대구지방법원 2025타경32009. 대구 달서구 신당동 성서2단지주공아파트 208동 406호, 전용 37.67㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 95,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 15,966,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.
임차인 최기인은 2021.09.09. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.02.입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.03.02. 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가로는 집행비용 후 임차인에게 15,278,612원만 배당되고, 나머지 94,721,388원은 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 신당동 1846 성서2단지주공아파트 208동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.67㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사한국개발 (2011.05.13. 매매 · 거래가액 74,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 15,966,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최기인 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준은 2022.03.02. 국의 압류입니다. 이후 2023.10.30. 창원시 압류와 2025.10.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 최기인은 2021.09.09. 전입·점유해 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체는 2025.10.01. 접수됐지만, 임차인의 대항요건은 그보다 훨씬 앞선 2021.09.09.입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최기인 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.09 | 2021.08.02 | 110,000,000원 | 有 | 有 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 최기인은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하지만, 현재 매각대금으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
② 시세 비교 — 표면 19.5%가 아니라 실질 약 134.2%
성서주공(2단지) 동일 면적 37.67㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 81,958,333원, 가장 최근인 2026.09. 거래는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 37.67㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 37.67㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2026.08 | 37.67㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 37.67㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 37.67㎡ | 6 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 13 | 75,500,000원 |
| 2026.06 | 37.67㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 9 | 94,500,000원 |
| 2026.05 | 37.67㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.67㎡ | 12건 | 81,958,333원 |
표면 최저가 15,966,000원만 최근 평균과 비교하면 19.5%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 비율이어서 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 실질취득을 보증금 약 110,000,000원 수준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 134.2%, 최신 거래 85,000,000원의 약 129.4%입니다. 감정가 95,000,000원보다도 실질 부담이 큰 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 687,388원 |
| 1. 임차인 최기인 보증금 | 110,000,000원 | 15,278,612원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최기인 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 94,721,388원 |
강제경매 청구액 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원은 모두 최기인과 관련된 표시입니다. 실질취득 계산에서 이를 별도의 보증금 두 건처럼 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수 판단은 매각물건명세서와 배당 시나리오에 따른 임차보증금 미배당 잔액 94,721,388원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,966,000원 | 94,721,388원 | 실질취득은 보증금 약 110,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 | 11,176,200원 | 99,424,972원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 7,823,339원 | 102,717,481원 | 추가 유찰도 실질 가격 개선 효과가 제한적 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신당초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 남서측에 지하철 2호선 계명대역, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 성서주공(2단지) 1,412세대, 1995.05.04. 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 남측·서측 왕복 4차선, 북측·동측 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,788,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,966,000원만 보고 수익성을 계산하지 말고, 현재 인수액 94,721,388원을 포함해 보증금 110,000,000원 수준의 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 81,958,333원, 최신 거래 85,000,000원 모두 실질취득 수준보다 낮습니다. 표면 최저가의 19.5% 비율은 가격 가점 근거가 아닙니다.
- 임대차 실질 확인. 임차인 최기인이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 임차인 우선매수권과 1회 제한 특별매각조건 때문에 외부 입찰자의 낙찰 확정성이 제한될 수 있습니다.
- 공매 이력. 2023.04.19. 공매공고가 등기됐다가 2024.01.16. 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 5회 유찰의 의미. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 이 사건은 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가가 크게 낮아져도 인수구조 때문에 실질 가격은 함께 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·우선매수권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,596만원에 낙찰받아도 1,596만원짜리 매수가 아니다”
이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 최기인의 보증금 110,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 전액 회수하지 못한 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차에서는 최저가 15,966,000원에 인수액 94,721,388원이 붙어 실질취득은 보증금 약 1.10억 수준입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 81,958,333원과 최신 거래 85,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
6회·7회로 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조라 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다. 여기에 전세사기피해자 임차인의 우선매수권까지 있어 외부 입찰자의 낙찰 확정성도 제한됩니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리·입찰조건까지 복합적인 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.
