부동산강제경매

한 줄 평 권리분석만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원인 안전형입니다. 다만 이 물건은 일반 주거상품이 아니라 유흥주점으로 이용 중인 집합건물이며, 임대관계가 미상이라 가격보다 운영 가능성·환금성 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

2,000,000,000원 / 1,400,000,000원

1회 유찰 후 70%

실질취득

1,400,000,000원

인수액 0원

임차인 리스크

없음

대항력 없음

핵심지표

용도 확인

유흥시설 이용 상태

인천지방법원 2024타경3997. 경기도 부천시 원미구 심곡동 부일로460번길 20 소재 4층401호입니다. 등기상 소유자는 차윤모 씨이며, 말소기준권리는 2014년 11월 7일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저가는 감정가의 70%인 14억원입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 감정평가상 이용 상태는 그린라이트/누나클럽 유흥주점으로 확인됩니다. 주거용 물건처럼 접근하기보다 기존 업종 승계 가능성, 명도, 영업성 검토가 필요한 유형입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경3997
소재지	경기도 부천시 원미구 부일로460번길 20, 4층401호
물건종류 / 이용상태	집합건물(기타) · 집합건축물대장상 401호·402호·403호 일체 이용 · 유흥주점
소유자	차윤모
감정가 / 최저가	2,000,000,000원 / 1,400,000,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 수웅 / 14,931,287원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2014.11.07 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.11.15 설정된 조천중 근저당권은 이미 말소되었고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
박주성	주거	20,000,000원	없음	확인 필요	없음

✅ 임차인 판단전입신고일 2025.03.31은 말소기준권리인 2014.11.07 근저당 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며 매수인 인수 위험은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	16,400,000원
1. 고흥군수산업협동조합 근저당	699,400,000원	699,400,000원
2. 주식회사 수웅 경매개시결정	14,931,287원	14,931,287원
잔여 · 소유자 교부	-	669,268,713원

매각대금 배분 (14억원)

감정가 vs 최저매각가

1회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 70% 수준입니다.

⚠️ 용도·환금성 체크 감정평가 이용상태는 유흥주점이며, 집합건축물대장상 401호·402호·403호 전유부분이 하나의 공간으로 이용 중입니다. 공부와 현황 이용 차이를 확인하고 실제 운영 승계 가능성을 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천역 인근 상업용 건물 밀집지역으로 상업·위락시설 접근성이 있습니다.
교통. 차량 출입 및 주정차 가능하며 인근 노선버스정류장과 부천역이 위치합니다.
토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 5,362,000원/㎡입니다.
환금성. 일반 주거상품이 아닌 유흥시설 이용 물건으로 수요층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수금액은 0원입니다.
현황 확인. 401호·402호·403호 일체 이용 상태와 실제 점유 관계를 현장 확인해야 합니다.
임대관계. 감정평가상 임대차관계는 미상으로 실제 임차·운영 관계 확인이 필요합니다.
업종 승계. 유흥주점 용도 특성상 허가·시설·영업권 여부를 별도로 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상품성이 관건”

이 물건은 권리분석 측면에서는 깔끔합니다. 근저당 이후 권리는 소멸하고 대항력 있는 임차인 인수도 없습니다. 다만 경매 투자에서 권리가 전부는 아닙니다. 유흥시설 이용 상태, 집합건물 통합 사용, 임대관계 미상이라는 요소가 실제 낙찰 후 활용성과 환금성을 결정합니다. 권리는 합격, 현황 검토는 필수인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	20억원
2	2026-07-02	대기	14억원

부동산강제경매

권리는 깨끗하지만, 용도와 환금성이 변수 — 부천 심곡동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상품성이 관건”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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