서울남부지방법원 2024타경122883. 구로구 오류동 루체비스타 제4층 제404호, 전유면적 40.73㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 소유자 권영만은 2020년 거래가 289,000,000원에 취득했고, 같은 날 변아영 명의의 287,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 변아영은 전입·확정일자·배당요구를 갖춘 실제 임차인 1명이며, 경매 신청채권자이기도 합니다.
말소기준은 2022년 9월 13일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국세 압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입과 전세권은 말소기준보다 2년 이상 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미배당 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제4층 제404호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 40.73㎡ · 현황 주거용 · 지하2층/지상15층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2020.03.20 · 36세대 |
| 소유자 | 권영만 (2020.05.20. 매매, 거래가 289,000,000원 · 2020.06.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 11,654,000원 (14회 유찰 · 감정가의 4.4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 변아영 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인 인수
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,071,000,000원이지만 말소기준권리 자체이므로 매각으로 소멸합니다. 국의 압류, 구로구의 압류, 변아영의 강제경매개시결정도 모두 그 뒤에 접수돼 소멸합니다. 반면 선순위 전세권과 대항력 임차인의 보증금 반환채무는 낙찰대금만으로 정리되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 변아영 404호 · 주거 | 전입 2020.06.05 확정 2020.05.04 | 287,000,000원 | 2024.09.22 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
변아영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 609,772원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 11,044,228원입니다. 보증금 부족분 275,955,772원은 매수인이 인수합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 287,000,000원대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄고, 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 + 인수액은 보증금 부근에서 사실상 고정됩니다. 이 사건은 집행비용이 낙찰대금에서 먼저 빠지므로 실질취득이 보증금보다 소폭 높게 계산됩니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 14회 유찰 · 4.4% | 11,654,000원 | 11,044,228원 | 275,955,772원 | 287,609,772원 |
| 15회 유찰 시 3.52% | 9,323,200원 | 8,755,382원 | 278,244,618원 | 287,567,818원 |
| 16회 유찰 시 2.81% | 7,458,560원 | 6,924,306원 | 280,075,694원 | 287,534,254원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
루체비스타의 확인된 거래는 6건이고, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026년 3월 220,000,000원입니다. 현재 실질취득 287,609,772원은 최근 12개월 평균의 134.0%, 최신 거래금액의 130.7%입니다. 총액 기준으로 최근 거래보다 높은 수준이므로 최저가가 싸다는 평가는 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.81~29.98㎡ | 5건 | 214,600,000원 |
다만 경매 대상은 전유 40.73㎡이고 거래 표본은 28.81~29.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액만으로 적정가를 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 거래 총액보다 실질취득이 높고, 최근 12개월 거래가 과거 거래보다 26.5% 하락한 흐름이므로 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 전체 6건 평균 227,483,333원은 2023년의 291,900,000원 거래가 섞여 있어 최근 시장보다 높게 보일 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 11,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 609,772원 |
| 1. 임차인 변아영 보증금 | 287,000,000원 | 11,044,228원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 변아영 | 287,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 변아영 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금, 전세권 및 신청채권은 동일인 변아영의 동일한 287,000,000원 채권과 관련된 항목이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차의 미배당 보증금 275,955,772원이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 용도 표현에는 차이가 있으나 위반건축물로 표시되지는 않았습니다.
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 20~21m 도로에 접하며 일반상업지역입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.03.20. 사용승인된 지하2층·지상15층 건물로 위생·급배수·주차·소화·승강기· 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 36세대 오피스텔이고 확인된 거래는 6건입니다. 최근 거래 추세가 -26.5%이며 본건은 14회 유찰돼 빠른 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득액 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당액과 집행비용 영향을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 을구 3번 전세권의 존속·인수 문구와 매각물건명세서 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 변아영이 임차인·전세권자·신청채권자로 겹칩니다. 점유 현황, 실제 보증금 수수, 계약서와 전세권 설정 경위를 대조해야 합니다.
- 면적이 맞는 시세 확보. 확인된 거래는 28.81~29.98㎡이고 본건은 40.73㎡입니다. 같은 면적·층·이용상태의 거래나 임대수익 자료를 추가로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가 과거 거래보다 26.5% 낮습니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유자와 인도 조건, 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 기일 결과 대조. 2026.07.30. 매각기일의 실제 진행·변경·매각 결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,165만원”이 아니라 “실질취득 2억 8,760만원”
이 물건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 265,000,000원이 14회 유찰돼 최저가 11,654,000원까지 내려왔습니다. 그러나 변아영의 287,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞서고, 전세권도 매수인이 인수합니다. 현재 예상배당을 제외한 미배당액 275,955,772원을 더하면 실질취득은 287,609,772원입니다.
최근 12개월 거래 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 220,000,000원이며 최근 추세는 -26.5%입니다. 거래 표본의 면적이 본건보다 작아 직접적인 적정가 단정에는 한계가 있지만, 실질취득 총액이 확인된 최근 거래금액보다 높은 상황에서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 거의 달라지지 않습니다. 권리 인수형·저환금성·다회유찰 물건으로 보수적 회피가 우선되는 사건입니다.
