서울남부지방법원 2024타경118594. 강서구 염창동 현진파크뷰 102동 1004호, 전용 18.96㎡의 다세대주택입니다. 감정가 279,000,000원에서 13회 유찰되어 최저매각가가 15,338,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 5.5% 수준이라는 숫자가 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰자가 떠안게 되는 임차보증금입니다.

등기부 을구 1번에는 전경희의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 전입일은 2019.03.22, 임차권등기일은 2024.01.18이며, 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2024.05.16입니다. 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

전경희는 경매신청채권자이기도 합니다. 다만 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차의 실질과 채권관계는 원본 서류 및 관련 절차를 통해 확인해야 합니다. 본 분석에서는 매각물건명세서의 인수 조건을 우선하여 보수적으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

권리분석의 핵심은 을구 1번 주택임차권과 갑구 11번 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차인은 2019.03.22 전입했고, 2024.01.18 임차권등기를 마쳤습니다. 그 후인 2024.05.16에 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

과거 현대캐피탈 가압류와 국민건강보험공단·강서구·양천구 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있지만, 그 사실이 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 없애지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.4억이 실질취득금액을 결정한다

따라서 실거래가와 비교할 때 기준이 되는 금액은 최저가 15,338,000원이 아니라 실질취득 약 240,676,084원입니다. 이 차이를 무시하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.

③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

현진파크뷰 전용 18.96㎡의 실거래 내역입니다. 전체 10건 평균은 284,600,000원이지만, 과거 고가 거래가 상당수 포함되어 있으므로 현재 가격 판단의 주된 기준으로 사용하기 어렵습니다. 자료상 최근 12개월 거래는 2025년 8월 200,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다.

2021~2022년에는 282,000,000~300,000,000원 거래가 많았지만, 2023년 거래는 282,000,000원, 2025년 8월 거래는 200,000,000원입니다. 제공된 가격 추세 지표도 -32.0%로 하락 추세를 나타냅니다. 전체 평균만 보면 낮아 보일 수 있는 금액이라도, 최신 거래와 비교하면 다른 결론이 나옵니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,338,000원 가정)

집행비용 676,084원은 추정치입니다. 전경희의 임차보증금 배당과 동일인의 신청채권자 지위를 별개 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

현재 13회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 보증금이 최저가보다 훨씬 크므로, 입찰가격이 내려가면 매수인 인수금액이 그만큼 늘어나는 구조입니다.

각 시나리오의 실질취득금액은 해당 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가·배당액·집행비용에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 염창역(지하철 9호선) 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층이며, 사용승인일은 2019.01.23입니다. 난방설비·승강기·기계식주차장·CCTV·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정 내역이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태 및 기계식주차장 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 40세대, 전용 18.96㎡의 소형 다세대주택입니다. 전체 실거래 10건에 비해 최근 12개월 거래 표본은 1건으로 적습니다. 하락 추세 -32.0%와 반복 유찰 이력을 고려하여 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 원문 확인. 매각물건명세서에는 전경희의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서에서 해당 조건의 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 배당 및 실질취득 재계산. 현재 예상 인수액은 225,338,084원입니다. 실제 낙찰가와 배당액이 달라지면 인수금액도 달라지므로, 최저가만이 아니라 낙찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 전경희는 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 임대차계약서, 증액 계약서, 보증금 지급 자료, 임차권등기명령 관련 서류와 채권관계를 원본 대조해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 임대차의 진정성 또는 가장임차 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 확정일자 및 증액분. 최초 230,000,000원과 증액 10,000,000원의 확정일자가 다릅니다. 각각의 권리관계와 배당 순위를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 갱신. 최신 거래는 2025.08의 200,000,000원이며, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 매각기일에 앞서 추가 실거래 및 동일 면적의 현재 매도 호가와 개별 호실 상태를 확인해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 13회 유찰된 사건입니다. 단순히 최저매각가가 낮다는 이유로 접근하지 말고, 선순위 임차권 인수 구조와 환금성, 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 주택 인도 조건을 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 인수 문제와 명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세, 배당 변동 가능성을 확인하고 취득 관련 부대비용도 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,534만원 ≠ 취득가 1,534만원”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저매각가가 크게 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 240,000,000원이 실질취득금액을 결정한다는 점입니다.

현재 예상 낙찰가 15,338,000원에 임차보증금 인수액 225,338,084원을 더하면 실질취득금액은 240,676,084원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수금액이 증가하므로 실질취득금액은 약 240,000,000원 수준에 머뭅니다.

최근 동일 면적 실거래는 200,000,000원이고, 가격 추세는 -32.0% 하락입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 실질취득금액이 최근 시세를 웃돌며, 13회 유찰에도 불구하고 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.

임차인과 신청채권자가 동일하다는 점은 원본 서류를 통해 추가 확인해야 하지만, 그 사실만으로 명세서에 기재된 인수 위험을 제외해서는 안 됩니다.

결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다. 선순위 보증금 인수가 유지되는 한 단순한 추가 유찰만으로는 취득 부담이 크게 낮아지지 않으며, 실제 인수 조건과 최신 시세를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.