서울남부지방법원 2024타경118594. 염창동 현진파크뷰 제102동 10층 1004호, 전용 18.96㎡ 다세대주택입니다. 외형상 최저매각가는 감정가의 8.59%인 23,966,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 임차보증금 승계입니다. 임차인 전경희는 2019.03.22 전입·점유를 시작했고, 같은 날 230,000,000원에 관한 확정일자를 받았습니다. 2021.03.24에는 증액한 10,000,000원에 관한 확정일자를 갖췄고, 2024.01.18 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준으로 제시된 2024.05.16 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다. 따라서 현재 자료를 기준으로는 임차권의 효력을 배제하거나 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로75길 8, 제102동 제10층 제1004호 (염창동, 현진파크뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 18.96㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방·거실·주방·욕실·다용도실·현관 |
| 소유자 | 안창현 (2019.02.21 매매, 거래가액 265,000,000원 · 2019.03.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 23,966,000원 (11회 유찰, 감정가의 8.59%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전경희 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 승계된다
이 사건의 실질적인 선순위 권리는 임차인 전경희의 주택임차권입니다. 2019.03.22 전입·점유와 최초 확정일자가 강제경매개시결정일인 2024.05.16보다 빠르고, 2024.01.18 임차권등기도 경매개시 전에 완료됐습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받을 수 있지만, 최저매각가가 보증금보다 훨씬 낮아 전액 변제는 불가능합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경희 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 240,000,000원 | 2019.03.22 | 2019.03.22 2021.03.24 | 2024.01.18 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 최초 230,000,000원은 2019.03.22 확정일자, 증액분 10,000,000원은 2021.03.24 확정일자가 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현진파크뷰 전용 18.96㎡의 최신 거래는 2025.08, 9층 200,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 200,000,000원입니다. 반면 2021년에는 282,000,000원~300,000,000원, 2023.09에는 282,000,000원에 거래됐습니다. 최근 가격은 과거 구간보다 32.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 18.96㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2023.09 | 18.96㎡ | 11 | 282,000,000원 |
| 2022.05 | 18.96㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 11 | 282,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 18.96㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.96㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 18.96㎡ | 10건 | 284,600,000원 |
전체 평균 284,600,000원에는 2021년의 282,000,000원~300,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원을 우선하면, 현재 회차 실질취득 240,831,388원은 최근 시세보다 40,831,388원 높습니다. 최저가 23,966,000원은 최근 시세의 12.0%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자일 뿐입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰·8.59% | 23,966,000원 | 23,134,612원 | 216,865,388원 | 240,831,388원 |
| 12회 유찰 시 6.87% | 19,172,800원 | 18,427,690원 | 221,572,310원 | 240,745,110원 |
| 13회 유찰 시 5.50% | 15,338,240원 | 14,662,152원 | 225,337,848원 | 240,676,088원 |
③ 예상배당표 (매각가 23,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 831,388원 |
| 1. 임차인 전경희 보증금 | 240,000,000원 | 23,134,612원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 16,408,437원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 전경희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 831,388원을 제외한 23,134,612원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 216,865,388원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 임차인 배당이 더 줄면 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 염창역이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.01.23 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 승강기·기계식주차장·CCTV·소방설비·옥외소화전이 구비돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택인 단지형 다세대 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 해당 호실은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현진파크뷰는 40세대이며 대상 면적은 전용 18.96㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.2회, 매각률은 0.0%이고 이 사건도 11회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리하세요. 현재 최저가는 23,966,000원이지만 매수인 인수액을 더한 실질취득은 240,831,388원입니다.
- 임차보증금 반환 재원을 준비하세요. 배당 후 남는 216,865,388원을 반환해야 임차권과 점유 문제를 정리할 수 있는 구조입니다.
- 추가 유찰을 가격 하락으로 보지 마세요. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 240,745,110원·240,676,088원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세를 우선하세요. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거보다 32.0% 하락했습니다.
- 임대차 원본을 대조하세요. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입세대확인서, 임차권등기명령 및 매각물건명세서 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비를 확인하세요. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 승계가 크다”
이 물건은 감정가 279,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 23,966,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상배당 후 미변제 보증금 216,865,388원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 240,831,388원입니다.
이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 200,000,000원보다 40,831,388원 높은 금액입니다. 시장은 과거 거래보다 32.0% 하락했고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.2회입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어 총액은 약 240,000,000원대에 고정됩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 전형적인 대항력 임차보증금 인수형으로, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
