인천지방법원 2023타경39289. 부천시 심곡동 그라하씨티 제5층 제508호, 전용 범위 21.56㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 이 물건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 전병철은 2021.10.22. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021.10.07.입니다. 분석상 말소기준인 2023.01.31. 국 압류보다 모두 빠르므로 대항력이 있습니다.
전병철은 2022.11.08. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 44,734,684원만 배당되고, 나머지 95,265,316원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 45,962,000원에 낙찰받는다는 표현만으로는 실제 자금 부담을 설명할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경39289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 464-23 그라하씨티, 신흥로22번길 15 제5층 제508호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택) · 제5층 제508호 · 21.56㎡ · 지하 1층~지상 9층 건물 |
| 소유자 | 이영도 (2021.10.22. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 45,962,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,539,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
2020.05.15. 설정된 서서울농업협동조합 근저당권 54,000,000원은 2021.10.25. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022.06.29. 서울보증보험주식회사가 신청한 종전 강제경매개시결정 등기도 2023.03.07. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 핵심은 이처럼 정리된 과거 권리가 아니라, 말소기준보다 앞선 전병철의 주택임차권등기입니다.
임차인 권리표 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병철 | 제5층 제508호 21.56㎡ 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.10.22. 확정일자 2021.10.07. | 140,000,000원 | 2022.11.08. 배당요구 있음 | 대항력 우선변제 승계 95,265,316원 |
전병철은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 한 번만 계산하며, 현재 회차에서 배당받는 44,734,684원을 제외한 잔액이 매수인 인수액입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 140,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락이 총 취득부담의 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 45,962,000원 | 95,265,316원 | 141,227,316원 | 105.4% |
| 4회 유찰 시 감정가의 24% | 32,173,399원 | 108,805,722원 | 140,979,121원 | 105.2% |
| 5회 유찰 시 감정가의 17% | 22,521,379원 | 118,284,006원 | 140,805,385원 | 105.1% |
현재 회차에서 낙찰가만 감정가의 34.3%일 뿐, 실질취득은 감정가보다 7,227,316원 높습니다. 4회·5회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 140,979,121원과 140,805,385원으로, 감정가를 계속 웃돕니다. 확인 가능한 실거래 근거 없이 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,227,316원 |
| 1. 임차인 전병철 보증금 | 140,000,000원 | 44,734,684원 |
| 2. 서서울농업협동조합 근저당 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 | 145,539,120원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 145,539,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 소진됩니다. 전병철의 보증금 부족분 95,265,316원은 매수인 인수입니다. 서서울농업협동조합 근저당은 2021.10.25. 말소됐고, 서울보증보험주식회사의 종전 경매개시결정 등기는 2023.03.07. 말소됐습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부천 심곡동우체국 남동측 인근에 위치하며, 주상복합·공동주택·숙박시설·상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층~지상 9층 건물의 제5층 제508호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·규제. 대상 토지 남측으로 폭 약 6m 도로에 접하며, 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합·과밀억제권역입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 확인. 현재 최저가 45,962,000원에 인수액 95,265,316원을 더한 141,227,316원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 임차보증금 원본 대조. 전병철의 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 배당 결과 확인. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 140,979,121원·140,805,385원으로 감정가보다 높습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도와 임차권등기 말소에 필요한 조건을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 수리비와 실제 구조를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 45,962,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 95,265,316원을 매수인이 인수하면 실질취득은 141,227,316원, 감정가의 105.4%입니다.
추가 유찰이 발생하더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 계속 약 140,000,000원에 머뭅니다. 따라서 이 사건을 감정가 34.3%의 저가 물건으로 볼 수 없습니다. 낮은 최저가, 높은 인수액, 감정가를 웃도는 실질취득. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 대항력 임차권 인수형입니다.