인천지방법원 2023타경39289. 부천시 심곡동 그라하씨티 제5층 제508호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 이 사건은 등기부의 담보권 규모보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 전병철은 2021.10.07. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.22. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 이후 2022.11.08. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 권리관계의 기준으로 제시된 것은 2023.01.31. 도봉세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 앞서 있으므로 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경39289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 신흥로22번길 15, 5층508호 (심곡동,그라하씨티) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 제5층 제508호 |
| 임차권 범위 | 제5층 제508호 21.56㎡ |
| 소유자 | 이영도 · 2021.10.22. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,539,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
현재 소유자 이영도가 2021.10.22. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전병철의 주민등록·점유가 시작됐습니다. 과거 서서울농업협동조합의 근저당권은 2021.10.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 전병철은 2022.11.08. 주택임차권을 등기했고, 현재 기준권리인 2023.01.31. 압류보다 앞선 임차권이므로 매각으로 소멸하지 않습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병철 | 제5층 제508호 21.56㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.10.22 | 2021.10.07 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 전병철 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 집계되는 항목은 없습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에서 최저매각가만 내려다보면 가격을 잘못 읽게 됩니다. 현재 회차 매각가 134,000,000원에 낙찰될 경우 예상 인수액은 8,676,000원이고, 실질취득가는 142,676,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 8,676,000원 | 142,676,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 35,100,800원 | 142,300,800원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 56,183,680원 | 141,943,680원 |
보이는 낙찰가는 134,000,000원에서 107,200,000원, 다시 85,760,000원으로 내려가지만, 임차인에게 배당되지 못하는 금액은 8,676,000원에서 35,100,800원, 56,183,680원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득가는 142,676,000원 → 142,300,800원 → 141,943,680원으로, 유찰 폭에 비해 거의 떨어지지 않습니다. “유찰됐으니 싸졌다”는 해석이 통하지 않는 구조입니다.
등기부에는 현재 소유자가 2021.10.22. 140,000,000원에 취득한 거래가액이 기재돼 있지만, 이는 현재 시세를 뜻하는 최근 실거래 지표가 아닙니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때 최저가 134,000,000원만 보고 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 전병철 보증금 | 140,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,539,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분 8,676,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 145,539,120원은 현재 배당 시나리오에서 0원 배당, 미배당 145,539,120원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 수준으로 추정된 2,676,000원이 반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천 심곡동우체국 남동측 인근으로, 주상복합·공동주택·숙박시설·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상9층 건물의 제5층 제508호입니다.
- 도로. 대상 토지 남측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류(폭 8m 미만) 접합·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가 확인. 현재 기준 134,000,000원이 아니라 인수액을 합친 142,676,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 107,200,000원, 5회 유찰 시 85,760,000원까지 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득가는 1.4억원대에 머뭅니다.
- 임차보증금 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하고 임차관계가 권리분석의 핵심이므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서는 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 최저매각가 숫자만 따라가면 판단이 어긋납니다. 대항력 있는 임차인 전병철의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차에서는 배당 부족분 8,676,000원을 낙찰자가 인수해 실질취득가가 142,676,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 107,200,000원으로 내려가지만 인수액은 35,100,800원으로 늘어 실질취득가가 142,300,800원이고, 5회 유찰 시에도 85,760,000원 + 56,183,680원으로 141,943,680원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금까지 합친 총부담액입니다. 3회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
