서울남부지방법원 2024타경127659. 구로구 구로동 대림역와이즈플레이스 6층 602호, 전용 29.847㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 감정가는 147,000,000원이지만 11회 유찰을 거쳐 최저매각가가 12,627,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다.
그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 임차인 김란은 2022.09.08. 전입신고를 했고 2022.09.02. 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 표시된 구로구 압류일인 2024.04.08.보다 앞선 권리관계입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가만으로 접근할 수 있는 일반적인 권리소멸형 경매가 아닙니다. 낙찰대금이 낮아질수록 임차인에게 지급할 배당금도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 커지는 구조입니다. 입찰가격 대신 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경127659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로 268, 제6층 제602호 (구로동, 대림역와이즈플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.847㎡ · 지하4층지상19층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 사용승인 | 2012.09.14. |
| 소유자 | 김도현 (2021.10.28. 소유권이전, 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 | 147,000,000원 |
| 최저매각가 | 12,627,000원 (11회 유찰, 감정가의 약 8.59%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김란 / 175,000,000원 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 예상 인수액 | 143,000,286원 |
| 실질취득액 | 155,627,286원 (최저가 + 예상 인수액) |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
등기부상 말소기준으로 표시된 권리는 2024.04.08. 구로구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차인 김란의 전입신고와 확정일자는 그보다 앞섭니다.
또한 임차인 김란은 강제경매 신청채권자 김란과 동일인으로 나타납니다. 사건 청구금액은 175,000,000원이고 임차보증금은 155,000,000원입니다. 동일인이 관련된 권리이므로 신청채권자 청구금액과 임차보증금을 별개 임차인 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
동일인 관계와 관련해 임대차의 진정성 또는 관계인 여부를 확인할 필요가 있다는 주의사항도 있습니다. 다만 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구서 및 사건기록을 대조해야 하며, 확인 전에는 매각물건명세서상 인수조건을 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 김란 건물의 전부 주거 (임차권등기) |
전입 2022.09.08. 확정 2022.09.02. 점유개시 2022.09.05. |
155,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 있음
미배당액 인수
배당요구 있음 · 2024.09.23. |
| 실제 임차인 | 김란 1명 |
|---|---|
| 임차범위 | 건물의 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.08.16. |
| 점유개시일 | 2022.09.05. |
| 전입신고일 | 2022.09.08. |
| 확정일자 | 2022.09.02. |
| 임차권등기 | 2024.09.23. · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 11,999,714원 |
| 예상 미배당액 | 143,000,286원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 |
최저매각가 12,627,000원
+ 매수인 인수 보증금 143,000,286원
= 실질취득 155,627,286원 보증금 155,000,000원보다 집행비용 추정분만큼 높게 계산된 금액입니다. 취득세, 명도비 및 기타 비용은 별도입니다.매각물건명세서에 명시된 인수조건에 따르면, 현재 최저가 12,627,000원으로 낙찰받더라도 보증금 미배당액 143,000,286원을 추가로 부담하는 구조입니다. 입찰금액만 실제 취득비용으로 보는 계산은 성립하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세보다 높다
대림역와이즈플레이스는 96세대이며, 비교 대상은 전용 29.85㎡ 안팎의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 132,833,333원이지만, 최근 가격을 판단할 때는 최근 12개월 7건 평균 130,714,285원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래군 대비 -3.7% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.85㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 29.85㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 2026.05 | 29.85㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2026.02 | 29.85㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 29.85㎡ | 12 | 136,000,000원 |
| 2025.12 | 29.85㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 29.99㎡ | 10 | 129,000,000원 |
| 2025.05 | 29.99㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 29.85㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2025.02 | 29.85㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2024.11 | 29.99㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.09 | 29.85㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 130,714,285원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 132,833,333원 |
최저매각가 12,627,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 9.7%에 불과합니다. 하지만 이는 보증금 인수액을 제외한 비율이므로 실제 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
인수액까지 포함한 실질취득 155,627,286원은 최근 12개월 평균 130,714,285원보다 높고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가 135,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -3.7% 하락이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
실질취득 기준: 155,627,286원 → 최근 12개월 평균 130,714,285원 초과.
