의정부지방법원 2024타경3660. 파주시 법원읍 법원리 389-1 일대의 대지·토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 본건2는 현황 상업용 ‘초리골제빵소’로, 본건6은 단독주택 및 창고, 즉 ‘초리골제빵소’의 주방 및 부속시설로 이용 중입니다. 그러므로 이 물건을 아파트처럼 단순 주거 환금성으로 보면 안 됩니다. 최저가는 감정가의 70%인 1,277,580,000원까지 내려왔지만, 실제 판단축은 농지취득자격증명, 현황 도로·주차장, 제시외 건물, 상업용 운영성입니다.
권리만 보면 말소기준은 2023.02.13. 북인천새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 표시된 이정화는 2024.05.07. 전입으로, 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금은 미상으로, 실제 입찰 전 매각물건명세서 보완 여부는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 389-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 상업용(‘초리골제빵소’), 단독주택 및 창고(‘초리골제빵소’의 주방 및 부속시설) |
| 소유자 | 최미경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,825,114,020원 / 1,277,580,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 토지 기본정보 | 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 970.0㎡ · 공시지가 278,600원/㎡ · 주상용 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만, 원본 대조 포인트가 있다
말소기준은 2023.02.13. 을구 5번 북인천새마을금고 근저당권입니다. 이후 접수된 주식회사 대가 가압류, 주식회사 르봉뺑 가압류, 임의경매개시결정, 파주시 압류, 이용화 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 “해당사항없음”으로 적고 있어, 표면상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 실제 임차인으로 볼 항목은 이정화 1명입니다. 전입일은 2024.05.07.로 말소기준권리 2023.02.13.보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정화 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금 미상 항목은 매각물건명세서 보완 필요 사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,277,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,175,800원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 북파주농업협동조합 | 443,000,000원 | 443,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 가압류 · 천현농업협동조합 | 277,068,936원 | 277,068,936원 | 청구금액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 천현농업협동조합 | 450,000,000원 | 450,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 성희모 | 468,000,000원 | 92,335,264원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 우종호 | 561,803,141원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 북인천새마을금고 | 1,885,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 대가 | 36,950,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당 · 이용화 | 450,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 르봉뺑 | 8,888,818원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 기준 채권 총액 4,580,710,895원 중 배당액은 1,262,404,200원, 미배당은 3,318,306,695원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표·명세서 비고 기준)
- 입지. 파주시립법원도서관 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리 간선도로를 통해 주변 도시 이동에 불편함이 없는 보통 수준입니다.
- 이용상태. 본건2는 현황 상업용 ‘초리골제빵소’, 본건6은 단독주택 및 창고, 즉 ‘초리골제빵소’의 주방 및 부속시설로 이용 중입니다.
- 농취증. 목록4는 ‘전’으로 이용 중이고 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 미반환으로 적혀 있습니다.
- 맹지·출입. 목록4는 지적상 맹지이고, 현황 목록5를 통해 진출입합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다. 다만 목록4 지상의 제시외 건물인 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록3, 8, 9, 10은 현황 아스팔트 포장을 하고 근린생활시설의 부속 주차장으로 이용 중입니다. 목록7, 11은 지목은 각각 답, 전이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4 관련 농취증 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로, 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 상업용 운영성. 현황 ‘초리골제빵소’ 이용 구조이므로, 주거용 시세가 아니라 상업용 수익성·시설 활용성·인허가를 별도로 봐야 합니다.
- 진출입과 맹지. 목록4는 지적상 맹지로 표시되어 있고 현황 목록5를 통해 진출입합니다. 도로 사용관계와 실제 통행 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외·제외물건. 제시외 건물은 포함되지만 목록4 지상 컨테이너는 제외됩니다. 매각 포함·제외 경계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차 미상. 감정요항표에는 임대차관계 미상, 내부 일부 확인 불가 취지가 있으므로 점유·영업·시설 권리관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 말소 대조. 과거 권리에 대한 말소 등기와 배당 시뮬레이션 반영 항목이 함께 보이므로, 등기부 원본·배당요구 현황으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원”보다 “쓸 수 있는 물건인가”가 핵심
현재 데이터만 놓고 보면 매수인 인수권리와 법정지상권은 없고, 전입자도 대항력 없는 구조입니다. 따라서 권리 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 권리 깨끗한 아파트가 아니라, 상업용·단독주택·창고·농지·도로·주차장 현황이 섞인 일괄매각 물건입니다. 최저가 12.78억이 싸 보일 수 있어도, 농취증 실패 시 보증금 미반환, 맹지와 진출입, 제외 컨테이너, 임대차 미상, 영업시설 활용성까지 확인해야 실질 가치가 나옵니다. 권리는 통과, 용도·환금성은 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.
