20,804,000원
서울남부지방법원 2024타경127345. 화곡동 화성빌라 제3층 제302호, 전용 40.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가 155,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 20,804,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 13.42%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리구조를 합치면 결론은 완전히 달라집니다.
임차권자이자 신청채권자인 허윤석은 2020.02.10. 전입·점유를 시작했고, 2020.02.05. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 140,000,000원이며, 매각대금에서 예상되는 배당은 20,029,528원입니다. 남는 119,970,472원은 매수인이 인수하므로, 현재 최저가와 합친 실질취득은 140,774,472원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 임차보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경127345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.35㎡ · 철근콘크리트벽식구조 4층 건 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2001.08.28. · 총 9세대 |
| 소유자 | 최덕성 (2020.02.19. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 20,804,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허윤석 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기가 기준일보다 앞선다
기준일은 2024.07.25. 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞서 허윤석의 대항력 있는 임차관계와 선진규 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 매각물건명세서는 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
현황조사와 임차권등기·매각물건명세서에 기재된 허윤석은 이름과 전입일이 같은 동일인으로, 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 / 범위 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허윤석 건물 전부 · 주거 | 계약 2020.02.03. 전입·점유 2020.02.10. 확정 2020.02.05. 임차권등기·배당요구 2023.07.18. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 미배당분 매수인 인수 |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 총부담은 약 140,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 20,804,000원 | 119,970,472원 | 140,774,472원 | 91.4% |
| 10회 유찰 시 | 16,643,200원 | 124,056,378원 | 140,699,578원 | 91.4% |
| 11회 유찰 시 | 13,314,560원 | 127,325,102원 | 140,639,662원 | 91.3% |
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 140,774,472원으로 비교한다
화성빌라 전용 40.35㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2건이며, 평균은 154,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.01. 3층 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 40.35㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.08 | 40.35㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 평균 | 40.35㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
현재 실질취득 140,774,472원은 최근 평균 154,000,000원의 91.4%로, 평균보다 13,225,528원 낮습니다. 최신 거래 155,000,000원과 비교하면 14,225,528원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래월이 2024.01.이며, 선순위 가등기·위반건축물·임차관계 검증이라는 위험요인이 함께 있어 이 차액을 온전한 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 774,472원 | - |
| 1. 임차인 허윤석 보증금 | 140,000,000원 | 20,029,528원 | 119,970,472원 |
| 2. 경매개시결정 · 허윤석 | 140,000,000원 | 0원 | 별도 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
경매신청채권 항목에는 별도 배당이 없고, 동일인 허윤석의 임차보증금 항목에 20,029,528원이 배당되는 구조입니다. 집행비용은 약 매각가의 3.7%로 추정됐으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 가등기의 최종 배당·말소 처리는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 북동측 인근으로, 다세대·다가구주택과 공원·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 장방형 완경사지의 다세대주택 부지이며 북측 약 5m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 169.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,780,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 빌라이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계는 평균 9.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2020.03.31. 소유권이전청구권가등기가 2024.09.09. 담보가등기·채권액 100,000,000원으로 신고된 경위와 최종 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 진정성 확인. 허윤석의 임대차계약서, 140,000,000원 지급자료, 확정일자·전입·점유 자료와 강제경매 집행권원을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 20,804,000원과 인수액 119,970,472원을 합친 140,774,472원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에는 주택58554-4247(2002.12.30.)호에 따라 위반건축물로 표기돼 있으므로 위반 내용과 원상복구·이행강제금 가능성을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으나 현재 점유 범위와 실제 퇴거 여부는 현장과 원본 조사자료를 통해 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제와 가등기 관련 배당이 반영될 경우 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 법원의 최종 채권계산서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,080만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 감정가 대비 13.42%라는 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매수인은 현재 회차에서 미배당 보증금 119,970,472원을 인수하고 총 140,774,472원을 부담합니다. 추가 유찰돼도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 거의 내려가지 않습니다.
실질취득은 확인 거래 평균 154,000,000원의 91.4%지만, 그 차이는 선순위 가등기, 동일인 신청채권자·임차권자의 진정성 검증, 위반건축물, 9회 유찰이라는 위험을 감당하기에 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않고, 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다. 가등기의 최종 말소 여부와 임차보증금의 진정성이 원본으로 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
