서울남부지방법원 2024타경123312. 서울 양천구 신월동 덕수펠리체 4층 402호, 다세대주택 경매입니다. 감정가 219,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 57,410,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인이지만, 권리관계를 열어 보면 이야기가 달라집니다.
이 집에는 2019년 3월 12일 전입신고한 임차인 박예선이 있습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023년 4월 24일 가압류보다 먼저 전입했고, 확정일자와 임차권등기도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 낙찰대금 57,410,000원을 준비하는 경매가 아닙니다. 임차보증금의 미배당 잔액까지 계산해야 비로소 실제 취득부담이 드러납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경123312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 월정로38길 4, 제4층 제402호 (신월동, 덕수펠리체) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 박현숙 · 2019.03.13. 소유권이전 등기 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,410,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 26.2%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류 (갑구 4번) |
| 임차인 | 박예선 1명 · 보증금 178,500,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 122,523,380원 (현재 최저가 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남는 보증금을 구분해야 한다
2023.05.02. 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 말소될 수 있지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 임차인의 잔여 보증금 반환문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 178,500,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예선 | 건물의 전부 | 178,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 실제 임차인 |
| 임대차계약일 | 2018.12.24. / 2021.03.11. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2019.03.11. |
| 주민등록일 | 2019.03.12. |
| 최초 확정일자 | 2019.02.20. (보증금 170,000,000원) |
| 증액 확정일자 | 2021.03.19. (증액분 8,500,000원) |
| 전체 임차보증금 | 178,500,000원 |
| 임차권등기 | 2023.05.02. · 을구 3번 · 접수 제72508호 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 현재 예상 배당 | 55,976,620원 |
| 미배당 인수예상액 | 122,523,380원 |
박예선의 최초 보증금은 170,000,000원이었으며, 2021.03.11. 8,500,000원이 증액되어 전체 보증금은 178,500,000원이 되었습니다. 최초 보증금과 증액분에 각각 확정일자가 있고, 모두 말소기준권리 발생일보다 앞섭니다.
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장합니다. 다만 임차인 명의의 보증금과 주택도시보증공사 명의의 채권을 별도 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박예선 1명이며, 주택도시보증공사와 임차인 사이의 대위변제·채권승계 여부 및 배당금 수령권자는 원본 관계서류로 확인해야 합니다.
따라서 실제 취득부담은 낙찰가에 이 인수액을 더한 179,933,380원입니다. 집행비용 등이 반영되어 보증금 178,500,000원보다 조금 높게 계산됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당 가능한 금액도 줄고 인수해야 할 보증금 잔액은 증가합니다. 이 사건은 바로 그 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 57,410,000원 | 122,523,380원 | 179,933,380원 |
| 7회 유찰 시 | 45,928,000원 | 133,798,704원 | 179,726,704원 |
| 8회 유찰 시 | 36,742,400원 | 142,818,963원 | 179,561,363원 |
각 회차의 실질취득부담은 해당 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정 등의 차이로 합계가 조금씩 달라지지만, 어느 회차에서도 전체 부담이 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
낙찰가의 큰 차이에도 실질 부담은 거의 변하지 않습니다. 이 사건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득부담 약 1억8,000만원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,380원 |
| 1. 임차인 박예선 보증금 | 178,500,000원 | 55,976,620원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 채권의 실제 배당순위 및 중복채권 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 위 채권액은 등기·청구상 표시금액이며 해당 호실의 최종 확정채무를 뜻하지 않습니다.
이 사건에서 매수인의 핵심 위험은 배당받지 못한 일반채권 전체가 아니라, 대항력 임차인의 미변제 보증금입니다. 주택도시보증공사의 가압류 등 일반적인 소멸 대상 권리와 구분해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 감정가 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 57,410,000원으로 감정가 대비 약 26.2%입니다. 하지만 매수인 인수액까지 더하면 실제 취득부담은 179,933,380원입니다.
| 감정가 | 219,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 57,410,000원 |
| 매수인 보증금 인수 | 122,523,380원 |
| 실질취득부담 | 179,933,380원 |
| 동일 유형 실거래 비교 | 최근 실거래 시세 확인 필요 |
| 가격 메리트 판단 | 유보 — 실질취득부담 기준으로 재검토 |
최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 실질취득부담 179,933,380원이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 과거 감정가보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 할인 매물이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
같은 지역·유사 규모·층수·준공연도·건물상태의 최근 실거래와 비교할 때도 이 실질취득부담을 기준으로 삼아야 합니다. 실거래가격이 확인되기 전까지는 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 신월초등학교 인근 지역으로, 주변에는 단독주택·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 4층 402호입니다. 석재붙임 외벽과 샷시 창호, 위생·급배수·난방설비 및 승강기·CCTV설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 및 접도. 신월동 68-18, 68-1 일대이며, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 남서측 소로, 북서측 및 북측 세로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.15. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대사업자 등록 및 임대의무 관련 상태를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 면적·건물상태·입지에 따른 가격 차이를 세밀하게 검토해야 합니다. 이미 6회 유찰된 이력이 있으므로 재매각 가능성과 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 인수권리인 을구 3번 주택임차권등기를 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 인수 범위를 반드시 재검토해야 합니다.
- 실질취득부담 기준. 최저매각가 57,410,000원이 아닌, 예상 인수액을 합한 179,933,380원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차인 대항력 유지 여부. 박예선의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 현재 권리관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청채권과 임차보증금 사이의 관계, 대위변제 여부, 승계권리 및 실제 보증금 반환청구권자를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동. 집행비용·조세채권·기타 우선배당 사항에 따라 임차인의 예상 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 등록 및 의무기간 관련 사항을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 지역 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래, 가격 추세를 조사하여 실질취득부담과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 관계. 현재 실제 점유자, 임차권등기 이후의 거주 상태, 인도 및 보증금 반환을 둘러싼 절차를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 여부와 조세채권의 우선순위 등 추가 부담 요소를 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.11.05. 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 6회 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 최저가만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 219,000,000원짜리 다세대주택이 6회 유찰되어 57,410,000원까지 내려왔기 때문입니다.
그러나 실제 임차인 박예선의 보증금은 178,500,000원입니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖추고 있으며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
현재 최저가 기준 매수인이 부담할 예상 인수액은 122,523,380원이며, 낙찰대금까지 더한 실질취득부담은 179,933,380원입니다. 7회·8회 유찰을 가정해도 인수액이 증가하기 때문에 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 현재 시세를 검증할 최근 실거래 비교까지 확보되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력도를 부여할 수 없습니다.
결론은 권리 고위험·가격 메리트 미확인, 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라, 대항력 임차인의 잔여 보증금까지 포함한 실질취득부담이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 입증할 수 있느냐에 있습니다.
