인천지방법원 2024타경5030. 경기도 부천시 소사구 소사본동 리체드림빌 2층 202호, 전용 41.36㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 215,000,000원이었지만 현재 최저매각가는 36,135,000원까지 내려왔습니다. 문제는 낙찰가 자체가 아니라 인수되는 임차보증금입니다. 허경한은 전입이 2022.04.01로 말소기준권리인 2022.04.19 가압류보다 앞서며 대항력이 있고, 보증금 215,000,000원이 매수인 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 이연재도 전입일 2021.04.02로 대항력이 있으며, 확정일자 2021.10.19와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 35,084,570원이 배당되고 84,925,430원이 인수됩니다.
따라서 현재 최저매각가 36,135,000원에 낙찰된다고 해도 매수인 인수액 299,925,430원이 별도로 붙습니다. 이 둘을 합친 경제적 부담은 약 336,060,430원으로, 대항력 보증금 합계 335,010,000원 수준에 해당합니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 이 실질취득 수준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로398번길 23, 2층202호 (소사본동,리체드림빌) |
| 물건종류 / 면적 | 연립/다세대 · 전용 41.36㎡ · 2층 202호 |
| 소유자 | 고주용 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 허경한 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공 / 세대수 | 2015.12.15 / 13세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류지만, 임차권의 대항력이 핵심
이 사건의 핵심은 2022.04.19 접수된 갑구 6번 가압류입니다. 이연재의 임차권등기는 2022.04.29로 그 이후에 접수되었지만, 실제 전입일은 2021.04.02이므로 대항력이 인정되는 구조로 명시되어 있습니다. 허경한도 2022.04.01 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위번호 3번 임차권등기(2022.04.29 제37006호)가 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 보증금 합계가 낙찰가를 압도한다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 현재 배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허경한 | 점유 내용 미기재 | 215,000,000원 | 2022.04.01 / 미상 | 대항력 有우선변제권 無전액 인수 | 0원 | 215,000,000원 |
| 이연재 | 2층 202호 41.36㎡ · 주거 (임차권등기) | 120,010,000원 | 2021.04.02 / 2021.10.19 | 대항력 有우선변제권 有 | 35,084,570원 | 84,925,430원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
리체드림빌 동일면적(41.36㎡) 및 비교표본의 실거래는 최근 거래로 2024.07 183,000,000원, 2023.05 192,000,000원, 2022.08 190,000,000원, 2021.11 194,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 183,000,000원이며 최신 거래도 183,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 추세는 과거 비교 대비 -4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 41.36㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 41.36㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2022.08 | 38.06㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 38.06㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 4건 | 189,750,000원 |
현재 최저가 36,135,000원은 최근 12개월 평균 183,000,000원의 19.7% 수준이라 숫자만 보면 극단적으로 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 보증금 합계 335,010,000원이 존재하므로 이 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 실질취득을 약 335,010,000원으로 보면 최근 12개월 평균 183,000,000원과 최신 거래 183,000,000원 모두 크게 웃돕니다. 따라서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 매각가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 36,135,000원 | 299,925,430원 | 336,060,430원 |
| 6회 유찰 시 | 25,294,500원 | 310,570,801원 | 335,865,301원 |
| 7회 유찰 시 | 17,706,150원 | 318,022,561원 | 335,728,711원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 36,135,000원 → 25,294,500원 → 17,706,150원으로 하락하지만, 매수인 인수액은 299,925,430원 → 310,570,801원 → 318,022,561원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 총부담 하락으로 직결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (현재 회차 매각가 36,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,430원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 1. 임차인 이연재 보증금 (우선변제) | 120,010,000원 | 35,084,570원 | 부족분 84,925,430원 매수인 인수 |
| 인수 · 임차인 허경한 보증금 | 215,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 이연재 | 120,010,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 허경한 | 215,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차의 매각대금 36,135,000원은 집행비용과 이연재 우선변제에 배당되며, 이연재의 부족분 84,925,430원과 허경한 보증금 215,000,000원은 매수인 인수액으로 남습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽 석재 마감·샷시 창호, 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지면적은 180.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 이용상태는 다세대주택이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 13세대 규모의 소규모 주거건물로, 실거래 표본은 4건이며 거래금액은 183,000,000원~194,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 36,135,000원만 보면 저가처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 335,010,000원 규모가 있어 최저가 중심 판단을 하면 안 됩니다.
- 임차인 2명 권리 재확인. 허경한은 대항력 있으나 우선변제권이 없고, 이연재는 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 각각의 실제 계약·보증금·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가장임차인 의심 검토. 두 임차인 모두 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있으므로 관계인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 재설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 183,000,000원이며 추세는 -4.7%입니다. 실질취득 약 335,010,000원은 현재 시장 수준을 크게 웃돕니다.
- 유찰의 의미. 이미 5회 유찰된 사건이므로 단순히 추가 유찰만 기다리는 접근보다는, 인수 보증금과 임차권의 실제 효력을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸다”와 “취득이 싸다”는 다르다
이 사건은 최저매각가가 감정가의 17%까지 내려왔지만, 그것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 허경한의 보증금 215,000,000원과, 대항력·우선변제권이 있는 이연재의 보증금 중 미배당 84,925,430원이 매수인 인수액으로 남아 현재 회차 인수액은 299,925,430원입니다. 낙찰가 36,135,000원을 더하면 부담은 약 336,060,430원이고, 이는 대항력 보증금 합계 335,010,000원 수준으로 수렴합니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 각각 183,000,000원이며 추세는 -4.7%입니다. 따라서 이 사건은 권리와 인수조건을 해결하지 않고는 최저가만으로 접근할 수 없는 물건입니다. 특히 임차인들의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 기재되어 있으므로 실제 임대차관계가 확인되지 않는 한, 실질취득이 시세보다 높은 인수형 경매로 보는 것이 타당합니다.
