대구지방법원 2025타경32054. 대구 서구 비산동 2008-116의 토지와 지하1층·지상2층 건물이 일괄매각되는 물건입니다. 공부상 1·2층 용도는 소매점·일반음식점·주택이나 실제로는 근린생활시설인 사무실 및 도서관으로 이용 중이고, 토지는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다. 토지면적은 288㎡, 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사오디에스입니다. 2021.12.01 소유권을 취득한 날 주식회사신한은행이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·근로복지공단·대구신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 더 중요한 변수는 말소기준 이전부터 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32054 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 2008-116 · 대구광역시 서구 염색공단로11길 21-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 대피실 · 1~2층 근린생활시설(사무실 및 도서관) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층 지상2층 · 사용승인일 1983.12.19 |
| 토지 | 288㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사오디에스 |
| 감정가 / 최저가 | 810,014,410원 / 567,010,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 140,639,578원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.12.01 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원이고 토지 비산동 2008-116과 공동담보입니다. 2025.03.13 신용보증기금이 확정채권 일부를 대위변제하여 140,639,578원의 근저당권 일부를 이전받았습니다. 이후 가압류는 모두 말소기준 뒤입니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 2명의 보증금이 핵심
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태옥 | 확인안됨 | 2009.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조순향 | 확인안됨 | 2019.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 북극성 주식회사 | 2층 일부 · 도서관 | 2022.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 102호 · 강의실 | 미상 | 2,000원 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 신고는 4명입니다. 이 가운데 윤태옥의 전입일 2009.06.18, 조순향의 전입일 2019.03.05는 모두 말소기준 2021.12.01보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실제 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘실질취득’은 미확정
감정가는 810,014,410원, 현재 최저매각가는 567,010,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 396,907,000원(49%), 277,834,900원(34%)입니다. 그러나 이 물건은 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 최저매각가만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 567,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,070,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 612,000,000원 | 558,939,900원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 387,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 8,602,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 53,270,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,060,872,512원 중 예상 배당액은 558,939,900원, 미배당은 501,932,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용. 지하1층은 대피실, 1~2층은 근린생활시설인 사무실 및 도서관 등으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 건물 1·2층의 공부상 용도는 소매점·일반음식점·주택이나 실제는 근린생활시설이고, 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 건물 상태. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층이며 사용승인일은 1983.12.19입니다. 등기부상 1층 부속 변소는 멸실 상태입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되며, 계단 및 비가림막 등은 건물의 부합물로 평가됐습니다.
- 입지. 대구북부시외버스터미널 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재하며 차량 접근이 가능합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 288㎡ · 일반상업지역 · 방화지구 · 소로1류 접합 · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2025타경32054 진행 여부. 갑구 11번 개시결정은 2026.06.11 취하, 2026.06.15 말소됐습니다. 별도 2025타경32266 개시결정과 현재 실제 진행 사건을 대조해야 합니다.
- 윤태옥 임대차 원본. 2009.06.18 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 조순향 임대차 원본. 2019.03.05 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김현지 점유관계. 102호 강의실, 보증금 2,000원으로 기재됐으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정은 불가합니다.
- 북극성 주식회사. 2층 일부 도서관 점유, 전입일 2022.07.12로 말소기준 이후입니다.
- 용도·현황 대조. 공부상 건물 용도와 실제 근린생활시설 이용이 다르고, 토지도 공부상 전·현황 대이므로 현황과 공법상 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 등기부상 1층 부속 변소는 멸실 상태입니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 선순위 점유자의 미상 보증금을 반영한 확정액이 아닙니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유와 사건 상태가 먼저”
이 물건은 감정가 810,014,410원에서 1회 유찰되어 최저가가 567,010,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2021.12.01 신한은행 근저당 이후의 권리는 소멸하는 비교적 읽기 쉬운 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기만으로 끝나지 않습니다.
윤태옥과 조순향은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 그 결과 매수인의 실질 인수액도 아직 확정할 수 없습니다. 또한 이 사건번호인 2025타경32054의 임의경매개시결정이 취하·말소됐고 별도 사건번호의 개시결정이 등기돼 있다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “어떤 사건이 실제 진행 중인지, 선순위 점유자 보증금이 얼마인지부터 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
