서울남부지방법원 2024타경124445. 오류동 해츠빌 5층 501호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 등기만 보면 대항력 임차인의 거액 보증금 때문에 인수형으로 보일 수 있습니다. 상희정의 임대차계약은 2019.05.16, 확정일자는 2019.06.27, 점유개시는 2019.07.19, 주민등록일자는 2019.07.22이고, 보증금은 257,000,000원입니다. 반면 선언된 말소기준권리는 2022.12.07 의정부세무서장의 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
그러나 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당계산상 미배당 보증금이 생기는 회차라도 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 이 포기·말소 조건은 상희정 및 그 보증금 승계관계에 적용되는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경124445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류로 104, 제5층 제501호 (오류동, 해츠빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 제501호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.09.16 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,664,532원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 실질 인수는 0원*
2018.06.25 설정된 오정농업협동조합 근저당권은 2019.07.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.07 의정부세무서장 압류입니다. 상희정의 확정일자·점유·주민등록은 모두 그보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 상희정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 명세서상 주택도시보증공사 승계관계 |
실제 임차인은 상희정 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 보증금 승계관계이므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 포기조건이 핵심
현재 회차의 최저매각가는 317,000,000원이고 배당계산상 상희정의 보증금 257,000,000원은 전액 배당됩니다. 이 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다.
다음 회차 시나리오에서는 배당계산상 임차보증금 미배당분이 생깁니다. 4회 유찰 시 매각가 253,600,000원에서는 7,750,400원, 5회 유찰 시 매각가 202,880,000원에서는 57,760,320원이 통상 인수 계산상 남습니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 해당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수잔액 | 포기조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 317,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 253,600,000원 | 7,750,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 57,760,320원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 상희정 보증금 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 268,664,532원 | 54,762,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 257,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 268,664,532원 중 예상배당은 54,762,000원이고, 미배당은 213,902,532원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류동역 서측 인근. 주위에 오피스텔·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 501호이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지이며 서측 및 북측으로 포장도로에 접합니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 점검. 현재 사건에는 3회 유찰 이력이 있으므로 오피스텔 수요와 실제 응찰가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 매수인 인수 0원의 근거가 되는 가장 중요한 매각조건입니다.
- 실제 임차인 1명. 상희정 보증금 257,000,000원이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 별도 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
- 대항력 자체는 존재. 상희정은 전입·점유·확정일자가 2022.12.07 말소기준권리보다 앞섭니다. 포기조건이 없다면 인수형이 될 수 있는 구조입니다.
- 낮은 회차 가격의 착시. 4회·5회 유찰 시 배당계산상 미배당 보증금이 생기지만, 이 사건은 명세서 포기조건으로 실질 인수 0원*입니다. 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 주거 임차권이 설정돼 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “매수인 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 물건의 임차인 상희정은 분명 대항력이 있습니다. 보증금도 257,000,000원으로 크고, 낮은 낙찰가를 가정하면 미배당 보증금이 발생합니다. 일반적인 인수형 경매라면 그 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문에 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 보증금 액수 자체보다 이 포기·말소 조건을 원문 그대로 확인하는 것입니다. 다만 3회 유찰된 오피스텔이고 별도의 실거래 가격 근거 없이 가격 매력도를 단정할 수는 없으므로, 권리 안정성과 가격 판단은 분리해서 접근해야 합니다.
