인천지방법원 2024타경5023. 김포시 풍무동 그랜드타워2차 1층 107호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자 전민숙은 2022.10.11. 매매를 원인으로 2022.11.08. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 818,075,600원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 684,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 동작새마을금고 근저당과 김포시·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 낙찰자가 후순위 근저당을 떠안는 구조가 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 실질적인 확인 포인트는 담보권보다 대지권입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 적정 규모의 대지사용권이 평가에 포함되어 있지만, 이것만으로 대지권의 등기·귀속이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 31-1, 1층107호 (풍무동,그랜드타워2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 14층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 전민숙 · 2022.10.11. 매매 · 거래가액 818,075,600원 · 2022.11.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 198,083,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 581,747,229원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 점유·임대 | 감정평가 이용상태 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 적정규모의 대지사용권 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보·압류는 소멸
말소기준은 2022.11.08. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2022.11.24. 설정된 동작새마을금고 근저당권, 2023.12.15. 김포시 압류, 2024.09.06. 우리은행의 현재 임의경매개시결정, 2024.10.02. 국의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2023.09.22. 동작새마을금고가 신청한 이전 경매개시결정은 2024.03.20. 말소됐습니다.
② 대지권·점유 — 이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분
매각물건명세서 비고에는 “대지권 미등기이며, 대지권 유무 알 수 없음”이라고 기재돼 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 적정 규모의 대지사용권이 평가에 포함돼 있습니다. 김포시의 사실조회 회신에는 취득세 신고서류로 대지면적 7㎡가 기재된 매매계약서, 분양대금 완납확인서 등이 있고 해당 물건의 취득세를 납부한 사실이 확인됐습니다.
점유 측면에서는 감정평가상 이용상태가 근린생활시설(공실)이고, 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 여부와 실제 사용관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,162원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 684,000,000원 | 194,509,838원 |
| 2. 근저당 · 동작새마을금고 | 63,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 747,600,000원, 예상 채권자 배당액은 194,509,838원, 예상 미배당액은 553,090,162원입니다. 현재 예상에서는 소유자 잔여가 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정이며, 실제 배당은 조세 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 풍무동 소재 홈플러스 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·상태. 근린생활시설이며 현재 감정평가상 공실입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 도로. 북서측 및 북측 도로를 이용하며, 토지는 대로2류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역과 공항시설 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 토지 기초정보. 토지면적 816.5㎡, 공시지가 5,227,000원/㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 환금성 포인트. 4회 유찰된 근린시설이고 이용상태도 공실이므로, 권리가 깨끗하다는 사실과 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기·유무 불명이라는 기재와 취득세 신고서류, 분양대금 완납확인서의 연결관계를 확인하고 낙찰 후 등기 가능 여부를 검토하세요.
- 현재 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 사용상태와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 낮은 최저가 착시 경계. 198,083,000원은 감정가 825,000,000원의 24.01%이지만, 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 자체보다 근린시설의 수요, 공실 상태, 대지권 문제 등이 응찰 저조와 연결되는지 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 담보권자 미배당이 커도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자가 자동 승계한다고 보지 마세요.
- 조세·비용 확인. 김포시와 국의 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 조세채권을 원본에서 대조하고, 예상배당표와 차이가 날 수 있음을 감안하세요.
맺으며 — “24% 최저가보다 대지권이 먼저다”
이 물건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 2022.11.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰된 근린생활시설(공실)이라는 점, 그리고 대지권 미등기·대지권 유무 불명이라는 핵심 확인사항이 남아 있습니다. 최저가 198,083,000원이 감정가 825,000,000원의 24.01%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 비율만으로 가격 메리트를 가점하기는 어렵습니다. 이 사건은 담보권 인수보다 대지권 확인과 근린시설의 환금성 검토가 승부처입니다.
