서울남부지방법원 2024타경116826. 독산동 골드마운틴 8층 801호로, 감정 이용상태는 오피스텔이며 방3·거실·주방·화장실· 다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 김거인은 2021년 5월 20일 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했고, 2021년 6월 4일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 문제는 소유권보다 앞선 임대차 관계입니다.
이현준의 임대차계약일은 2021년 5월 12일, 확정일자는 2021년 5월 21일, 전입·점유개시는 2021년 6월 4일입니다. 이후 2023년 7월 12일 보증금 258,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 7월 14일입니다. 따라서 이현준 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경116826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로51길 11-7, 제8층 제801호 (독산동, 골드마운틴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방3·거실·주방·화장실·다용도실·현관 등 · 지하 2층, 지상 8층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2020.09.02 |
| 소유자 | 김거인 (2021.05.20 매매 · 거래가액 259,000,000원 · 2021.06.04 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 124,190,000원 (5회 유찰 · 감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.14 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 541,157,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액이 매수인에게 넘어온다
등기부상 2020년 12월 21일 설정됐던 서울원예농업협동조합 근저당권은 2021년 6월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 7월 14일 주택도시보증공사 가압류이고, 그보다 이틀 앞선 2023년 7월 12일 등기된 이현준의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 국의 압류와 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현준 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.04 | 2021.05.21 | 258,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 136,348,660원 |
| 이초희 801호 · 주거 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이초희는 2024년 2월 5일 전입으로 말소기준 2023년 7월 14일보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반대로 이현준은 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 핵심 임차인입니다.
③ 배당과 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 안 내려간다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,538,660원 |
| 1. 임차인 이현준 보증금 | 258,000,000원 | 121,651,340원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 541,157,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 124,190,000원이 전액 매각대금이 된다고 가정하면, 집행비용 2,538,660원을 제외한 121,651,340원이 이현준에게 우선 배당되고, 보증금 잔액 136,348,660원은 매수인에게 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득비용은 124,190,000원 + 136,348,660원 = 260,538,660원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 124,190,000원 | 136,348,660원 | 260,538,660원 |
| 6회 유찰 시 | 99,352,000원 | 160,836,336원 | 260,188,336원 |
| 7회 유찰 시 | 79,481,600원 | 180,349,069원 | 259,830,669원 |
④ 시세 비교 — 기준은 최저가 124,190,000원이 아니라 실질취득 260,538,660원
골드마운틴 실거래는 5건이 확인되지만, 비교 대상 면적 49.67㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 거래는 2025년 9월 8층 27.81㎡의 180,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 절대가격의 직접 비교에는 한계가 있지만, 가격 메리트를 판단할 때 과거 거래가 섞인 전체 평균 246,600,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 27.81㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 29.47㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.47㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 40.44㎡ | 7 | 276,000,000원 |
| 2021.07 | 39.60㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 180,000,000원 |
최근 12개월 평균은 180,000,000원이고 최신 거래도 180,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 260,538,660원으로 최근 기준의 144.7%, 금액으로는 80,538,660원 높습니다. 더구나 최근 거래 수준은 이전 거래군 대비 31.6% 하락한 흐름입니다. 따라서 최저매각가가 전체 실거래 평균의 50.4%, 최근 12개월 평균의 69.0%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 시세와 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 방3·거실·주방·화장실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한울중학교 서측 인근으로 주상복합건물·오피스텔·소형아파트·도시형생활주택·다세대주택·노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 8층 건물이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기·지상 및 지하 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 완경사 정방형 토지이며 남서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 4,001,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 신호. 골드마운틴은 16호 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰횟수도 5.0회로, 가격뿐 아니라 매각·재매각 시 유동성까지 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 124,190,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 예상 인수액 136,348,660원을 합친 실질취득 260,538,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 최저가는 99,352,000원, 7회 유찰 시 79,481,600원까지 낮아져도 실질취득은 각각 260,188,336원·259,830,669원입니다.
- 이현준 임차권 확인. 보증금 258,000,000원, 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.05.21, 임차권등기 2023.07.12 및 배당요구 관계를 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 이초희 점유관계 확인. 전입은 2024.02.05로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유와 명도 대상 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 면적 차이. 시장 비교 대상 면적은 49.67㎡인 반면 확인된 실거래 면적은 27.81㎡·29.47㎡·39.60㎡·40.44㎡로 일치하지 않습니다. 가격 비교 시 면적 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래군보다 31.6% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균 246,600,000원을 기준으로 가격을 낙관하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “124,190,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 5회 유찰된 최저매각가입니다. 감정가 379,000,000원이 124,190,000원까지 내려오면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 이현준 임차권의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 136,348,660원을 매수인이 승계하면 실질취득은 260,538,660원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 99,352,000원이나 79,481,600원으로 내려가도 인수액이 반대로 늘어 총부담은 각각 260,188,336원·259,830,669원으로 거의 달라지지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고 최근 가격 흐름은 31.6% 하락했습니다. 실거래 면적이 본건과 일치하지 않는 한계까지 감안하면, 이 물건은 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 시장 환금성을 가장 먼저 보는 사건입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 최근 시장 지표보다 높습니다.
