서울남부지방법원 2024타경116826. 서울 금천구 독산동 골드마운틴 8층 801호 오피스텔입니다. 2020년 사용승인된 건물로, 감정평가상 방 3개와 거실·주방 등을 갖춘 주거형 이용상태입니다. 소유자 김거인 씨가 2021년 259,000,000원에 취득했고, 이후 주택도시보증공사가 가압류와 강제경매를 진행했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.07.12 등기된 이현준 씨의 주택임차권입니다. 말소기준권리인 2023.07.14 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 등기됐고, 전입·점유 개시일도 2021.06.04입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 감정가에서 얼마나 할인됐는지보다, 최종적으로 얼마를 부담하는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 떠안는다

이 사건의 말소기준권리는 2023.07.14 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2020년에 설정됐던 서울원예농업협동조합 근저당권들은 2021.06.02 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.

가압류 이후 등기된 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이현준 씨의 임차권등기는 가압류보다 이틀 먼저 등기됐습니다. 전입·점유 역시 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서가 인수를 명시하므로, 낙찰자는 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 부담해야 합니다.

임차인·점유관계 분석

확인되는 임차권자는 이현준 1명이며, 별도로 이초희 1명의 전입 사실이 확인됩니다. 두 사람의 권리관계는 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 등기상 가압류권자이자 경매 신청채권자이며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

이현준 씨는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다. 우선변제권에 따라 매각대금에서 배당을 받더라도 보증금 부족분은 매수인에게 인수됩니다.

이초희 씨의 전입일은 2024.02.05로 말소기준권리 이후입니다. 현재 확인되는 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않아 별도 권리관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 계약관계를 확인해야 하며, 이현준 씨와의 관계도 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

골드마운틴의 실거래는 5건이 확인되고, 집계상 전체 평균은 246,600,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 먼저 확인해야 합니다.

실거래 표본은 대상 면적 49.67㎡와 일치하지 않습니다. 2025.09 거래의 전용면적은 27.81㎡이므로 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다. 최근 거래 표본도 1건에 불과합니다.

집계상 최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 180,000,000원입니다. 매수인의 현재 회차 실질취득 추정액 259,830,676원은 해당 거래금액의 약 144.4%, 금액으로는 79,830,676원 높은 수준입니다.

다만 최신 거래 호실의 면적이 더 작으므로 이 차이를 곧바로 대상 호실의 적정시세 대비 고평가 폭이라고 볼 수는 없습니다. 반대로 면적이 다른 거래를 근거로 79,482,000원의 최저가가 저렴하다고 평가하는 것도 오류입니다. 실제 매수인 부담액과 동일면적 거래의 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 79,482,000원 낙찰 가정)

예상배당은 집행비용 1,830,676원을 차감한 뒤 이현준 씨에게 77,651,324원을 배당하는 계산입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 배당 후 남는 임차보증금입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 변동할 수 있습니다.

회차별 실질취득 시뮬레이션

이 물건에서 중요한 특징은 낙찰가가 내려갈수록 인수할 임차보증금이 늘어난다는 점입니다. 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면 그만큼 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어나므로, 최저가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 규모 부근에서 크게 변하지 않습니다.

회차별 실질취득은 각 회차 매각가 가정액과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 변동으로 총액이 소폭 달라지지만, 전체적으로 임차보증금 258,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다.

현재 회차의 실질취득은 259,830,676원이고, 9회 유찰 가정에서도 259,315,633원입니다. 최저가 자체는 크게 하락하지만 실질취득은 515,043원 감소하는 데 그칩니다.

