인천지방법원 2024타경5030. 부천 소사본동 리체드림빌 2층 202호, 전용 41.36㎡의 다세대주택입니다. 감정가 215,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 25,295,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 말소기준은 2022.04.19. 이연재의 가압류이고, 그보다 앞서 이연재는 2021.04.02., 허경한은 2022.04.01. 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 대항력이 인정된 상태라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저가 25,295,000원을 전제로 한 예상배당에서는 이연재에게 24,439,690원이 배당되고, 보증금 부족분 95,570,310원이 남습니다. 허경한은 우선변제권 없이 보증금 215,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 총 인수액은 310,570,310원, 낙찰대금과 합친 실질취득은 335,865,310원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총 취득부담이 거의 줄지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로398번길 23, 2층202호 (소사본동,리체드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 다세대주택 · 전용 41.36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 고주용 (2021.05.26. 소유권이전, 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 25,295,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허경한 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 2015.12.15 |
| 세대수 | 13세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.19. 이연재의 가압류 120,010,000원입니다. 이후 부천시 압류와 2024.09.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계는 다릅니다. 이연재의 전입은 2021.04.02., 허경한의 전입은 2022.04.01.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 명시돼 있어, 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 인수위험은 별개로 봐야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허경한 | 2022.04.01 / 확인 없음 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 215,000,000원 승계 |
| 이연재 2층 202호 41.36㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.04.02 / 2021.10.19 | 120,010,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 95,570,310원 승계 |
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,295,000원 | 310,570,310원 | 335,865,310원 |
| 7회 유찰 시 | 17,706,500원 | 318,022,217원 | 335,728,717원 |
| 8회 유찰 시 | 12,394,550원 | 323,238,552원 | 335,633,102원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 25,295,000원이 아니라 335,865,310원
리체드림빌은 13세대, 2015.12.15. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 41.36㎡와 38.06㎡ 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 183,000,000원, 최신 거래도 2024.07. 183,000,000원입니다. 전체 거래 평균 189,750,000원보다 최근 가격대가 낮고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 41.36㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 41.36㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2022.08 | 38.06㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 38.06㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.36㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
현재 최저가 25,295,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 13.8%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 인수액을 포함한 실질취득 335,865,310원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 183,000,000원의 약 183.5%입니다. 최근 시세보다 약 152,865,310원 높은 수준이므로 이 사건을 “싸다”거나 “큰 폭 할인”으로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 855,310원 |
| 1. 임차인 이연재 보증금(우선변제) | 120,010,000원 | 24,439,690원 |
| 인수 · 임차인 허경한 보증금 | 215,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이연재 | 120,010,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 허경한 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이연재의 우선변제 배당 후 보증금 부족분은 95,570,310원이며, 허경한 보증금 215,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 총 매수인 인수액 310,570,310원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 북측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호. 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 13세대 규모의 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -4.7%여서 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 25,295,000원이 아니라 인수액을 합친 335,865,310원을 시세와 비교해야 합니다.
- 이연재 잔존보증금 확인. 예상배당 24,439,690원 이후 부족분 95,570,310원이 매수인에게 남는 구조입니다.
- 허경한 보증금 확인. 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 215,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 임차인 관계 검증. 허경한·이연재 모두 등기 및 경매 관계인과 동일인이라는 의심 표시가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 원본 확인이 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 335,728,717원·335,633,102원으로 거의 줄지 않습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 183,000,000원이고 최근 추세는 -4.7%입니다. 과거 전체 평균 189,750,000원을 근거로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.77%”가 아니라 “최근 시세의 183.5%”
이 사건의 숫자 하나만 보면 6회 유찰된 최저가 25,295,000원이 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 실제 임차인 2명에게 남는 보증금 310,570,310원을 합치면 현재 실질취득은 335,865,310원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 183,000,000원 대비 약 183.5%이고, 시장 추세도 -4.7%입니다.
더 유찰돼도 총 부담은 335,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 13세대 다세대주택, 평균 6.0회 유찰이라는 낮은 환금성 지표까지 겹칩니다. 임차관계가 실제로 배제되지 않는 한 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 “낮은 낙찰가 뒤에 큰 인수부담이 숨어 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
