인천지방법원 2024타경3461. 김포시 양촌읍 학운리 이노타워 1층 103호입니다. 등기상 현재 소유자는 엄미숙이고, 2023년 5월 30일 매매를 원인으로 2023년 6월 14일 소유권이전이 접수되었습니다. 같은 날 신한은행 근저당권 660,000,000원이 설정되었고, 이후 2024년 6월 21일 신한은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 감정가 782,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 131,431,000원입니다.
겉으로는 감정가 대비 낙폭이 커 보입니다. 하지만 본건의 관전 포인트는 단순 낙찰가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 근저당권과 현재 회차의 큰 미배당입니다. 임차인이 없어 보증금 인수 문제는 없지만, 선순위 권리 흐름과 배당표를 원본으로 확인하지 않고 “17% 가격”만 보고 접근하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로257번길 2, 1층103호 (이노타워) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 엄미숙 (2023.06.14. 소유권이전, 거래가액 773,310,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 131,431,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 570,462,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
임차인 없음. 별도 임차인 보증금이나 대항력 있는 점유자는 확인되지 않습니다. 다만 권리표에서 가장 중요한 지점은 2022.12.07. 지안디앤씨 근저당권입니다. 이 권리는 신한은행 근저당권보다 앞서 있고, 현재 회차 배당표에서도 채권최고액 405,900,000원 중 128,790,966원만 배당되는 구조입니다. 신한은행은 말소기준권리로 표시되지만 현재 회차에서는 예상배당이 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
감정 이용상태는 공실입니다. 따라서 보증금 인수형 함정은 보이지 않습니다. 다만 상가 공실은 명도보다 활용도와 환금성이 더 큰 문제입니다. 공부상 소매점으로 등재되어 있으나 실제 영업 상태가 아니므로, 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생하는 물건으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,640,034원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사지안디앤씨 | 405,900,000원 | 128,790,966원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 채권액 1,065,900,000원 중 128,790,966원만 배당되고, 937,109,034원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 양촌교차로 남서측 인근입니다. 주변은 유사형 근린생활시설, 각종 규모의 공장 및 나대지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.11.25 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 103호입니다. 공용 위생시설, 상하수도시설, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 용도·현황. 공부상 소매점으로 등재되어 있으나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임대수익을 전제로 한 계산은 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 포함되며 북서측·북동측·남서측으로 각각 폭 약 30미터, 15미터, 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2022.12.07. 지안디앤씨 근저당권과 2023.06.14. 말소 접수 내역, 현재 배당표 반영 내용을 등기부·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 신한은행 배당 0원 구조. 신청채권자 청구액은 570,462,212원이지만 현재 회차 가정 배당은 0원입니다. 경매 진행 구조와 채권자별 배당순위를 확인하세요.
- 공실 상가의 환금성. 본건은 현황 공실입니다. 낙찰 후 임대까지 걸리는 기간, 공용관리비, 내부 상태, 업종 제한 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 16.8%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있으나, 다회 유찰에는 이유가 있습니다. 권리와 환금성이 정리되지 않으면 낮은 가격도 안전마진이 아닙니다.
맺으며 — “낙폭보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 131,431,000원까지 내려온 고낙폭 물건입니다. 임차인이 없고 현황도 공실이라 보증금 인수 문제는 보이지 않습니다. 하지만 본건의 핵심은 공실 여부가 아니라 선순위 근저당과 배당 구조입니다. 현재 배당표 기준 선순위 근저당권자에게도 큰 미배당이 남고, 신청채권자 신한은행은 배당을 받지 못합니다. 결국 이 물건은 “싸다”가 아니라 원본으로 권리 정리가 끝나야 검토 가능한 물건입니다. 권리 확인 전에는 보류, 권리 정리 후에도 공실 상가의 임대·환금성 계산이 먼저입니다.
