대구지방법원 2025타경32009. 성서2단지주공아파트 208동 4층 406호, 전용 37.67㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사한국개발이며 2011.08.19. 거래가액 74,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.02. 접수된 국의 압류입니다. 2019년 설정됐던 주형수의 근저당권 20,000,000원은 2021.09.09. 이미 말소돼 현재 기준권리가 아닙니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유입니다. 최기인은 임대차계약일·확정일자 2021.08.02., 주민등록·점유개시 2021.09.09.로 확인되고, 말소기준일인 2022.03.02.보다 앞섭니다. 보증금은 110,000,000원이며 2025.10.01. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 신당동 1846 성서2단지주공아파트 208동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.67㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 4층 406호 |
| 소유자 | 주식회사한국개발 (2011.08.19. 거래가액 74,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최기인 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.02. 갑구 3번 압류 · 국 (처분청 창원세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2022.03.02. 국의 압류가 말소기준이고, 그 이후 창원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 최기인의 전입·점유는 2021.09.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 2025.10.01. 접수된 임차권등기 자체는 후순위이지만, 이 임차인은 이미 그 전에 전입·점유를 갖춘 것으로 정리돼 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기인 | 전유부분 전부 | 2021.09.09. | 2021.08.02. | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최기인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 분류돼 있으므로 보증금 110,000,000원을 그대로 한 번만 봅니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 31,598,470원에 그치고 78,401,530원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 32,585,000원이 아니라 약 110,000,000원과 비교해야 한다
성서주공(2단지) 전용 37.67㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 81,791,666원, 최신 거래는 2026.07. 89,000,000원입니다. 최저가만 놓으면 최근 평균의 39.8%이지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수를 무시한 숫자라 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.67㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 37.67㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 13 | 75,500,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 9 | 94,500,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.04 | 37.67㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 37.67㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 37.67㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 81,791,666원 |
실질취득의 기준이 되는 보증금 110,000,000원은 최근 12개월 평균 81,791,666원의 약 134.5%, 최신 거래 89,000,000원의 약 123.6%입니다. 최근 12건 중 최고 거래가인 107,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 두고 “감정가의 34.3%라 싸다”거나 “32,585,000원에 아파트를 산다”고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 1. 임차인 최기인 보증금 | 110,000,000원 | 31,598,470원 |
| 2. 경매개시결정 · 최기인 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 31,598,470원만 배당되고 78,401,530원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있으며, 임차인 배당이 줄어들면 인수액은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,585,000원 | 78,401,530원 | ≈ 보증금 110,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,500원 | 88,001,071원 | ≈ 보증금 110,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 | 15,966,649원 | 94,720,751원 | ≈ 보증금 110,000,000원 수준 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신당초등학교 북동측 인근 성서2단지주공아파트로, 주변은 대단위 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 남서측에 지하철 2호선 계명대역, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측·서측으로 왕복 4차선, 북측·동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 성서주공(2단지) 1,412세대, 1995.05.04. 준공이며 대상 면적은 37.67㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 공시지가는 1,788,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0입니다. 본건 역시 현재 3회 유찰 상태여서 낮은 최저가 자체를 높은 환금성의 신호로 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 32,585,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수를 합친 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 현재 예상 인수액은 78,401,530원이지만 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차권자와 신청채권자가 모두 최기인이고 청구액도 110,000,000원입니다. 임대차계약서·전입·점유·채권 발생 근거를 직접 대조해야 합니다.
- 우선매수권 특별조건. 전세사기피해자 임차인 우선매수권과 1회 행사 제한 조건이 있으므로 외부 입찰자는 낙찰 가능성 자체를 별도로 판단해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.04.19. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2024.01.16. 공매취소공고로 말소됐습니다. 공매 진행과의 교차 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 체납세액 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 이후 창원시 압류도 있습니다. 배당표에 반영되지 않은 세액이 임차인 배당과 매수인 인수액에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,258만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 32,585,000원이 아니라 임차보증금 110,000,000원이어야 합니다. 대항력 있는 최기인의 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 매수인의 실질취득 부담은 약 110,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
그런데 성서주공(2단지) 37.67㎡의 최근 12개월 평균은 81,791,666원, 최신 거래는 89,000,000원, 최근 최고 거래도 107,500,000원입니다. 실질취득 기준이 이들을 웃돌기 때문에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고, 대항력 있는 임차인과 전세사기피해자 우선매수권이 겹쳐 외부 낙찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있습니다. 낮은 최저가를 보고 접근할 사건이 아니라, 인수보증금과 우선매수권을 먼저 보는 사건입니다.
