112,128,000원
서울남부지방법원 2024타경123312. 양천구 신월동 덕수펠리체 제4층 제402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박현숙은 2018.12.24. 매매를 원인으로 2019.03.13. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 기준권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그보다 앞선 2015년 우리은행 근저당은 2015.06.03. 해지로 이미 말소돼 있습니다.
핵심은 임차인 박예선입니다. 박예선은 2019.03.11. 점유를 시작하고 2019.03.12. 전입해, 말소기준권리인 2023.04.24. 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 178,500,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액이 109,758,208원뿐입니다. 따라서 배당받지 못하는 68,741,792원은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경123312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 월정로38길 4, 제4층 제402호 (신월동, 덕수펠리체) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 6층 건물의 제4층 제402호 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비 |
| 소유자 | 박현숙 (2018.12.24. 매매, 2019.03.13. 소유권이전, 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 112,128,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 민간임대주택등기 | 2021.02.15. 등기 · 2020.08.19. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 남는다
말소기준권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.02. 등기된 박예선의 주택임차권도 등기 순서만 보면 말소기준 이후이지만, 실제 점유와 전입은 2019년으로 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 점유·전입 | 계약·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박예선 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 점유 2019.03.11. 전입 2019.03.12. | 계약 2018.12.24. 증액 2021.03.11. 확정 2019.02.20. / 2021.03.19. | 178,500,000원 | 2023.05.02. 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 68,741,792원 |
주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 신청채권자이고, 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차인 분석 대상은 박예선 1명이며, 현재 회차의 승계액은 배당표상 68,741,792원입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 약 1.80억으로 고정
현재 회차의 최저매각가는 112,128,000원입니다. 여기에 임차보증금 미배당액 68,741,792원을 더하면 매수인의 실질취득은 다음과 같습니다.
최저가만 보면 1.12억원이지만, 실제 판단해야 할 총액은 약 1.81억원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 112,128,000원 | 68,741,792원 | 180,869,792원 |
| 4회 유찰 시 | 89,702,400원 | 90,812,243원 | 180,514,643원 |
| 5회 유찰 시 | 71,761,920원 | 108,429,795원 | 180,191,715원 |
낙찰가가 112,128,000원 → 89,702,400원 → 71,761,920원으로 내려가도, 임차인에게 배당되지 않는 금액은 68,741,792원 → 90,812,243원 → 108,429,795원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 180,869,792원 → 180,514,643원 → 180,191,715원으로, 집행비용 차이만 반영된 채 약 1.80억원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,369,792원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 박예선 보증금 | 178,500,000원 | 109,758,208원 | 부족분 68,741,792원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신월초등학교 남서측 인근으로 단독주택·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 남서측 소로, 북서측 및 북측 세로에 접하며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·수평표면구역· 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,827,000원/㎡이며 토지면적은 235.9㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금 판단. 가격 비교는 최저매각가가 아닌 실질취득 약 1.81억원을 기준으로 주변 다세대주택 거래와 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 입찰 판단가격은 112,128,000원이 아니라 인수액을 포함한 180,869,792원입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 4회 유찰 시 실질취득 180,514,643원, 5회 유찰 시 180,191,715원으로 총액 감소가 제한적입니다.
- 임차인 배당 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당요구 종기, 채권계산서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 관계 확인. 임차권등기가 있는 건물 전부의 점유 및 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.15. 기록된 민간임대주택등기의 내용과 매각 이후 처리 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 주변 실거래·매물과 비교할 때는 최저가가 아닌 실질취득 180,869,792원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건의 표면상 최저가는 감정가 219,000,000원의 51.2%인 112,128,000원입니다. 그러나 박예선의 선순위 대항력과 보증금 부족분을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 180,869,792원입니다. 더 유찰돼 최저가가 89,702,400원이나 71,761,920원으로 내려가더라도 인수액이 함께 증가해 실질취득은 약 1.80억원대로 유지됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 할인됐는가”가 아닙니다. 임차보증금까지 포함한 약 1.81억원이 주변 다세대주택 가치보다 낮은가가 유일한 가격 판단 기준입니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남습니다. 낮은 최저가는 착시, 실질취득은 고정. 시세를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
