부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액 0원 구조입니다. 다만 3세대 규모 소형 다세대라 매입 후 매도 가능성과 거래 편의성은 함께 확인해야 합니다.

감정가

73,000,000원

평가금액

최저가

25,039,000원

3회 유찰 후

실거래

61,000,000원

최근 거래 1건

매수인 인수

0원

임차인 없음

대구지방법원 2025타경31833. 대구광역시 서구 원대동3가 1256-4 소재 제1층 제101호 다세대주택입니다. 전용면적은 47.56㎡이며 감정가는 7,300만원입니다. 현재 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 2,503만9천원까지 내려왔습니다.

권리관계의 핵심은 2017년 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리가 되고 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않아 낙찰자가 부담하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경31833
소재지	대구광역시 서구 원대동3가 1256-4 1층101호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 47.56㎡
소유자	김정희, 홍나연, 홍수민, 홍수현, 홍재진, 홍지연
감정가 / 최저가	73,000,000원 / 25,039,000원
신청채권자 / 청구	한국주택금융공사 / 21,884,989원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 조사 결과 인수 대상은 없습니다. 2017년 설정된 한국주택금융공사 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 기존 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 확보

동일 매칭 면적 실거래는 2021년 7월 1건이며 거래가는 61,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 실거래 대비 약 41% 수준으로 낮습니다.

거래월	전용	층	거래가
2021.07	50.28㎡	3	61,000,000원
평균	-	1건	61,000,000원

⚠️ 소형 다세대 환금성 체크 본건은 총 세대수 3세대 규모의 다세대입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만, 실제 매도 시에는 매수층과 거래기간을 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 25,039,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	850,702원
한국주택금융공사 근저당	246,000,000원	24,188,298원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저매각가는 최근 실거래 대비 낮은 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 임차인 인수 위험도 없어 권리상 안전한 구조입니다.

⛔ 확인 포인트 소형 다세대는 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있습니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하기보다 실제 매수 수요와 건물 상태를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대구광역시 북구청 남서측 근거리 주거지대로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물 내 단위세대로 이용 중입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 주거환경개선지구 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

낙찰가 판단. 최근 거래 61,000,000원 대비 최저가는 충분히 낮은 구간입니다.
권리 확인. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이며 매각 후 소멸합니다.
현장 확인. 소형 다세대는 내부 상태와 관리 상태가 가격 판단에 중요합니다.
환금성. 총 3세대 규모이므로 매도 가능 기간을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회, 환금성은 확인”

이 물건은 3회 유찰을 통해 최저매각가가 크게 낮아진 다세대입니다. 근저당권을 기준으로 권리는 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 소규모 다세대 특성상 매입 이후 매도 가능성과 관리 상태 확인이 중요합니다. 가격은 매력적이지만 현장 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	7,300만원
2	2026-05-26	유찰	5,110만원
3	2026-06-23	유찰	3,577만원
4	2026-07-21	대기	2,503만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성 확인이 필요한 원대동3가 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 가격 메리트는 확보

③ 예상배당표 (최저매각가 25,039,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회, 환금성은 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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