대구지방법원 2025타경32131. 대구 달성군 유가읍 한정리 75-4를 중심으로 한 사건입니다. 권리의 기준점은 2022.09.30. 구지농업협동조합 근저당권 165,000,000원입니다. 같은 날 이어서 구지농업협동조합의 근저당 76,000,000원과 137,000,000원이 설정됐고, 2024.07.12. 중소기업은행 근저당 120,000,000원이 추가됐습니다. 배당 계산상 4건의 근저당 채권최고액 합계는 498,000,000원이며, 현 회차 매각가 가정에서는 전액 배당되고 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 더 중요한 포인트는 등기보다 매각조건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 목록2는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 동시에 농지취득자격증명 제출 필요가 명시됐고, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는다고 적혀 있습니다. 현황이 ‘대’라는 점만 보고 농지취득자격증명 문제를 가볍게 볼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32131 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 한정리 75-4 |
| 등기 표시 | 대구광역시 달성군 유가읍 한정리 75-4, 75-5 에이동 · 도로명주소 대구광역시 달성군 유가읍 달창로25길 5 |
| 용도 / 토지 | 토지 · 대 · 980㎡ · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 김수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 835,026,800원 / 835,026,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 101,646,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.30. 을구 1번 구지농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2·3번 구지농업협동조합 근저당과 2024.07.12. 중소기업은행 근저당, 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 나타나지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’과 검증 가능성이 중요
현재 회차 최저매각가는 835,026,800원이고 인수액이 0원이므로, 매수인의 권리상 실질취득액 역시 835,026,800원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 668,021,440원, 2회 유찰 시는 534,417,152원입니다. 세 시나리오 모두 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 835,026,800원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정하지 않습니다. 따라서 “신건 최저가라서 싸다”거나 “유찰되면 시세보다 싸진다”는 가격 판단도 하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 별도 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 835,026,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 668,021,440원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 534,417,152원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 835,026,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,750,268원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구지농업협동조합 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 구지농업협동조합 | 76,000,000원 | 76,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 구지농업협동조합 | 137,000,000원 | 137,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,276,532원 |
현 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 498,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 326,276,532원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (토지 정보·매각물건명세서 기준)
- 용도. 사건 용도는 토지 · 대입니다. 토지면적은 980㎡이고 토지이용상황은 단독으로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·지세. 평지 · 사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 206,200원입니다.
- 매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출이 필요한 조건입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있으므로 입찰 전 취득 가능 여부와 발급 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장과 매각목록의 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 목록2 현황. 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’의 차이가 있으므로 현황 이용상태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 근거가 없는 상태이므로 감정가 또는 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 공동담보 표시, 현재 경매개시결정 등은 입찰 전 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증이 더 중요하다”
등기상 구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2022.09.30. 구지농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 토지’로 보면 핵심을 놓칩니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 있고, 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록2의 공부상 ‘답’과 현황 ‘대’ 차이도 함께 확인해야 합니다. 또 실거래 비교 근거가 없어 현재 실질취득액 835,026,800원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만, 절차와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.