다만 매각물건명세서에 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 가격상 기회는 있지만, 7회 유찰·16세대 소규모 건물·오래된 실거래 표본을 고려하면 조건 확인과 현재 시세 검증이 우선입니다.
* 인수 0원은 매각물건명세서상 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 권리는 이 결론에 포함되지 않습니다.
서울남부지방법원 2024타경118372. 서울 금천구 시흥동의 금강파크빌 제2층 제204호, 전용 36.13㎡ 다세대주택입니다. 2015년 사용승인을 받은 5층 건물에 위치하며, 단지 규모는 16세대입니다. 감정가 254,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가는 162,560,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 물건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 현 소유자 정희자의 소유권이전 등기는 2021.04.07이고, 같은 날 전입·점유를 시작한 것으로 기재된 임차인 권종현의 보증금이 240,000,000원입니다. 확정일자는 2021.03.16로, 말소기준권리인 2021.10.26 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차권을 중심으로 배당과 매수인 인수 문제를 검토해야 합니다.
결정적인 반전은 매각조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 보증금 인수가 실질적으로 해소됩니다. 다만 실제 입찰에서는 그 포기·말소 조건의 유효성, 적용 범위와 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로40길 88-13, 제2층 제204호 (시흥동, 금강파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.13㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2015.05.08 · 16세대 |
| 소유자 | 정희자 (2021.04.07 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 | 254,000,000원 |
| 최저매각가 | 162,560,000원 (감정가의 64% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 임차인 | 권종현 · 실제 임차인 1명 · 보증금 240,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원* (포기·말소 조건 미적용 시 예상 80,515,840원) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 142,450,000원)은 2021.04.07 말소됐고, 서울시산림조합 근저당권(채권최고액 30,000,000원)도 2018.07.18 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 두 근저당권을 현재의 인수채무나 배당채권으로 계산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.26 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 금천구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.04.07이므로, 후순위 임차인과 똑같이 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.4억
| 임차인 / 구분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권종현 건물 전부 · 주거 을구 5번 임차권등기 |
전입 2021.04.07 점유개시 2021.04.07 확정 2021.03.16 임차권등기 2023.05.31 |
240,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 잔액 인수 원칙 |
실질 0원* 포기·말소 조건 적용 원칙상 미배당 80,515,840원 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 · 신청채권자 |
원 임차인 권리의 승계 관계 | 중복 합산 금지 |
승계·대위 원 임차보증금 관련 권리 |
별도 임차인 아님 미배당 잔액 포기 조건 적용 |
실제 임차인은 권종현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 주택을 임차한 또 다른 임차인이 아니라, 기존 임차권의 승계인으로 기재된 기관입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 240,000,000원을 원 임차인 보증금에 더해 480,000,000원의 독립된 보증금 채무로 계산해서는 안 됩니다.
따라서 이 조건이 유효하게 적용·이행되면 권종현 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 판단합니다. 이 조건에 따른 실질 인수액은 0원*입니다.
③ 배당과 실질취득 — 낙찰가가 떨어져도 보증금 위험은 남는다
현재 최저매각가 162,560,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,075,840원을 제외한 159,484,160원이 임차보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 원래 보증금 240,000,000원 중 80,515,840원이 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,075,840원 |
| 1. 임차인 권종현 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 159,484,160원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등의 변수는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 승계 관계와 연결되어 있으므로 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액과 미배당 잔액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 역관계
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 포기 미적용 인수액 | 포기 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 감정가 64% |
162,560,000원 | 80,515,840원 | 0원* |
| 8회 유찰 가정 감정가 51% |
130,048,000원 | 112,572,672원 | 0원* |
| 9회 유찰 가정 감정가 41% |
104,038,400원 | 138,218,138원 | 0원* |
포기 조건이 없다면 8회·9회 유찰로 최저매각가가 더 내려가더라도 보증금 미배당 잔액이 함께 늘어납니다. 낙찰가 하락분만큼 취득 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.
반대로 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 모든 해당 권리자에게 유효하게 적용된다면, 이 임차인의 추가 보증금 인수 없이 매각대금 중심으로 가격을 평가할 수 있습니다. 결국 회차별 가격 전략은 포기·말소 조건의 이행 가능성을 확인한 다음 수립해야 합니다.
