한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순한 근린시설입니다. 다만 아파트처럼 실거주 수요를 보는 물건이 아니라 현재 공실인 상가형 시설의 임대력과 환금성이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격보다 수익화 가능성 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
825,000,000원
최저 577,500,000원
유찰
1회
감정가 70%
실질취득
577,500,000원
인수 0원
핵심지표
공실
근린시설 이용상태
인천지방법원 2024타경5023. 경기도 김포시 풍무동 그랜드타워2차 1층 107호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 11월 8일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 동작새마을금고 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 31-1, 1층107호 (풍무동, 그랜드타워2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공실 |
| 소유자 | 전민숙 |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 577,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 581,747,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권 취득을 검토하는 구조입니다.
② 권리보다 중요한 것은 공실 근린시설의 수익성
감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 위치는 김포시 풍무동 홈플러스 남동측 인근이며 주변은 공동주택·공원·근린생활시설로 형성되어 있습니다. 차량 출입과 버스 접근은 가능하지만, 실제 임대 가능성과 공실 해소 기간은 별도 확인이 필요합니다.
⚠️ 공실 물건의 핵심 체크 아파트와 달리 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 주거 수요가 없습니다. 예상 임대료, 상권 유동성, 관리비 부담, 공실 기간을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 577,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,175,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 684,000,000원 | 569,325,000원 |
| 2. 동작새마을금고 근저당 | 63,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 747,600,000원 중 569,325,000원이 배당되고 178,275,000원이 미배당됩니다. 그러나 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분 (577,500,000원)
회차별 미배당 채권
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 사업성 관점 공실 근린시설은 낙찰가보다 이후 운영 능력이 중요합니다. 임대수요 확인 없이 가격만 보고 접근하면 위험합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 홈플러스 남동측 인근으로 공동주택·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 1층 107호이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현재 근린시설 공실 상태이므로 실제 임차 가능 업종과 예상 임대료를 확인하세요.
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 등기·명세서 원본 확인은 필요합니다.
- 가격 전략. 1회 유찰로 최저가는 577,500,000원까지 낮아졌으나 수익률 기준으로 접근해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 운영이 승부”
이 물건은 권리분석만 보면 매우 단순합니다. 임차인 인수도 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리보다 낙찰 후 임대와 운영 가능성입니다. 현재 공실인 점을 감안하면 단순히 최저가 하락만 보고 접근하기보다, 풍무동 상권과 임대수요를 확인한 뒤 수익성이 맞는 가격을 정하는 것이 핵심입니다.