제 사용 목적에 따른 용도 적합성 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등과 관련된 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력이 있는 근린상가입니다. 향후 환금성은 실제 임대 수요, 점유관계, 공실 가능성 및 유사 호실의 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차관계 확인. (주)금화개발의 실제 임차 여부, 점유개시 시점, 계약기간, 임대보증금 및 차임을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검증. 사업자등록 및 점유 관련 사항, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능성을 판단해야 합니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리와 임차인에 관한 기재를 원본으로 확인해야 합니다. 점유자의 권리관계가 명확해지기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
- 실거래 및 임대시세 검토. 동일 건물 또는 인근의 유사한 근린상가를 기준으로 최근 실거래가와 실제 임대료·공실 상황을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 않아야 합니다.
- 조세채권 확인. 달성군의 압류가 등기되어 있으므로 관련 조세채권의 종류와 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 명도 가능성 검토. 사무실 점유자가 있는 만큼 낙찰 이후 점유 이전, 인도절차 및 명도에 필요한 시간과 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합상가의 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 건축물대장상 의원 용도와 실제 근린생활시설 이용 상태를 대조하고, 향후 사용할 업종에 적합한지 확인해야 합니다.
- 입찰 자금 계획. 2026.11.05. 매각기일에 적용되는 입찰보증금, 매각조건 및 최저매각가를 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%의 가격보다 미상 임차인의 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 235,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 39,497,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%라는 비율은 눈길을 끌지만, 이것이 실제 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.
등기부에서는 2016.04.27. 근저당권이 말소기준으로 확인되고, 후순위 경매개시결정과 압류 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 (주)금화개발의 사무실 점유가 확인되며, 보증금과 대항력 여부는 여전히 미상입니다.
근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액 237,613,946원은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 하지만 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 배당받지 못한 임차보증금에 대해서는 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 현재는 해당 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
또한 근린상가의 실거래 시세와 임대수익 자료가 확인되지 않아, 최저가 또는 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 5회 유찰된 상업용 부동산이라는 점을 고려하면 가격 하락의 원인을 확인하는 과정도 중요합니다.
결론은 '가격 하락은 확인, 권리 인수는 미확정, 시세 메리트는 판단 보류'입니다. 실제 임차관계와 보증금, 대항력, 조세배당 및 유사 상가 실거래를 확인하여 실질취득비용을 산정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
