*실질취득 140,639,652원은 현재 최저가와 예상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 보증금 140,000,000원에 추정 집행비용 639,652원이 더해진 구조이며, 가등기 관련 별도 부담과 취득 부대비용 등은 포함하지 않았습니다.

서울남부지방법원 2024타경127345. 강서구 화곡동 화성빌라 3층 302호, 전용 40.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가 155,000,000원에서 11회 유찰되어 최저매각가가 13,314,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 매우 낮은 가격이지만, 이 물건의 실체는 대항력 있는 임차인의 보증금과 선순위 가등기를 함께 검토해야 하는 복합 권리 물건입니다.

임차인 허윤석은 2020.02.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.02.05.입니다. 2023.07.18.에는 보증금 140,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 현재 매각가 가정에서 임차인의 예상배당액은 12,674,348원에 불과합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심

말소기준은 2024.07.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정된 갑구 12번 가등기와 을구 13번 임차권등기가 핵심 검토 대상입니다. 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사와 임차권등기에 나타난 허윤석은 동일인으로, 각각을 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 보증금 합계는 140,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 1,331만원이 아니라 약 1.4억원을 비교해야 한다

화성빌라 동일 전용면적 40.35㎡의 실거래 기록은 2024년 1월과 2023년 8월 거래입니다. 두 거래의 평균은 154,000,000원이며, 최신 확인 거래는 2024년 1월의 155,000,000원입니다.

현재 회차의 실질취득 부담은 140,639,652원입니다. 과거 실거래 평균 154,000,000원보다 낮지만, 선순위 가등기 위험과 위반건축물 문제가 별도로 남아 있고 거래 시점도 오래되었으므로 단순 차액을 수익이나 확정 할인액으로 해석할 수 없습니다.

*실질취득 부담은 현재 최저가와 임차보증금 예상 인수액을 합산한 값입니다. 가등기 관련 별도 부담 및 취득 부대비용은 미포함입니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,314,000원 가정)

신청채권자와 임차인이 동일한 허윤석입니다. 위 표의 신청채권 배당 0원은 별도 경매신청 채권 항목의 표시이며, 임차보증금에 대한 예상배당 12,674,348원과 혼동해서는 안 됩니다. 두 채권액을 독립적인 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 선순위 담보가등기의 최종 인정·배당·말소 결과에 따라서도 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 총액은 크게 줄지 않는다

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 유찰로 매각가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 매수인의 보증금 인수액은 증가합니다.

*각 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 140,000,000원과 소액 차이가 발생합니다. 가등기 처리에 따른 별도 부담 및 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화일초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 분포하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2001.08.28. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 4층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 5m 도로에 접하며, 토지는 장방형 완경사지의 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적인 위반 내용과 시정 가능성, 원상복구 부담, 관련 행정처분 및 금융 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 11회 유찰 이력과 위반건축물 등재를 고려하면 매각 가능 가격과 수요를 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 최저가 13,314,000원이 아니라 보증금 인수액을 포함한 140,639,652원을 현재 회차의 기본 부담으로 계산해야 합니다. 가등기 관련 별도 부담과 취득 부대비용은 추가 검토 대상입니다.
• 가등기 성격과 말소 여부. 갑구 12번 소유권이전청구권 가등기의 원인서류, 2024.09.09. 담보가등기 신고서, 채권액 100,000,000원의 근거 및 배당·말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 허윤석 보증금 140,000,000원의 배당 예상액과 미배당 잔액, 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 및 배당 결과와 대조해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 동일인 허윤석의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기 및 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장과 현장 상태를 대조하고 위반 위치·면적·시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 비교 거래가 2023~2024년에 한정되어 있으므로, 2026년 매각 시점의 거래가격과 매물가격, 실제 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유상태를 대조하고, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시뮬레이션. 낙찰가가 떨어지더라도 보증금 인수액이 증가하므로 최저가만이 아니라 실질취득 총액으로 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 가등기 신고서 및 집합건축물대장을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,331만원짜리 집”이 아니다

서울남부지방법원 2024타경127345의 핵심은 낙찰가와 실질취득 부담의 차이입니다. 최저매각가는 13,314,000원까지 내려왔지만 대항력 있는 임차인 허윤석의 미배당 보증금 127,325,652원을 합하면 현재 회차의 실질취득 부담은 140,639,652원입니다.

이 금액조차 최종 취득 원가로 확정할 수 없습니다. 2020.03.31. 설정된 선순위 가등기에 대해 채권액 100,000,000원의 담보가등기 신고가 제출되어 있어 권리 성격과 실제 말소·인수 여부를 확인해야 하기 때문입니다. 위반건축물 등재도 별도 비용과 환금성 위험으로 남습니다.

과거 실거래 평균은 154,000,000원이지만 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 11회 유찰이라는 이력과 선순위 권리 및 건축물 위험을 고려하면, 최저가가 감정가의 약 8.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

결론적으로 이 물건의 검토 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담이며, 선순위 가등기의 처리와 위반건축물 문제를 확인하기 전에는 취득 원가와 권리 위험을 확정할 수 없습니다.