서울남부지방법원 2024타경122142. 오류동 프라임캐슬 제5층 제501호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임윤아이며 2021.11.15. 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 장한빈의 주택임차권등기가 2023.09.21. 설정됐고, 주택도시보증공사가 2024.06.18. 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 경매개시결정이 아니라 그보다 앞선 주택임차권입니다. 장한빈은 2021.12.31. 전입과 점유를 갖추고, 2021.12.21. 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.09.21. 접수됐으며, 보증금은 350,000,000원입니다. 이 권리는 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로1길 13, 제5층 제501호 (오류동, 프라임캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제5층 제501호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 사용승인일 2019.07.02. |
| 소유자 | 임윤아 (2021.11.15. 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 빠르다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장한빈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 전입 2021.12.31. 확정 2021.12.21. | 2023.09.21. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
장한빈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 보증금은 350,000,000원이며, 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 204,919,040원입니다. 따라서 미배당 잔액 145,080,960원이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 장한빈 보증금 | 350,000,000원 | 204,919,040원 | 145,080,960원 매수인 인수 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 1.8% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 부담 — 유찰이 가격 메리트로 연결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 208,640,000원 | 145,080,960원 | 실질취득 약 350,000,000원대 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 166,912,000원 | 186,224,768원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 133,529,600원 | 219,139,814원 | 총부담은 계속 약 350,000,000원대 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 오피스텔로 이용 중이며, 제5층 제501호입니다.
- 입지. 오류동역 북서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 오류동역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.07.02.입니다. 승강기·소방·주차장·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 북서측으로 약 6M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,476,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔은 아파트와 수요층과 거래구조가 다르므로, 최저가가 아니라 실질취득 부담과 개별 거래사례를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가에 인수액을 더할 것. 현재 최저가 208,640,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 145,080,960원을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 186,224,768원·219,139,814원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구와 배당표를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 명도·인도 조건 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 검증. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 실질취득 약 350,000,000원대가 적정한지 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 관리주체와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “208,640,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 208,640,000원이지만, 실제 의사결정 기준은 그 금액이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 장한빈의 보증금 350,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차 예상배당 후 남는 145,080,960원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 350,000,000원대에 머뭅니다.
최저가 208,640,000원이라는 숫자는 할인율일 뿐, 실질취득가가 아닙니다. 감정가 326,000,000원보다 높은 보증금 부담, 2회 유찰, 오피스텔이라는 용도를 함께 고려하면 낮은 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 구조를 이해하지 못한 입찰자에게는 최저가와 실제 부담의 차이가 그대로 손실 위험이 되는 물건입니다.
