최저가 1,973만원의 함정 — 인수보증금을 더하면 실질취득은 1.56억

서울남부지방법원 2024타경127659. 구로동 대림역와이즈플레이스 602호, 전용 29.847㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 147,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가가 19,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다. 임차인 김란은 2022.09.08. 전입하고 2022.09.02. 확정일자를 갖춘 뒤 건물 전부를 점유한 것으로 등기됐으며, 말소기준인 2024.04.08. 구로구 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.

현재 매각가를 기준으로 임차인에게 돌아가는 예상배당은 18,974,860원입니다. 보증금 155,000,000원에서 이를 뺀 136,025,140원은 낙찰자가 인수합니다. 따라서 매각대금과 인수액을 합친 실질취득비용은 155,755,140원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 잔액이 늘어나는 구조이므로, 유찰이 거듭돼도 총부담은 보증금 155,000,000원 부근에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수

말소기준권리는 2024.04.08. 구로구 압류입니다. 압류와 2024.07.26. 강제경매개시결정, 2024.09.23. 설정된 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차인 김란의 전입일은 2022.09.08.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정

낙찰가가 19,730,000원에서 12,627,200원까지 낮아져도 실질취득비용은 155,755,140원에서 155,627,290원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 약 155,000,000원대의 실질취득비용입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다

대림역와이즈플레이스 전용 29.85㎡ 안팎의 거래 12건 평균은 134,083,333원입니다. 다만 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 6건 평균은 130,000,000원, 최신 2026.07. 거래는 129,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 -5.9% 하락했습니다.

현재 실질취득비용 155,755,140원은 최근 12개월 평균보다 25,755,140원 높아 119.8% 수준입니다. 최신 거래 129,000,000원과 비교하면 26,755,140원 높아 120.7%입니다. 감정가 147,000,000원보다도 실제 부담이 커지므로, 감정가 대비 최저가 할인율이나 최저가의 시세 대비 비율은 투자 메리트를 나타내지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,730,000원 가정)

김란은 임차인 지위에서 18,974,860원을 배당받지만, 경매신청채권 175,000,000원에는 별도 배당이 없는 계산입니다. 임차보증금 부족분 136,025,140원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 전용면적은 29.847㎡입니다.
• 입지. 구로중학교 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012.09.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층·지상19층 건물입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가는 9,739,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래. 총 96호 규모로 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 추세도 -5.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담 기준. 응찰 판단은 최저가 19,730,000원이 아닌 실질취득 155,755,140원을 기준으로 해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 155,000,000원의 지급내역, 전입·점유 유지 여부와 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 김란으로 표시된 경위와 신청채권 175,000,000원의 발생원인을 확인해야 합니다.
• 배당액 재계산. 집행비용과 조세채권 등 실제 배당 변수가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
• 명도 조건 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지, 현재 사용·점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 129,000,000원, 하락 추세 -5.9%를 우선해 총부담 상한을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 취득비용은 싸지 않다”

이 물건의 최저가는 19,730,000원으로 감정가 147,000,000원의 13.42%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 부족분 136,025,140원을 더하면 현재 실질취득은 155,755,140원입니다. 10회·11회 유찰을 가정해도 총부담은 계속 155,000,000원대에 머뭅니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 129,000,000원이며 최근 흐름은 -5.9% 하락입니다. 여기에 9회 유찰, 대항력 임차보증금 인수, 임차인과 신청채권자의 동일인 표시까지 겹쳐 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고 권리 확인 난도도 높은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총취득비용으로 판단해야 합니다.