인천지방법원 2022타경35280. 경기도 김포시 통진읍 도사리의 다세대주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,510,744,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 253,911,000원까지 내려왔습니다. 등기상 기준은 2021.06.04. 설정된 고양동부새마을금고의 채권최고액 928,800,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순히 “감정가의 17%”라는 숫자로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 기호 1·2 토지의 대지권이 미정리된 상태에서 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가됐다는 내용과, 기호 3 토지가 현황상 도로로 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다는 내용이 있습니다. 여기에 박정형의 공사대금 유치권 신고와 관련해 채권자가 유치권부존재확인의 소를 제기해 일부승소했으나, 판결 이유에 401호에 대해서는 유치권 성립이 인정된다는 기재가 있어 별도 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경35280 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 242-2, 241 · 경기도 김포시 통진읍 율마로464번길 89-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 제1층 제101호 외 11개호 |
| 소유자 | 손창익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,510,744,000원 / 253,911,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 774,553,052원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.04.
말소기준은 2021.06.04. 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 이춘화·심성용·와이케이건설주식회사의 근저당과 정인걸·KB국민카드·송재영의 가압류, 김포시 및 국의 압류, 경매개시결정, 이혜경의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차·점유 관련자는 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 전입일은 모두 2021.06.04. 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이혜경을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아 명도 및 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성경 | 2021.11.11 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김완호 | 2021.09.06 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오경준 | 2022.02.11 | - | 미상 | 2022.11.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주낙선 | 2021.12.24 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성수 | 2021.09.17 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성미 | 2021.12.01 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상돈 | 2021.08.13 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심규식 | 2021.08.04 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경호 | 2021.10.21 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정형 | 2021.08.13 | - | 미상 | 2022.08.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성용 | 2021.08.03 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임대영 | 2021.09.17 | - | 미상 | 2022.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜경 | 2021.07.02 | 2021.07.26 | 30,000,000원 | 2023.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 253,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,354,754원 |
| 1. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 928,800,000원 | 249,556,246원 |
| 2. 근저당 · 이춘화 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 심성용 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정인걸 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 와이케이건설주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,986,354원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 송재영 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 253,911,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,354,754원을 제외한 249,556,246원이 선순위 고양동부새마을금고에 배당되고, 그 뒤 채권자들은 모두 미배당으로 계산됩니다. 총 채권액 1,891,786,354원 대비 미배당은 1,642,230,108원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 김포시 통진읍 도사리 소재 “도이곳마을” 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, LPG가스 및 개별난방 시설이 있으나 기준시점 현재 승강기는 가동중단 상태로 탐문됐습니다.
- 토지. 2필 1단의 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용중이며 남측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 485,600원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 142.0㎡입니다.
- 대지권. 기호 1·2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나 현재 대지권 미정리 상태로 포함평가됐습니다.
- 도로 토지. 기호 3 토지는 지목 및 현황이 도로이며 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있습니다.
- 도면 표시. 집합건축물대장 도면상 401호 외부에 “403호”로 표시된 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문 확인. 박정형의 공사대금 유치권 신고와 유치권부존재확인의 소 일부승소 판결, 특히 401호 유치권 성립 인정 기재의 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유현황 확인. 조사된 13명의 현재 점유 여부와 각 호실별 점유자를 다시 확인하고, 특히 심성용의 관계인 여부를 점검해야 합니다.
- 대지권 정리 확인. 기호 1·2 토지의 대지권 미정리 상태가 매수 후 등기·처분에 미치는 영향을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 도로 토지 확인. 기호 3 토지가 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있으므로 실제 이용제약을 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 김포시·국의 압류가 있으며 당해세 해당 시 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 보증금 20% 준비. 본건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가의 20%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 177,737,700원, 8회 유찰 시 124,416,389원으로 제시돼 있으나 가격 하락만으로 법적·물리적 리스크가 해소되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권 관련 판결·토지 및 집합건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 “무엇을 함께 사는가”가 중요하다
이 사건은 감정가 1,510,744,000원에서 253,911,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만, 확인된 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 등기상으로는 2021.06.04. 고양동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리와 조사된 임차인들은 매각으로 정리되는 구조여서 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 등기표 바깥의 쟁점입니다. 401호 유치권 성립 인정 기재, 대지권 미정리, 도로로 이용되는 토지, 다수 점유자, 국세·지방세 압류가 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 17%니까 싸다”가 아니라, 유치권과 물적 권리관계를 완전히 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 핵심은 할인율이 아니라 권리·점유·토지 구조의 원문 검증입니다.