최신 거래 기준: 135,000,000원 → 실질취득액이 더 높음.
감정가 대비 큰 폭으로 유찰되었더라도, 매수인이 실제 부담할 금액은 최근 실거래 시세를 웃돕니다. 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 627,286원 |
| 1. 임차인 김란 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 11,999,714원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 김란 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 155,000,000원 | 143,000,286원 |
집행비용 627,286원을 공제한 나머지 11,999,714원이 임차인 보증금에 배당되는 추정표입니다. 신청채권자와 임차인은 동일인 김란이며, 신청채권 관련 별도 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 청구액과 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
임차보증금 155,000,000원
− 예상 우선배당 11,999,714원
= 매수인 인수 143,000,286원 배당만으로 임차보증금이 전액 변제되지 않는다는 매각물건명세서의 인수조건을 적용했습니다.⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
이 사건의 핵심은 회차별 최저가가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 감소하고, 임차인에게 지급되지 못하는 보증금 잔액이 증가한다는 구조를 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 12,627,000원 | 143,000,286원 | 155,627,286원 |
| 12회 유찰 시 | 10,101,600원 | 145,480,229원 | 155,581,829원 |
| 13회 유찰 시 | 8,081,280원 | 147,464,183원 | 155,545,463원 |
실질취득액은 각 회차 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
위 시나리오의 실질취득액은 모두 최근 12개월 평균 130,714,285원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 -3.7%인 상황에서, 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격상 위험이 해소된다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하4층·지상19층 건물로, 사용승인일은 2012.09.14.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비와 지하주차장, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인은 주거 용도로 신고되어 있으므로 용도와 실제 사용관계를 구분하여 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역에 위치하며 토지 면적은 1,716.6㎡입니다. 북서측과 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 원본에서 확인해야 합니다.
- 건물 하자 관련. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 96세대 규모이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 130,714,285원이고 최근 거래 추세는 -3.7%로 하락했습니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 만큼 재매각 시 가격 부담을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 12,627,000원이 아니라 예상 인수액을 합한 155,627,286원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 김란의 전입신고일 2022.09.08.과 점유개시일 2022.09.05., 확정일자 2022.09.02. 및 매각물건명세서의 인수조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 지급내역 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타납니다. 임대차계약의 진정성, 보증금 지급내역 및 관련 사건기록을 확인하되, 확인 전에는 인수액을 임의로 제외하지 않아야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상 우선배당 11,999,714원과 미배당액 143,000,286원은 추정치입니다. 배당요구, 세금 및 실제 집행비용에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 구로구 압류 및 체납 확인. 2024.04.08. 구로구 압류가 표시되어 있습니다. 매각에 따른 등기 말소와 별개로 조세 관련 배당 및 우선순위가 실제 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 총액 확인. 12회·13회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 약 1.55억 수준입니다. 최저가만 내려가는 모습을 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 130,714,285원과 최신 거래 135,000,000원을 우선하고, -3.7% 하락 추세를 반영하여 개별 호실의 상태·층·향을 확인해야 합니다.
- 점유 및 인도 확인. 등기된 임차권과 실제 점유 상태, 임차보증금 반환 및 목적물 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·추가비용 확인. 미납 관리비와 취득 관련 비용은 실질취득액 계산에 포함되지 않았으므로 별도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 기록 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,262만원 ≠ 취득원가 1,262만원”
대림역와이즈플레이스 602호는 감정가 147,000,000원에서 11회 유찰되어 최저가가 12,627,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 가격만 보고 접근하면 가장 중요한 비용을 놓치게 됩니다.
임차인 김란은 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 확정일자를 가지고 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상 인수액은 143,000,286원, 최저가와 합산한 실질취득액은 155,627,286원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 130,714,285원과 최신 거래 135,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다. 최근 거래 추세도 -3.7% 하락이므로 가격 측면의 부담이 더 뚜렷합니다.
더욱이 12회 또는 13회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 1.55억 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 하락한 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다.
결론은 최저가의 할인율이 아니라 보증금 인수를 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. 현재 인수조건에서 실질취득액은 최근 시세 이상이며, 다회유찰과 하락 추세까지 겹쳐 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 입찰 전 임차보증금의 실제 인수 범위와 배당관계를 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