이는 선순위 임차보증금 인수형 경매의 전형적인 가격 착시입니다. 단순히 다음 회차까지 기다린다고 일반적인 무인수 경매처럼 취득원가가 크게 내려가는 것은 아닙니다. 오히려 인수액이 그대로 남는 상태에서 추가 비용과 점유 위험을 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 서울 금천구 시흥동 소재 한울중학교 서측 인근입니다. 주상복합건물·오피스텔·소형아파트·도시형생활주택·다세대주택·노변 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020.09.02 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 개별난방·승강기·주차장·급배수시설 등을 갖추고 있으며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·과밀억제권역 등이 표시되어 있고, 토지이용정보에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다. 실제 입찰·취득에 적용되는 조건은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.06.04 민간임대주택으로 등기되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 관련 의무가 기재되어 있으므로, 매각 후 등록 상태와 의무 승계 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 골드마운틴은 16세대 규모입니다. 확인된 실거래는 5건이며 최신 표본은 2025.09 거래입니다. 집계된 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 제한적인 거래 표본과 장기간 유찰 이력은 환금성 검토에서 불리한 요소입니다.
• 시세 방향. 실거래 집계상 최근 거래 수준은 과거 표본 대비 31.6% 하락한 것으로 나타납니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격을 평가하면 위험하며, 대상 호실과 면적이 일치하는 추가 거래사례 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 3번 이현준 임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당 부족분 180,348,676원은 현재 회차 예상치이며 실제 부담액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 79,482,000원을 취득원가로 생각해서는 안 됩니다. 현재 가정의 낙찰가와 인수보증금 합계는 259,830,676원이며, 취득 부대비용은 별도입니다.
• 이현준 임차권·배당 확인. 임차권등기 상태, 배당요구의 효력과 최종 배당액, 미배당 보증금 반환 대상 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 이초희 전입·점유관계. 전입일은 2024.02.05로 말소기준권리 이후이나, 보증금·확정일자·임대차계약과 실제 점유관계는 미상입니다. 후순위 전입이라는 사정만으로 명도에 아무런 문제가 없다고 볼 수 없습니다.
• 세금·배당순위. 인천세무서장의 압류가 확인됩니다. 당해세 등 조세채권의 우선배당 여부와 임차인 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 동일면적 실거래 확보. 최근 거래 참고가격은 180,000,000원이지만 전용 27.81㎡의 거래로 대상 면적 49.67㎡와 다릅니다. 동일면적·유사층·유사상태 거래를 확보하기 전에는 적정시세를 확정하기 어렵습니다.
• 다회 유찰 원인. 이미 7회 유찰됐고 단지 관련 경매 집계에서도 평균 7.0회 유찰이 확인됩니다. 선순위 임차권과 실질취득액, 점유관계 및 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 등록임대주택 등기와 매각 후 등록 상태·의무 승계·말소 여부 등을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비와 명도비용. 공용부분 미납관리비와 실제 명도비용은 실질취득액 외에 추가 부담이 될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 내역·감정평가서·실거래 자료와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7회 유찰됐지만 취득원가는 거의 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 379,000,000원에서 최저가 79,482,000원까지 내려온 7회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 중요한 것은 79,482,000원에 살 수 있는 물건이 아니라는 점입니다. 대항력 있는 이현준 씨의 임차보증금 258,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 구조이기 때문입니다.

현재 회차의 예상 인수액은 180,348,676원, 실질취득액은 259,830,676원입니다. 9회 유찰을 가정하더라도 실질취득액은 약 259,315,633원으로 큰 차이가 없습니다. 최저가가 계속 떨어져도 총부담은 보증금 규모 부근에서 유지됩니다.

실거래 집계상 최근 거래금액은 180,000,000원이고 과거 대비 가격 추세는 -31.6%입니다. 거래면적 불일치와 최근 표본 부족으로 대상 호실의 정확한 시세는 추가 검증해야 하지만, 현 시점의 비교자료만으로 가격상 유리함을 입증하기는 어렵습니다. 여기에 7회 유찰·16세대 소규모 오피스텔·추가 전입자 조사 필요성까지 고려하면 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 단순 최저가 할인율을 이유로 접근하기보다 선순위 보증금 인수 부담, 실제 점유관계, 세금 배당순위, 동일면적 실거래와 환금성을 확인하는 것이 우선입니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 얼마를 인수하느냐에 있습니다.