매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 오피스텔 환금성과 미배당 금융권 리스크 확인 필요
인수권리는 없지만 근저당 미배당 가능성과 오피스텔 특성으로 가격 메리트와 리스크가 공존해 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 24%까지 떨어진 상태로, 가격 매력은 커졌지만 오피스텔 특성상 환금성과 대출 근저당 미배당 상황을 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 28,812,000원
4회 유찰
최저가 비율
24.0%
감정가 대비
매수인 인수
0원
인수권리 해당 없음
핵심지표
4회 유찰
가격 메리트 구간
인천지방법원 2024타경3003. 경기도 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 오피스텔 비03-085호입니다. 감정가는 1억2천만원이었지만 4회 유찰을 거치며 최저매각가는 2,881만원까지 내려왔습니다. 권리 구조는 하나은행 근저당이 말소기준권리이며 경매로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액 대비 낙찰가가 낮아 금융권 미배당이 발생하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경3003
소재지
경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 3층비03-085호 (구래동, 현대썬앤빌더킹)
물건종류
오피스텔
소유자
이혜경
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 28,812,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사하나은행 / 82,489,351원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 인수 위험은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음으로 확인됩니다. 2022년 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰로 진입 구간
감정가 120,000,000원에서 시작해 현재 최저매각가는 28,812,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로 하락했습니다. 다만 오피스텔은 아파트 대비 실수요층과 환금성이 제한될 수 있어 주변 거래와 임대수요 확인이 필요합니다.
⚠️ 근저당 미배당 구조 낙찰가 28,812,000원 기준 예상 배당에서는 집행비용 918,616원 후 하나은행 근저당에 27,893,384원이 배당됩니다. 채권최고액 99,600,000원 대비 71,706,616원 미배당이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
918,616원
을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행
99,600,000원
27,893,384원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저매각가
✅ 권리 관점 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 임차인 관련 인수 부담도 확인되지 않아 권리 구조 자체는 단순합니다.
⛔ 확인할 부분 오피스텔은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 낮은 가격만 보고 접근하기보다 실제 이용수요와 관리비·공실 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 김포시 구래동 나비초등학교 서측 인근으로 업무시설·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
교통. 버스정류장이 인근에 위치하며 대중교통 사정은 보통입니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
자금 계획. 최저가 기준 입찰보증금은 약 2,881,200원 수준입니다.
임대수요 확인. 오피스텔 특성상 공실·임대료 수준 확인이 중요합니다.
관리비 확인. 관리비 체납 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력 구간”
이 물건은 인수권리 없이 4회 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아진 오피스텔입니다. 권리 구조는 단순하지만, 낮은 낙찰가만큼 금융권 미배당과 오피스텔 환금성을 함께 고려해야 합니다. 적정 임대수요와 관리 상태를 확인한다면 가격 측면에서는 검토 가능한 구간입니다.
사건 개요
같은 단지 19건 동시 경매
소재지
경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 3층비03-085호 (구래동,현대썬앤빌더킹)
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2024타경3003
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:00
·별관 제122호 법정
물건
현대썬앤빌더킹 3층비03-085호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 김포한강10로133번길 40, 3층비03-085호 (구래동,현대썬앤빌더킹)
2024-06-17 13:29
