서울남부지방법원 2024타경118372. 금천구 시흥동 금강파크빌 제2층 제204호, 전용 36.13㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리가 단순하냐가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 권종현은 임대차계약일과 확정일자가 2021.03.16, 전입·점유개시는 2021.04.07이고 보증금은 240,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 국민건강보험공단의 2021.10.26 압류입니다. 따라서 순수 권리순위만 보면 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 권종현 임차인에 대해서는 미배당액이 발생하더라도 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 다만 이 확약은 해당 임차인과 명세서에 적힌 주택임차권승계인에게 적용되는 조건이며, 확약 범위 밖의 별도 임차인에게까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 본 자료에서 확인되는 실제 임차인은 권종현 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 하지만 확약이 인수를 끊는다

등기부상 과거 우리은행 근저당권 142,450,000원과 서울시산림조합 근저당권 30,000,000원은 각각 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2021.10.26 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤의 2023.02.10 금천구 압류, 2023.05.31 주택임차권등기, 2024.05.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환책임은 별개의 문제인데, 이 사건에서는 명세서의 포기·말소 확약이 후자를 실질적으로 제거합니다.

임차인 분석

실제 임차인은 권종현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 명시되고 신청채권자이기도 하며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 시세 이상

금강파크빌은 16세대, 사용승인일 2015.05.08인 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 본건과 일치하는 36.13㎡이고 최근 실거래 표본은 2건입니다. 기록된 거래는 모두 2024.07, 3층, 235,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 모두 235,000,000원입니다.

현재 최저매각가와 확약을 반영한 실질취득액은 모두 254,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 235,000,000원의 108.1%입니다. 따라서 전체 평균이든 최근 12개월 평균이든 최신 거래든, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거가 없습니다. 실거래 표본도 2건에 그쳐 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

가정배당표상 현재 매각가 254,000,000원에서는 임차인 보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인 미배당액 자체가 없습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 240,000,000원 중 예상배당은 9,644,000원, 미배당은 230,356,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

회차별 인수 시나리오 — 룰상 인수와 확약 반영을 구분

룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 한 회차별 계산값입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함되어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신흥초등학교 북측 인근. 공동주택·다세대·연립주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제2층 제204호. 사용승인일은 2015.05.08이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 각각 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 380.6㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역. 공시지가는 3,048,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 금강파크빌은 16세대이고 동일 면적 최근 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 5.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서의 해당 조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
• 확약 범위 구분. 확약은 권종현과 명세서에 적힌 주택임차권승계인에게 적용됩니다. 확약 밖 임차인이 별도로 존재한다면 그 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
• 가격 착시 경계. 현재 실질취득액 254,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 235,000,000원의 108.1%입니다. 현재 회차에 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
• 회차·최저가 원문 대조. 5회 유찰로 표시되어 있으면서 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 254,000,000원입니다. 실제 매각기일 공고의 회차와 최저가를 반드시 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이고 실거래 표본이 2건뿐입니다. 아파트처럼 넓은 거래표본을 전제로 한 가격 판단은 피해야 합니다.
• 배당표 한계. 배당표는 집행비용을 포함한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각기일 공고를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리 함정은 확약이 풀었지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수주의 위험물건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특약이 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 해 실질 인수액을 0원으로 만듭니다. 권리분석의 가장 큰 장애물은 이 조건으로 해소됩니다.

그 다음에는 가격을 완전히 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 254,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 235,000,000원의 108.1%입니다. 5회 유찰, 16세대 다세대, 경매 매각률 0.0%까지 감안하면 지금 가격을 두고 싸다고 평가할 수 없습니다. 확약은 권리 리스크를 없앴지만 가격 리스크까지 없애지는 않았습니다. 이 사건은 권리조건 확인에는 통과 여지가 있으나, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 가격 보류형입니다.