서울남부지방법원 2024타경121910. 서울 양천구 신월동 골드타운 5층 503호 다세대주택입니다. 감정가 257,000,000원에서 12회 유찰되어 최저매각가가 17,661,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인 폭은 극단적으로 크지만, 낙찰대금만으로 취득이 끝나는 구조인지 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 출발점입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 케이비캐피탈주식회사의 가압류입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 김동섭은 2019년 1월 16일, 정우신은 2019년 3월 26일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 어느 쪽도 보증금과 확정일자 금액·내역이 확인되지 않아 매수인에게 남을 보증금 규모를 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차권은 별개다

당초 여서새마을금고 근저당권은 2011년 설정됐지만 2019년 1월 11일 말소되었습니다. 따라서 이 근저당을 현재 존속하는 선순위 담보권이나 매수인 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 현재 분석상 말소기준은 2023년 케이비캐피탈 가압류이며, 2024년 주식회사오케이저축은행의 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.

문제는 등기상 채권과 별개로 존재하는 점유·임대차 관계입니다. 김동섭과 정우신의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자·실제 배당액은 확인되지 않습니다. 김동섭의 배당요구 접수는 확인되지만, 정우신의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입 이후 실제 점유 및 임차관계의 연속성도 최종 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증금은 모두 미상

대항력 표시는 조사 결과와 말소기준일보다 앞선 전입일에 근거합니다. 실제 임차관계·점유 유지 및 보증금 반환관계는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 구체적인 배당순위는 확정하지 않았습니다.

③ 실질취득가 — 최저가 1,766만원이 취득원가는 아니다

실질취득비용을 계산하려면 매각대금과 별도로 승계되는 임차보증금을 확인해야 합니다. 현재는 두 임차인의 보증금이 모두 미상으로, 최저가를 실제 취득원가라고 단정할 수 없습니다.

대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후에도 그 차액을 인수하는 구조라면, 다른 선순위 배당이나 비용이 없다는 단순화된 가정 아래 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 해당 보증금이 됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있다는 뜻입니다. 실제 배당은 집행비용·다른 임차인·채권자 간 순위 등에 따라 달라지므로, 이 사건의 실질취득비용을 특정 보증금으로 고정할 근거도 아직 없습니다.

④ 유치권 — 14,800,000원 신고, 성립 불분명

매각물건명세서 비고에는 2025년 4월 9일 임차인 김동섭이 누수공사 등을 이유로 14,800,000원의 유치권신고서를 제출했으나, 성립 여부는 불분명하다는 내용이 기재되어 있습니다.

유치권신고서가 제출되었다는 이유만으로 유치권이 법적으로 성립하는 것은 아닙니다. 공사비 채권이 해당 부동산에 관하여 발생한 채권인지, 변제기가 도래했는지, 적법한 점유가 유지되고 있는지, 유치권 배제 사유가 없는지 등을 따져야 합니다.

특히 김동섭은 임차인으로도 조사되어 있으므로 임차보증금 반환 문제와 공사비 주장 사이의 관계를 확인해야 합니다. 유치권 성립 시에는 인도·명도 및 분쟁 해결에 영향을 줄 수 있지만, 현재 단계에서 신고액 전부를 확정 인수채무로 계산하거나 반대로 아무 위험이 없다고 처리하는 것은 모두 부정확합니다.

⑤ 시세 비교 — 거래가는 높지만 하락 추세, 실질 할인율은 미확정

골드타운은 2010년 10월 준공된 14세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 43.97㎡이고, 확인되는 실거래는 41.47~41.72㎡입니다. 면적과 층이 완전히 동일하지 않으므로 참고 시세로 활용해야 합니다.

