대구지방법원 2025타경31875. 대구광역시 달서구 죽전동 273-27 골든타워 1층118호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태는 ‘판매시설’입니다. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 118호이고 사용승인일은 2021.10.22.입니다. 현재 소유자는 주식회사태성전력으로, 2023.05.30. 매매를 원인으로 2023.06.08. 거래가액 516,383,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 중심은 2024.01.02. 설정된 주식회사씨브이네트의 채권최고액 150,601,440원 근저당입니다. 이것이 말소기준이고, 2025.07.18. 설정된 주식회사태원전기 채권최고액 400,000,000원 근저당과 2025.09.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금전채무는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31875 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 죽전동 273-27 골든타워 1층118호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1551 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 12층 내 1층 118호 · 사용승인일 2021.10.22. |
| 소유자 | 주식회사태성전력 · 거래가액 516,383,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 145,260,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 125,501,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2024.01.02. 을구 1번 주식회사씨브이네트 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사태원전기 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.19. 근로복지공단 가압류 23,003,940원은 2025.07.03. 해제를 원인으로 2025.07.04. 말소됐습니다.
② 가격 흐름 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 별도 판단
감정가는 605,000,000원, 현재 최저매각가는 145,260,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 5회 유찰 101,682,000원, 6회 유찰 71,177,400원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 145,260,000원 | 408,175,080원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 101,682,000원 | 451,142,988원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 71,177,400원 | 481,105,233원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인이 금전으로 승계하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판매시설의 현장 거래수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사씨브이네트 | 150,601,440원 | 142,426,360원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사태원전기 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 550,601,440원 중 채권자 예상배당은 142,426,360원이고, 미배당액은 408,175,080원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달서구 죽전동 죽전네거리 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철역 등이 소재하며, 일반 교통시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 50미터의 달구벌대로, 동측으로 폭 약 40미터의 와룡로, 북측으로 폭 약 4~8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 광대소각입니다. 토지면적은 2,753.8㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 광로2류·소로2류 등에 접합니다.
- 공시지가. 5,059,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 갑구 1-1의 부설주차장 등기와 죽전동 258-9·266-8 소재 주차장의 이용관계를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 현장 가격 확인. 감정가 605,000,000원 대비 최저가가 145,260,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가라고 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 판매시설의 위치·접근성뿐 아니라 실제 영업 가능성, 점유 상태와 환금성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.01.02. 을구 1번 주식회사씨브이네트 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 4회 유찰의 이유
이 사건은 말소기준이 명확하고 제공된 배당 시나리오에서 매수인 금전 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 반면 감정가 605,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 145,260,000원까지 낮아졌습니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실만 보면 눈길이 가지만, 판매시설로 이용 중이고 임대관계가 미상이며 부설주차장 등기도 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 얼마를 인수하느냐”보다 “왜 네 번이나 유찰됐고, 현재 145,260,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는가”입니다. 금전 인수 0원은 분명한 장점이지만, 점유·임대관계와 부설주차장 이용관계, 판매시설의 실제 환금성을 확인하기 전에는 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 검증이 필요한 사건입니다.
