서울남부지방법원 2024타경121910. 양천구 신월동 ‘골드타운’ 5층 503호, 전용면적 43.97㎡의 다세대주택입니다. 감정가 257,000,000원에서 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,076,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 208,000,000원의 10.6%에 불과하지만, 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득비용을 먼저 확정해야 하는 권리형 물건입니다.
2011.06.03. 설정된 여서새마을금고 근저당권은 변경등기를 거쳐 2019.01.11. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2023.11.15. 케이비캐피탈주식회사 가압류입니다. 문제는 김동섭이 2019.01.16., 정우신이 2019.03.26. 각각 전입해 이 기준일보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로2길 3, 제5층 제503호 (신월동, 골드타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.97㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2010.10.07. 사용승인 · 총 14세대 |
| 소유자 | 황진식 (2010.10.01. 매매, 2011.06.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 22,076,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 29,130,346원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2건
2011년 여서새마을금고 근저당권은 2019.01.11. 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이후 김동섭과 정우신의 전입이 먼저 이루어졌고, 2023.11.15. 케이비캐피탈 가압류가 말소기준이 됐습니다. 가압류와 2024.06.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 기준일보다 앞선 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 보이지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동섭 503호 | 2019.01.16 | 미상 | 2024.06.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 미배당 승계 가능 |
| 정우신 503호 · 주거 | 2019.03.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 |
확인된 임차인 신고는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 두 전입일 모두 말소기준일보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 김동섭은 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않았고, 정우신은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
골드타운의 유사면적 실거래 5건입니다. 전체 평균은 223,600,000원이지만 과거 240,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 두 기준 모두 208,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.47㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2025.06 | 41.72㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 41.72㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 41.47㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 41.47㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
최저가 22,076,000원은 최근 12개월 평균의 10.6%, 전체 거래 평균의 9.9%입니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 임차인 2명과 14,800,000원의 유치권 신고가 존재하므로, 실질취득액이 확정되기 전에는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 797,368원 |
| 2. 근저당 · 여서새마을금고 | 156,000,000원 | 21,278,632원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 28,118,888원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주식회사오케이저축은행 | 29,130,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 213,249,234원 중 예상배당은 21,278,632원, 미배당액은 191,970,602원입니다. 신청채권자 주식회사오케이저축은행의 예상배당은 0원입니다. 이 표에는 임차보증금, 당해세, 최우선변제와 유치권이 반영되지 않았으므로 매수인 승계액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지상 5층 건물의 5층 503호입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 신원초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다. 남서측으로 노폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규모·환금성. 2010.10.07. 사용승인된 총 14세대 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 11.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성 부담이 드러납니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 208,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -8.6%입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 2,675,000원/㎡입니다. 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김동섭·정우신의 보증금, 계약기간, 임대인, 확정일자와 실제 점유자를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 김동섭은 2024.06.24. 배당요구를 했으나 확정일자가 미상입니다. 정우신은 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 유치권 검증. 김동섭이 신고한 14,800,000원 누수공사 등 채권의 존재, 변제기, 점유와 공사 관련성을 확인해야 합니다.
- 같은 호수의 두 전입자. 두 사람이 각각 독립 임차인인지, 동일 세대 또는 공동점유 관계인지 주민등록·현장조사와 계약서로 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 대조. 등기에는 2019.01.11. 말소가 기재됐지만 배당 시뮬레이션에는 여서새마을금고 배당이 포함되어 있으므로 등기부와 채권계산서 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 최저가가 최근 실거래의 10.6%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 미배당 보증금과 유치권을 포함한 실질취득액을 최근 거래 208,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 과거 전체 평균 223,600,000원을 입찰 상한의 주된 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서, 유치권신고서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득비용은 쌀 수 없다”
이 물건의 최저가는 22,076,000원으로 감정가 257,000,000원과 최근 거래 208,000,000원에 비해 매우 낮아 보입니다. 하지만 2023.11.15. 말소기준보다 앞선 임차인 신고 2명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 유치권 14,800,000원도 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 실질취득액은 22,076,000원으로 고정되지 않으며 현재 미상입니다.
여기에 11회 유찰, 낙찰률 0.0%, 총 14세대 다세대주택의 환금성, 최근 거래 추세 -8.6%가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 결론 낼 수 없습니다. 임차보증금과 유치권이 확정되기 전에는 가격 메리트도, 최대 입찰가도 산정할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.