전체 5건 평균은 223,600,000원이지만, 여기에 2021년의 240,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 208,000,000원을 먼저 참고하는 것이 적절합니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -8.6%로 하락 방향입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 해당 거래는 3층·41.47㎡로 경매 대상인 5층·비교면적 43.97㎡와 차이가 있습니다. 특정 호수의 정확한 시세를 단일 거래만으로 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 17,661,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)

아래 표는 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용과 등기상 채권자의 배당을 계산한 단순 추정표입니다. 선순위 임차인 2명의 보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않았으므로 실제 배당표나 매수인 인수액 확정표로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용 717,898원은 추정치입니다. 채권자 배당 16,943,102원과 집행비용의 합계는 17,661,000원입니다. 채권자 미배당 40,306,132원은 등기상 채권에 관한 부족액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑦ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다

제시된 회차별 매각가와 채권자 배당 추정치를 비교하면, 추가 유찰 시 매각대금은 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 아래는 추가 유찰을 가정한 계산으로, 실제로 유찰이 발생하거나 해당 가격으로 매각이 진행됐다는 의미는 아닙니다.

위 채권자 배당 및 미배당은 임차보증금을 반영하지 않은 계산입니다. 각 회차에서 신청채권자 주식회사오케이저축은행의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 인수액은 모든 회차에서 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신원초등학교 동측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 5층 503호입니다. 치장벽돌 외벽과 샷시 창호, 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항소음 관련 제3종 구역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 371.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형. 공시지가 2,675,000원/㎡입니다. 이 수치는 물건의 개별 토지지분 가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 유치권 신고 사유인 누수공사 주장과 실제 건물 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대주택으로 비교 가능한 실거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 가격 추세는 -8.6%입니다. 12회 유찰과 미확정 점유관계까지 고려하면 원활한 재매각을 전제하기 어렵습니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 김동섭 보증금. 임대차계약서·보증금 원금·지급내역·확정일자·배당요구 내역을 확인하고 전액 배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 정우신 보증금. 보증금·확정일자·배당요구 여부·실제 점유관계를 확인해야 합니다. 김동섭과 독립적으로 인수액을 계산해야 합니다.
• 실제 점유. 503호에 누가 거주하는지, 두 임차인의 점유관계와 임대차계약의 선후관계가 어떻게 되는지 현장 및 서류로 대조해야 합니다.
• 유치권 원본. 2025.04.09 유치권신고서, 공사계약서, 공사비 지급자료, 누수 관련 자료 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재작성. 임차인의 확정일자·보증금·배당요구·최우선변제 여부를 반영하여 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가에 실제 승계되는 보증금과 확인된 추가 비용을 더한 뒤 최근 거래 208,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 원인. 12회 유찰 원인이 권리 문제, 유치권, 점유, 물리적 하자 또는 입찰 수요 부족 중 무엇과 관련되는지 확인해야 합니다.
• 누수·하자. 유치권 신고 사유인 누수공사의 실제 내용과 현재 상태, 추가 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본. 지정 기일 2026.08.26 이후의 실제 진행 결과, 변경된 최저가, 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “1,766만원에 낙찰받아도 1,766만원짜리 취득은 아니다”

이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득비용을 구분하는 것입니다. 감정가 257,000,000원이 17,661,000원까지 내려왔다는 사실만으로 큰 할인이나 투자 수익을 계산할 수는 없습니다.

김동섭과 정우신은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인으로 조사되었지만 보증금은 확인되지 않습니다. 김동섭에게는 성립 여부가 불분명한 14,800,000원의 유치권 신고도 있습니다. 임차인에게 돌아갈 배당과 매수인이 승계할 보증금이 확정되지 않은 상태에서 예상배당표의 인수액 0원을 신뢰하는 것은 위험합니다.

시장 측면에서도 최근 거래는 208,000,000원, 가격 추세는 -8.6%이며 최근 실거래 표본은 1건뿐입니다. 이미 12회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려해야 합니다.

결론은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없다는 것입니다. 두 임차인의 보증금과 실제 배당액, 유치권 성립 여부, 명도 가능성을 먼저 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그 총액을 최근 실거래 및 하락 추세와 비교해야 비로소 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.