부동산임의경매

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 오정농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 임대관계 미상과 상가 특유의 환금성 리스크를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

736,000,000원

현재 5회 유찰

실질취득

123,700,000원

인수 0원

유찰 횟수

5회

감정가 16.8%

핵심지표

상가 검토

임대·환금성 확인

인천지방법원 2024타경3904. 김포시 마산동 한강동일스위트더파크뷰2단지 근린생활시설 에이동 1층111호입니다. 감정가는 7.36억이었지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.237억까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2021년 설정된 오정농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경3904 (임의경매)
소재지	경기도 김포시 김포한강8로 127, 에이동 1층111호 (마산동, 한강동일스위트더파크뷰2단지근린생활시설)
물건종류 / 이용상태	대지 관련 집합건물 · 근린생활시설(상호 "다함인테리어") 이용 중
소유자	박현진
감정가 / 최저가	736,000,000원 / 123,700,000원 (5회 유찰 후)
신청채권자 / 청구	오정농업협동조합 / 409,962,436원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2021.02.23 설정된 오정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2025년 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 확인되지 않으며, 임차인 조형래는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
조형래	근린생활시설 점유	20,000,000원	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차 관계 확인 임차인 조형래는 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 조사됐으나 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 상가는 실제 영업 승계·명도 협의 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,531,800원
근저당 · 오정농업협동조합	590,400,000원	121,168,200원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액 590,400,000원 대비 매각가가 낮아 469,231,800원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인에게 채무가 이전되지는 않습니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

감정가 vs 매각 시나리오

최저가는 낮지만 상가는 가격보다 임대·환금성 검토가 우선입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 대항력도 인정되지 않아 권리 인수 부담은 없습니다.

⛔ 투자 관점 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 근린생활시설은 주거용보다 매수층이 제한적입니다. 임대 유지 가능성, 공실 위험, 실제 영업 상태 확인 없이 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 김포시 마산동 은여울초등학교 남측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치해 교통 상황은 보통입니다.
용도. 근린생활시설로 이용 중이며 상호 "다함인테리어"가 확인됩니다.
환금성. 인근 한강동일스위트TheParkView2단지는 711세대 규모이나 비교 거래는 주거용 자료 중심으로, 본건 상가와 직접 동일 비교는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대 확인. 임대관계가 미상인 부분이 있으므로 실제 점유자, 계약관계, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
상가 가치 판단. 주택 실거래가 아닌 영업력·입지·공실 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
권리 확인. 근저당은 소멸하지만 현장 조사와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
유찰 활용. 현재 가격은 크게 조정됐으나 낮은 가격 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 따로 봐야 한다”

이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수금액은 없습니다. 하지만 주거용 경매와 달리 근린생활시설은 낙찰 후 운영 가능성과 임대 수요가 핵심입니다. 5회 유찰이라는 가격 신호는 분명 매력 요소지만, 실제 투자 판단은 낮은 최저가보다 상가의 현금흐름과 환금성에서 결정됩니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-18	유찰	7억 3,600만원
2	2026-01-22	유찰	5억 1,520만원
3	2026-03-10	유찰	3억 6,064만원
4	2026-04-16	유찰	2억 5,244만원
5	2026-05-28	유찰	1억 7,671만원
6	2026-07-02	대기	1억 2,370만원

부동산임의경매

5회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 상가 투자 리스크가 남는다 — 김포 한강동일스위트더파크뷰2단지

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 123,700,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 따로 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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