대구지방법원 2025타경32039. 대구광역시 서구 내당동 안심빌라 1층 101호의 다세대주택 경매입니다. 감정가는 120,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 41,160,000원입니다. 권리의 중심은 2016년 8월 9일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 374,000,000원입니다. 이 근저당은 말소기준권리로 표시되어 있고 매각으로 소멸하는 권리입니다.
현재 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 채권최고액 대비 333,980,880원의 미배당이 남지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권이 크게 남는다는 사실 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1006-97 1층101호 · 대구광역시 서구 큰장로15길 12-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개 호수 · 철근 콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 1층 101호 |
| 사용승인일 | 1994.10.20 |
| 현재 소유자 | 손명국 · 손유미 · 손향미 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 50,553,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
1995년 내당2동새마을금고 근저당은 2005년 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2015년 김절자에게 상속으로 소유권이 이전됐고, 2016년 한국주택금융공사 근저당권이 설정됐습니다. 이 2016년 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 소유권은 손명국·손향미·손유미가 각 3분의 1씩 보유하고 있습니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료를 기준으로 별도 임차보증금 승계액을 계산할 항목은 없으며 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세보다 싸다고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가 120,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수는 없습니다.
| 단지명 | 안심 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 1994.10.20 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 374,000,000원 | 40,019,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 374,000,000원 | 333,980,880원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당은 333,980,880원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 333,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 346,106,616원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 354,594,631원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 한국주택금융공사에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 근저당 미배당액이 아니라 실제 부동산 가치와 현장 상태를 중심으로 해야 합니다.
⑥ 대지권 면적 차이 — 이 물건의 가장 구체적인 서류 리스크
토지 정보에는 내당동 1006-97의 토지면적이 112.0㎡로 표시되어 있습니다. 등기상 대지권 목적 토지 표시와 토지대장의 면적이 서로 다르므로, 낙찰 전 대지권 비율과 집합건물 등기사항증명서·토지대장·매각물건명세서를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 서문우체국 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 노폭 약 3미터 정도의 포장도로에서 접근할 수 있습니다.
- 건물. 철근 콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 1층 101호이며 사용승인일은 1994.10.20입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 737,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대지권 면적 대조. 등기사항증명서상 122㎡와 토지대장상 112㎡ 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2016.08.09. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리와 효력을 매각물건명세서 및 등기사항증명서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%만으로 저가 매수라 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 현장 상태를 별도로 비교하세요.
- 도로·환금성. 남측 약 3미터 도로 접근과 8세대 규모 다세대라는 특성을 실제 매도·임대 가능성과 함께 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘서류와 가격 검증’이 승부처
한국주택금융공사의 2016년 근저당은 말소기준권리이고, 현재부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 권리금액이 크고 미배당이 많이 남더라도 그것을 곧바로 낙찰자 부담으로 보아서는 안 됩니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 단지 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 여기에 대지권 목적 토지 122㎡와 토지대장 112㎡의 불일치, 감정평가상 임대관계 미상, 2016년 금지사항등기 확인까지 남아 있습니다. 결론은 인수액은 0원이나, 3회 유찰만으로 저가라고 단정하지 말고 서류·점유·시세를 먼저 검증할 물건입니다.
