서울남부지방법원 2024타경122142. 서울 구로구 오류동 프라임캐슬 제5층 제501호 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 80%라는 숫자보다 선순위 임차권과 매각조건의 관계가 훨씬 중요합니다. 소유자는 임윤아이며, 2021.11.17. 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 장한빈이 보증금 350,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다.
등기된 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인의 주민등록 및 점유개시일은 2021.12.31.이고 확정일자는 2021.12.21.입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인인 만큼, 매각조건이 없다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건은 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로1길 13, 제5층 제501호 (오류동, 프라임캐슬) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제5층 제501호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 2019.07.02 |
| 소유자 | 임윤아 (2021.11.17. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 | 326,000,000원 |
| 최저매각가 | 260,800,000원 (감정가 80% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 매각
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장한빈 | 건물전부 · 주거 | 350,000,000원 | 있음 | 있음 | 원임차인 |
| 임대차계약일 | 2021.11.20 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.12.21 |
| 전입신고일 | 2021.12.31 |
| 점유개시일 | 2021.12.31 |
| 임차권등기일 | 2023.09.21 |
| 임차보증금 | 350,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 임차권 승계 | 주택도시보증공사 (별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않음) |
실제 임차인은 장한빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 명시된 주택임차권승계인으로, 장한빈과 별개로 또 다른 350,000,000원의 임차보증금이 발생한 것으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가 하락과 인수액의 관계
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어나는 구조입니다. 일반적인 인수형 경매에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 포기 전 계산상 인수 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (80%) | 260,800,000원 | 93,651,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 (64%) | 208,640,000원 | 145,080,960원 | 0원 |
| 7회 유찰 (51%) | 166,912,000원 | 186,224,768원 | 0원 |
계산상 인수액은 각 회차의 배당 부족분을 반영한 값입니다. 매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 실질취득비용은 낙찰대금에 실제 인수액을 더한 기준이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,451,200원 |
| 1. 임차인 장한빈 보증금 | 350,000,000원 | 256,348,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 임차인 배당 후 잔액이 없어 신청채권자 배당 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차권 승계와 관련된 금액으로, 임차보증금과 별개의 보증금 채무로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근. 오피스텔·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주거용 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.07.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물. 지하 1층·지상 10층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고, 북서측 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,476,000원/㎡. 건물의 부지는 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 이용됩니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 면적·임대수익·관리비·주차 여건 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 본건은 5회 유찰된 이력이 있으므로 실제 거래가격과 매도 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 포기·말소 이행 확인. 임차인 장한빈과 주택임차권승계인 주택도시보증공사 모두에게 해당 조건이 적용되는지, 등기말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 장한빈 1명이며, 주택도시보증공사를 별개의 임차보증금 채권자로 중복 합산하지 않도록 유의하세요.
- 인수액 계산 구분. 93,651,200원은 조건을 적용하기 전 계산상 미배당 보증금입니다. 매각조건이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 실거래 확인. 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대료를 확인하고 현재 최저가 260,800,000원의 경쟁력을 판단하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 권리관계인지, 점유·명도 또는 물건 자체의 문제인지 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세 및 배당 변동 사항을 별도로 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 3.5억보다 중요한 것은 매각조건”
이 사건은 선순위 임차보증금 350,000,000원이 최저매각가 260,800,000원보다 큰 오피스텔 경매입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 배당 부족분 때문에 낮은 최저가의 의미가 크게 줄어듭니다. 하지만 본건은 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰되었고, 감정가의 80%인 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 오피스텔의 환금성과 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다. 권리상 핵심은 포기·말소 조건의 이행 확인, 투자 판단의 핵심은 실거래 시세 검증입니다. 현재로서는 무리한 응찰보다 매각조건 원본과 주변 거래가격을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
