대구지방법원 2025타경31595. 대구 서구 내당동 ‘삼익뉴타운’ 301동 11층 1107호 아파트입니다. 감정가는 405,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,450,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2009.11.16 설정된 주식회사대구은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 대구은행 근저당들과 중소기업은행 근저당, 대구신용보증재단·신용보증기금·서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며 현장에서는 거주인 폐문부재로 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유관계·명도상대 확인은 입찰 전 다시 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 308-11 삼익뉴타운 301동 11층 1107호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 148.19㎡ · 지상 12층 중 11층 |
| 소유자 | 유성훈 · 2009.11.05 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 198,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 209,132,935원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2009.11.16 접수된 을구 15번 대구은행 근저당입니다. 이후 2015년·2016년·2020년의 대구은행 근저당, 2023년 중소기업은행 근저당과 2024~2025년 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 예상표상 낙찰자가 별도로 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
삼익뉴타운 동일 면적대 실거래는 장기간 가격 편차가 큽니다. 전체 11건 평균은 461,818,181원이지만, 2021~2023년의 높은 거래가격이 섞여 있어 지금의 가격 판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 309,000,000원이며 최신 거래는 2025.11의 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 148.46㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 148.19㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2024.04 | 148.46㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2023.03 | 148.19㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2023.02 | 148.46㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2022.05 | 148.19㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.04 | 148.46㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2021.09 | 148.19㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2021.07 | 148.46㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 2021.06 | 148.46㎡ | 4 | 587,000,000원 |
| 2021.06 | 148.46㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 309,000,000원 |
현재 최저가 198,450,000원은 최근 12개월 평균 309,000,000원의 64.2%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 현 회차에는 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로도 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,300원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사대구은행 | 84,000,000원 | 74,871,700원 |
| 을구 17번 근저당 · 주식회사대구은행 | 34,500,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 주식회사대구은행 | 62,800,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 72,250,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 390,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,586,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 1,031,136,540원 중 채권자 예상배당은 194,871,700원이며 미배당은 836,264,840원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 836,264,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 894,966,350원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 97,240,500원 | 95,090,171원 | 936,046,369원 |
현 회차에서도 신청채권자 중소기업은행까지 배당이 도달하지 않는 구조입니다. 추가 유찰 시 채권자의 미배당 규모는 더 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수채무는 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 서구 내당동 경운초등학교 서측 인근. 아파트단지와 후면 주택지, 공원, 학교 등이 형성된 지역으로 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 대체로 보통입니다. 단지 북측은 왕복 4~5차선 평리로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 12층 중 11층이며 감정평가서상 사용승인일은 1983.12.29입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 대로3류와 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래성. 삼익뉴타운은 1,776세대이고 동일 면적대 실거래 11건이 확인되지만, 최근 거래가격은 과거 고가 구간보다 크게 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 461,818,181원보다 최근 12개월 평균 309,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격대가 이전 구간보다 37.7% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 과거 480,000,000원~600,000,000원대 거래를 회복가치로 전제해서는 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재였습니다. 현장 점유자와 실제 인도 대상자를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당은 2023.06.08 채권최고액 68,700,000원 변경등기가 있으므로 최신 등기 원문과 채권관계를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 거주인 폐문부재로 내부 구조·마감상태를 직접 확인하지 못한 평가입니다. 수리비가 응찰가에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 ‘하락장을 얼마나 반영하느냐’
이 물건은 현재 예상 기준으로 매수인 인수액 0원이고, 2009년 말소기준 근저당 이후의 담보권·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 비교적 부담이 적습니다. 가격도 감정가 405,000,000원에서 2회 유찰돼 198,450,000원까지 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 309,000,000원의 64.2%입니다.
다만 이 단지의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 시세가 과거보다 37.7% 하락했다는 사실입니다. 최근 거래 298,000,000원과 320,000,000원이 현재 시장의 직접적인 비교대상입니다. 따라서 결론은 권리상 양호·가격상 여유는 있으나, 하락 추세와 점유·내부상태를 반영해 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
