서울남부지방법원 2024타경122883. 오류동 루체비스타 제4층 제404호, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용입니다. 감정가는 265,000,000원이지만 15회 유찰되어 최저매각가는 9,323,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4% 안팎까지 떨어진 극단적 저가처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 권리분석을 완전히 잘못하게 되는 유형입니다.
변아영은 2020.06.05 전입했고, 확정일자는 2020.05.04입니다. 보증금은 287,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 또한 같은 날 설정된 을구 3번 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제4층 제404호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 40.73㎡ · 제4층 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.06.05 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 9,323,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 변아영 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘선순위 임차인·전세권’
말소기준권리는 데이터상 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 변아영의 전입과 전세권 설정은 모두 2020.06.05로 그보다 빠릅니다. 이후 동안산세무서 압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 을구 3번 전세권은 매수인 인수로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변아영 | 404호 · 주거 | 2020.06.05 | 2020.05.04 | 287,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 932만원이 아니라 ‘약 2.87억’을 비교해야 한다
루체비스타 최근 거래 중 최근 12개월 거래는 5건, 평균 214,600,000원이며 최신 거래는 2026.03의 220,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -26.5%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 265,000,000원이나 표면상 최저가 9,323,000원을 중심으로 판단하기보다, 매수인 실질취득 약 287,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 4.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실질취득은 보증금 약 287,000,000원 수준으로 보아야 하기 때문입니다. 또한 대상 전유면적은 40.73㎡인데 최근 거래 표본은 28.81㎡·29.98㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격은 참고선으로만 사용해야 하며, 그럼에도 실질취득 금액이 최근 평균 214,600,000원과 최신 220,000,000원을 웃돈다는 점은 가격 판단에 불리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 567,814원 |
| 1. 임차인 변아영 보증금 | 287,000,000원 | 8,755,186원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 변아영 | 287,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 변아영 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 8,755,186원이 배당되고 부족분 278,244,814원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 9,323,000원 | 8,755,186원 | 278,244,814원 |
| 16회 유찰 시 | 7,458,400원 | 6,924,149원 | 280,075,851원 |
| 17회 유찰 시 | 5,966,720원 | 5,459,319원 | 281,540,681원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근이며 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 오류동역(1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 제4층 제404호이며 사용승인일은 2020.03.20입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 단지. 루체비스타 36세대이며 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 7.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,323,000원이 아니라 매수인 인수 278,244,814원을 합친 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 인수 확인. 을구 3번 전세권설정등기는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 임차인 권리 확인. 변아영은 2020.06.05 전입, 2020.05.04 확정일자, 보증금 287,000,000원이며 배당요구를 했습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 변아영은 전세권자이자 강제경매 채권자로도 등재되어 있으므로 임대차·전세권 설정 경위를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 대상 전유면적 40.73㎡와 최근 거래 표본 28.81㎡·29.98㎡가 일치하지 않으므로 단순 비교를 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -26.5%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 220,000,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “932만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 15회 유찰이나 최저가 9,323,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 287,000,000원과 매각물건명세서에 명시된 전세권 인수가 본질입니다. 현재 회차 기준 인수액은 278,244,814원이고, 더 유찰되면 매각가는 내려가지만 인수액은 280,075,851원, 281,540,681원으로 커집니다. 따라서 이 물건을 ‘감정가 2.65억이 932만원까지 할인됐다’고 보는 것은 잘못입니다.
실질취득은 보증금 약 287,000,000원 수준으로 보아야 하며, 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원보다 명목상 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 표본은 대상 물건과 면적이 일치하지 않고, 최근 추세도 -26.5%입니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트가 생긴 것이 아니라 인수부담이 낙찰가를 대체한 구조입니다. 권리와 시세를 함께 보면 적극적인 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
