98,657,000원
인천지방법원 2024타경3782. 김포시 장기동 금빛수로변 근린상가지대에 위치한 라베니체마치에비뉴6 제1층 제119호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층 규모의 제2종근린생활시설이고, 해당 호실은 공부상 일반음식점이지만 현황은 의류매장으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 587,000,000원에서 현재 98,657,000원까지 크게 낮아졌지만, 이 사건은 할인율만으로 판단할 수 없는 구조입니다. 시세 실거래 자료가 없고, 실제 임차인 김민주의 핵심 권리정보가 미상인 상태이기 때문입니다. 특히 대항력이 성립하고 보증금이 매각대금보다 큰 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있으므로, 현재 최저가 자체를 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3782 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 태장로 810, 1층119호 (장기동,라베니체마치에비뉴6) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 제2종근린생활시설 · 공부상 일반음식점 / 현황 의류매장 |
| 소유자 | 허윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 98,657,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 315,166,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2018.02.20. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 2,775,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.20. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단·국민은행·신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.02.01. 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2018.02.20. 신탁재산의 귀속으로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실질취득액을 확정하지 못하게 하는 변수
실제 임차인은 김민주 1명입니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 이 경우에는 대항력 있다고 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 판정 불가 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가는 98,657,000원이고 시나리오상 감정가의 17%입니다. 다음 회차는 69,059,900원, 그 다음은 48,341,930원으로 제시되어 있습니다. 하지만 동일·유사 상가 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,657,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,175,826원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 492,000,000원 | 96,481,174원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,414,462원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,431,341원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 13,361,976원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 91,338,934원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 631,546,713원 중 현재 회차 예상배당은 96,481,174원이며, 미배당은 535,065,539원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김민주 임차관계가 미상인 만큼 실제 배당 및 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 건축물 용도는 일반음식점이나 현재 의류매장으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포경찰서 서측 인근, 한강신도시 김포장기지역 내 금빛수로변 근린상가지대에 위치합니다.
- 교통. 국도48호선이 북측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층 규모 제2종근린생활시설 내 제1층 제119호입니다.
- 접근. 동측 아스콘포장 중로에 2층 부분이 접하고, 본건 차량진입은 금빛수로변 보도블럭 포장로를 이용합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방·상업용이며 토지면적은 2,134.9㎡, 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등이 포함되고 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민주 임차관계 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 보완 확인. 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 승계 가능성을 최종 판단할 수 없습니다.
- 현황 점유 확인. 공부상 일반음식점이지만 의류매장으로 이용 중입니다. 실제 영업자와 임차인 김민주의 관계를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가 17%까지 내려온 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 상권·공실·임대료·점유 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 현재 계산상 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차권리도 미확정입니다.
- 등기 원본 대조. 2018.02.20. 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류는 매각소멸 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
감정가 587,000,000원이 5회 유찰되어 98,657,000원까지 내려온 것은 분명 눈에 띄는 숫자입니다. 그러나 이 사건은 숫자가 낮아졌다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되지 않습니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 실제 임차인 김민주의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없는 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 결론은 등기 순서는 확인 가능, 임차인과 가격 적정성은 확인 전 보류입니다.
