176,640,000원
서울남부지방법원 2024타경120139. 서울 강서구 화곡동 ‘까사지오’ 제2층 제203호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김묘희는 2021년 3월 2일 거래가 279,000,000원에 취득했고, 같은 달 민간임대주택등기가 기입됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 최저가 앞에 서 있는 임차인입니다. 임차인 최수정은 2021년 1월 29일 확정일자를 받고 2021년 2월 24일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 277,000,000원이며, 2023년 3월 24일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 6월 26일 국의 압류이므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경120139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로59길 65, 제2층 제203호 (화곡동, 까사지오) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.01.11 / 15세대 |
| 소유자 | 김묘희 (2021.03.02. 거래가 279,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 176,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,427,572원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2023년 6월 26일 접수된 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·서울특별시·양천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최수정의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수정 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.02.24 2021.01.29 | 277,000,000원 | 신고 2023.03.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 103,632,960원 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건도 회차가 진행될수록 표시상 최저가는 낮아지지만, 매수인의 권리상 총 부담은 보증금 수준인 약 2.79억~2.80억에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 176,640,000원 | 103,632,960원 | 280,272,960원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 141,312,000원 | 138,466,368원 | 279,778,368원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 113,049,600원 | 166,333,094원 | 279,382,694원 |
현재 회차의 실질취득 280,272,960원은 감정가 276,000,000원의 101.5%입니다. 실거래 비교 근거도 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없고, 감정가 대비로 보더라도 2회 유찰의 할인효과가 임차보증금 인수로 모두 상쇄됩니다.
이 물건은 “감정가 64%에 낙찰”되는 구조가 아니라, 권리상으로는 약 2.8억원을 부담하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 최수정 보증금 | 277,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 118,427,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 103,632,960원은 매수인 인수로 계산됐으며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 118,427,572원은 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제2층 제203호이며, 위생·급배수·난방, 승강기와 주차장 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 남동측 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 2021년 사용승인된 15세대 규모 다세대로, 동일 면적의 최근 실거래 비교값 없이 감정가만으로 가격 우위를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 매각기일 직전 집행비용과 실제 배당순위를 반영해 임차보증금 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 현황 확인. 최수정의 현재 점유 여부, 보증금 반환 여부, 임차권등기와 배당요구 상태를 원본 문건으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09. 기입된 민간임대주택등기의 말소·승계 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 없음. 현재 배당안에서는 주택도시보증공사 청구액 118,427,572원이 전액 미배당이므로 사건 진행과 변경문건을 확인해야 합니다.
- 표시 최저가 경계. 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.77억짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 176,640,000원이지만, 매수인이 실제로 마주하는 권리상 총 부담은 280,272,960원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 추가로 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하고, 실질취득은 약 2.8억원에 머뭅니다.
감정가 276,000,000원보다 실질취득이 높고, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “보증금 인수로 가격이 고정되는 선순위 임차권 물건”으로 봐야 합니다. 표시가격은 할인, 실질가격은 감정가 이상. 최저가만 기준으로 한 응찰은 피해야 합니다.
