인천지방법원 2024타경5023. 경기도 김포시 풍무동 그랜드타워2차 1층 107호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 전민숙이고, 2022.11.08. 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 2024.09.06. 같은 우리은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 사이 김포시 및 국의 압류, 추가 근저당권 등이 존재하지만, 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이며, 핵심은 권리보다 가격과 공실 상태에서의 사업성입니다.
현재 최저매각가는 282,975,000원으로 감정가 825,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰을 거친 만큼 진입가격은 크게 낮아졌지만, 별도의 실거래 시세 자료가 없어 단순히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 감정평가서상 본건은 근린생활시설(공실)이므로 실제 임대·영업 수요와 상권 회전 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 31-1, 1층107호 (풍무동,그랜드타워2차) |
| 등기상 부동산 | 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 |
| 물건종류 | 근린시설 · 1층 107호 |
| 이용상태 | 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 전민숙 |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 282,975,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 581,747,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 인수 부담은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2022.11.08. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 동작새마을금고 근저당권과 2023.12.15. 김포시 압류, 2024.09.06. 우리은행 임의경매개시결정, 2024.10.02. 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 흐름 — 낮아진 가격보다 공실의 의미가 중요하다
현재 최저매각가는 282,975,000원이고 감정가는 825,000,000원입니다. 현재 가격은 감정가의 약 34.3%이며, 3회 유찰이 누적된 결과입니다. 실거래 자료가 없어 최근 시세와 직접 비교할 수는 없으므로, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 감정가 대비 | 채권 배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 282,975,000원 | 34.3% | 278,213,350원 |
| 4회 유찰 시 | 198,082,500원 | 24.0% | 194,509,345원 |
| 5회 유찰 시 | 138,657,750원 | 16.8% | 135,916,542원 |
회차가 내려갈수록 매수가격은 더 낮아지지만, 동시에 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차 기준 총 채권최고액 합계는 747,600,000원이고, 예상 배당액은 278,213,350원으로 469,386,650원의 미배당이 남습니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,761,650원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 684,000,000원 | 278,213,350원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동작새마을금고 | 63,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 소재 ‘홈플러스’ 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 다각형의 주상건물부지로 인접도로와 등고합니다. 북서측 및 북측도로를 이용 중이고 광대소각 도로에 접합니다.
- 규제. 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류·중로2류·소로1류 접함, 공항 관련 다수 제한구역 및 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 시설상태. 위생설비·옥내소화전설비·자동화재탐지설비·승강기설비 등이 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주택이 아닌 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 실거래 자료가 없으므로 실제 매수층과 임차수요를 현장 중심으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가 282,975,000원은 감정가의 34.3%입니다. 단순 할인보다 왜 유찰이 누적됐는지를 상권·공실 관점에서 확인하세요.
- 공실 확인. 실제 출입상태, 내부 마감, 업종 적합성, 임대 가능 여부와 인근 근린생활시설 임대수요를 직접 확인하세요.
- 대지권 미등기. 평가에 대지사용권이 포함되어 있고 관련 서류와 취득세 납부 회신이 있으나, 입찰 전 등기부·신탁원부·매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 채권 배당. 현재 회차에서 우리은행 예상배당 278,213,350원, 미배당액 469,386,650원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이지만 배당 구조는 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 실제 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸돼도, 공실은 직접 확인해야 한다”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2022.11.08. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저매각가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 안전한 가격이라고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 감정평가상 이용상태가 근린생활시설(공실)이기 때문입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리의 복잡성보다 공실 해소 가능성·임대수요·환금성입니다. 현재 회차 282,975,000원부터 4회 유찰 시 198,082,500원, 5회 유찰 시 138,657,750원까지 가격 시나리오는 크게 열려 있으므로, 현장 확인을 바탕으로 적정 입찰가를 정하는 접근이 핵심입니다.