⑥ 시세 비교 — 69.2%라는 숫자의 유효기간
금강파크빌 동일 전용면적 36.13㎡ 실거래로 확인되는 거래는 2024년 7월의 235,000,000원 거래 기록 2건입니다. 두 기록 모두 3층이며, 현재 경매물건은 2층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 36.13㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 36.13㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 평균 | 36.13㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
| 현재 최저가 | 36.13㎡ | 2 | 162,560,000원 |
최저매각가는 위 실거래 평균의 69.2%입니다. 이 비교는 포기·말소 조건이 이행되어 실질취득 부담이 최저매각가 수준이 되는 경우에 의미가 있습니다. 조건이 적용되지 않는다면 보증금 인수액까지 합산한 실질취득을 기준으로 비교해야 하므로, 단순한 69.2% 할인 해석은 부적절합니다.
최근 가격의 상승·하락 추세도 이 두 거래만으로는 판단하기 어렵습니다. 최신 동일면적 거래와 인근 유사 다세대주택의 매매·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·다세대·연립주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물 내 2층 204호입니다. 벽돌쌓기·석재 붙임 외벽, 인테리어 마감, 창호 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비를 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 접도. 북측과 남측의 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 규제 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 380.6㎡, 개별공시지가 3,048,000원/㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 기준이므로 개별 호실의 대지권 면적과 혼동하지 않아야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 2024년 7월 이후의 동일면적 실거래가 확인되지 않습니다. 경매 평균 유찰 6.1회라는 점도 고려하면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 대조. 매각물건명세서의 임차인 권종현 및 주택도시보증공사 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건을 정확히 확인하세요. 해당 조건이 유효하게 적용되는지가 가장 중요합니다.
- 대항력과 임차권 확인. 2021.04.07 전입·점유, 2021.03.16 확정일자, 2023.05.31 임차권등기 내역을 대조하고 최신 임차인 현황을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 방지. 권종현 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 240,000,000원을 독립된 임차보증금 두 건으로 합산하지 마세요.
- 별도 점유자 여부. 임차권등기의 존재와 현재 실제 점유는 별개입니다. 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 포기·말소 조건 외 점유자 또는 임차인 위험이 없는지 점검하세요.
- 배당액 재검토. 현재 배당 추정에서는 집행비용 3,075,840원, 임차인 배당 159,484,160원, 미배당 80,515,840원입니다. 세금 및 실제 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 검증. 비교 실거래는 2024.07 기록 2건뿐입니다. 최신 동일면적 거래와 인근 유사 주택의 실거래·매물가격을 확인해 입찰가를 결정하세요.
- 유찰 원인 점검. 7회 유찰된 물건입니다. 임차권 위험뿐 아니라 실제 주택 상태, 수요, 금융 이용 가능성 및 명도 난도를 함께 살펴야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 누수·결로·설비 상태, 실제 점유 및 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획상 건축허가·착공제한지역 등은 지정기간과 현재 적용 여부를 확인해야 하며, 교육환경보호구역 관련 사항도 관할 기관에 확인하는 것이 안전합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 대조하세요.
맺으며 — “싼 최저가보다 중요한 건, 실제로 무엇을 인수하느냐”
서울남부지방법원 2024타경118372 금강파크빌 204호는 감정가 254,000,000원에서 162,560,000원까지 내려온 7회 유찰 다세대주택입니다. 표면상으로는 상당한 가격 조정이 이뤄진 것처럼 보입니다.
그러나 실제 임차인 권종현의 보증금은 240,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준권리보다 빠릅니다. 포기 조건이 없다면 80,515,840원의 미배당 보증금 인수 위험이 있으며, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 대체로 보증금 수준에 묶입니다.
이 사건에서는 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그 위험을 해소하는 중요한 요소입니다. 해당 조건의 유효한 이행을 전제로 하면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 가격 판단도 최저매각가를 기준으로 할 수 있습니다.
그럼에도 7회 유찰, 16세대 소규모 건물, 2024년 7월에 머무른 비교 거래는 보수적으로 평가해야 합니다. 최근 시장가격이 어느 수준인지, 재매각 수요가 있는지, 임차권 말소와 명도가 제대로 이뤄질지 확인되지 않은 상태에서 단순한 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
결론은 “조건부 권리위험 해소, 가격은 추가 검증”입니다. 포기·말소 조건이 확인되고 현재 시장가격과 점유관계까지 검증된다면 검토할 여지가 있습니다. 반대로 그 조건이 불확실하다면 낮아진 최저가만으로는 매수의 안전성을 확보할 수 없습니다. 종합적으로는 신중한 접근이 필요한 C등급으로 판단합니다.
