* 오창민 관련 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 다른 임차인 김유진의 보증금 및 인수 가능액은 여기에 포함되지 않습니다.

서울남부지방법원 2024타경122968. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 8층 803호입니다. 이름에는 아파트가 들어가지만, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 36.68㎡, 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층입니다. 소유자는 손종호이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건을 단순히 5회 유찰된 할인 물건으로 보는 것은 위험합니다. 을구에는 2019년 전입한 오창민의 주택임차권이 남아 있고, 그보다 늦게 전입한 김유진도 말소기준권리보다 앞선 주민등록 이력이 있습니다. 주택도시보증공사의 보증금 포기 조건이 오창민 관련 부담을 해소하더라도 김유진의 권리까지 함께 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 말소기준은 2024.06.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 설정됐던 은평제일신용협동조합의 근저당권은 2019.05.03 말소됐고, 임현식의 가처분과 김문희의 가압류도 각각 이미 말소된 상태입니다.

하지만 2022.11.07 등기된 오창민의 주택임차권은 현재 살아 있는 권리입니다. 전입신고는 2019.05.02, 점유개시는 2019.05.03, 확정일자는 2019.04.30으로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 선순위 임차권입니다.

② 실제 임차인 2명 — 확약 적용 범위가 핵심

실제 임차인은 오창민과 김유진, 총 2명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 오창민의 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 또한 오창민의 보증금 183,000,000원과 보증기관의 승계채권을 서로 다른 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

특히 두 임차인 모두 점유 부분이 건물 전부로 표시되어 있으므로, 실제 점유 및 계약 승계 관계를 확인할 필요가 있습니다. 오창민의 임차권등기 이후 김유진이 어떠한 계약관계로 전입했는지에 따라 법률상 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 97.8% 숫자만 믿기 어렵다

우공아파트의 집계 실거래 평균은 226,250,000원이고, 최근 12개월 평균으로 표시된 금액은 225,000,000원입니다. 최저매각가 220,000,000원은 집계된 최근 평균 대비 97.8%입니다. 수치상 평균보다 낮지만 가격 차이가 작고, 비교 거래의 면적과 시점에 큰 제약이 있습니다.

비교 대상인 803호의 전용면적은 36.68㎡이지만 위 거래들은 26.36~27.00㎡입니다. 동일 면적 실거래가 아니므로 집계 평균을 이 호실의 정확한 시세로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 확인되는 최신 거래는 2023.05, 175,000,000원으로 현 최저가 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 전용면적이 달라 두 가격의 단순 비교만으로 과대평가 금액을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

표와 도넛 차트는 매각가 220,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 나타냅니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 오창민 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 승계 관계에 있으므로 실제 배당에서는 동일 채권이 중복 반영됐는지 반드시 검증해야 합니다. 위 금액은 확정 배당표가 아닙니다.

이 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사의 청구금액 183,000,000원 중 33,120,000원이 배당되고, 149,880,000원은 미배당으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사가 오창민의 주택임차권승계인이라는 점을 고려하면, 오창민 보증금 배당과 보증기관 배당을 독립된 보증금 채권처럼 취급해서는 안 됩니다. 실제 배당순위·승계 범위 및 배당액은 법원 배당자료와 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수와 실제 인수를 구분

오창민의 보증금 183,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금입니다. 반환청구권 포기 조건이 없는 일반적인 인수형 경매라면, 낙찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 집행비용 등이 더해지면 실질 부담은 보증금을 웃돌 수도 있습니다.

그러나 본건에는 오창민 관련 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 따라서 아래의 규칙상 인수액은 조건을 반영하지 않은 위험 참고액이며, 조건 이행 시 오창민 관련 실질 인수액은 0원*으로 구분해야 합니다.

규칙상 인수액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 참고 금액입니다. 실제 매각에서 오창민 관련 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제에서는 해당 인수액을 실질 부담에 더하지 않습니다. 김유진의 별도 보증금 및 인수액은 산정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.09.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수, 가스, 난방, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주거용 임대차관계와 법률상 용도 구분을 함께 검토해야 합니다.
• 도로. 북측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 가장형 건부지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
• 환금성. 24세대 소규모 단지로 동일 면적의 비교 실거래가 충분하지 않습니다. 평균 유찰 8.3회와 낙찰률 0.0%라는 경매 통계 역시 환금성 판단에 주의가 필요한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유진 계약 원본 확인. 2024.02.27 전입과 관련한 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수 0원으로 입찰하면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사의 포기 조건. 오창민의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 포기하는 채권의 범위, 매각조건의 효력, 임차권등기 말소 방법 및 이행 여부를 법원 서류로 대조해야 합니다.
• 중복채권 검증. 오창민 보증금 183,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 183,000,000원이 승계 관계에서 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 동일 보증금을 별개 채권으로 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.12.06 기재된 민간임대주택등기와 매각 이후 관련 등록·말소 및 의무 처리 사항을 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 재조사. 기존 거래는 전용 26.36~27.00㎡인 반면 본건은 36.68㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 더 최근 실거래를 확보하기 전까지 225,000,000원을 확정 시세로 사용하지 않는 것이 타당합니다.
• 하락장 보정. 가격 추세 -2.2%를 반영하고, 오래된 고가 거래를 근거로 입찰가 상한을 높이지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 오창민과 김유진의 실제 점유 관계, 임차권등기 후 입주 경위, 인도 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리비 체납 내역과 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권 승계·포기 관련 서류와 실제 배당 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 한 사람의 위험만 해소한다”

이 물건은 감정가 275,000,000원에서 최저매각가 220,000,000원으로 내려왔지만, 그 할인 폭만으로 매력적인 경매라고 판단하기는 어렵습니다. 오창민의 보증금 183,000,000원에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이라는 중요한 위험 완화 요소가 있습니다. 그 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 김유진입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입일이 있지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 오창민에게 적용되는 포기 조건을 김유진에게까지 확대해서는 안 됩니다. 전체 실질취득원가도 이 위험이 해소되기 전에는 계산할 수 없습니다.

가격 측면에서도 집계 평균 대비 97.8%라는 수치는 강력한 할인 근거가 아닙니다. 비교 실거래의 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐으며, 시장 추세는 -2.2% 하락입니다. 24세대 규모, 평균 유찰 8.3회, 현재 5회 유찰이라는 조건까지 고려하면 환금성에도 신중해야 합니다.

종합 판단은 D등급(38점). 오창민 관련 포기 조건은 긍정적이지만 미상 임차인의 별도 인수 위험, 검증되지 않은 비교 시세, 하락 추세 및 반복 유찰이 그 장점을 상쇄합니다. 현재는 입찰가격을 결정하기보다 김유진의 권리관계와 실질취득원가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.