서울남부지방법원 2024타경122968. 강서구 화곡동 우공 건물의 제8층 제803호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 현황상 주거용으로 이용 중입니다. 감정가는 275,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 176,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 현재 등기상 살아 있는 선순위 권리는 오창민의 주택임차권이고, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 오창민에게 돌아가는 배당액은 줄고, 매수인의 인수액은 늘어납니다. 최저가만 보고 1.76억짜리 물건으로 판단하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 빠른 임차권

이 부동산에는 현재 말소기준이 될 만한 선행 근저당권이 남아 있지 않습니다. 2018년 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019.05.03. 이미 말소됐고, 가처분과 가압류도 각각 2022년과 2023년에 말소됐습니다. 이에 따라 권리분석 기준일은 2024.06.21. 강제경매개시결정입니다.

오창민은 2019.04.30. 확정일자를 받고, 2019.05.02. 주민등록을 마쳤으며, 2019.05.03. 점유를 개시했습니다. 이후 2022.11.07. 보증금 183,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 실제 임차인은 오창민과 김유진 2명입니다. 오창민은 보증금과 확정일자·전입·점유가 확인되므로 인수액을 계산할 수 있지만, 김유진은 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일은 경매개시결정보다 앞서 있으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 보증금이 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 오창민 인수액 외에 추가 부담이 생길 수 있습니다.

③ 유찰돼도 총액이 거의 내려가지 않는 구조

대항력 있는 오창민의 보증금 183,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 아래 실질취득액은 김유진의 미상 보증금을 제외한 최소 금액입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

우공아파트 거래표에는 전용 26.36㎡~27㎡ 거래 4건이 확인됩니다. 대상 물건은 전용 36.68㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않으므로, 평균가만으로 대상 호실의 적정 시세를 단정할 수 없습니다.

현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 78.2%지만, 이 비율은 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 값입니다. 오창민 인수액을 합친 최소 실질취득 186,264,000원은 최근 12개월 평균의 약 82.8%이고, 최신 거래 175,000,000원보다 11,264,000원 높은 106.4%입니다.

더구나 가격 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 2.2% 하락한 것으로 집계됩니다. 면적 불일치와 하락 추세를 함께 고려하면, 전체 평균 226,250,000원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

오창민 보증금 중 172,736,000원만 배당되고 부족분 10,264,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제와 김유진의 미상 보증금은 반영되지 않아 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으나 현황상 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.09.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 대상은 8층입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 규모·환금성. 총 24세대이며 관련 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 9.1회, 매각률은 0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오창민 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 입찰가별 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 김유진 임대차 확인. 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계 확인. 오창민의 임차권등기와 김유진의 현재 점유 관계, 보증금 반환 및 인도 합의 여부를 조사해야 합니다.
• 면적 일치 실거래 확보. 확인된 거래는 전용 26.36㎡~27㎡로 대상 36.68㎡와 차이가 있으므로 같은 면적대의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 현재 점유자와 임차권자가 달라 인도명령·명도협의가 단순하지 않을 수 있으므로 기간과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 내역과 최신 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 275,000,000원에서 176,000,000원까지 내려와 표면상 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 오창민의 보증금 183,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.

현재 회차 최소 실질취득은 186,264,000원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 185,771,200원과 185,376,960원으로 거의 고정됩니다. 이 금액은 최신 거래 175,000,000원보다 높으며, 가격 추세도 2.2% 하락입니다. 더욱이 김유진의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험까지 남습니다.

최저가 할인은 크지만 실질취득 할인은 제한적이고, 확정되지 않은 임차인 위험은 큽니다. 이 사건은 “몇 회 더 유찰되면 싸지는 물건”이 아니라, 두 임차인의 보증금과 배당·승계 범위를 모두 확정한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 고위험 권리분석형입니다.