인천지방법원 2024타경5030. 부천시 소사구 소사본동 리체드림빌 2층 202호, 전용 41.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 73,745,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 실거래 평균의 38.9%에 불과하지만, 이 사건은 가격보다 먼저 말소기준권리와 임차권 인수 여부의 충돌을 해소해야 합니다.
자동 산정에서는 2017년 3월 15일 삼성생명보험 근저당권을 말소기준권리로 제시하고 있습니다. 그러나 같은 근저당권에는 2019년 4월 11일 해지 말소 기록이 존재합니다. 그 후 2021년 4월 2일 이연재의 주민등록과 2021년 10월 19일 확정일자, 2022년 4월 29일 임차권등기가 이어집니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 정리돼 있으므로, 단순히 “말소기준 이후라 전부 소멸한다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로398번길 23, 2층 202호 (소사본동, 리체드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 리체드림빌 · 13세대 · 2015.12.15 |
| 소유자 | 고주용 (2021.05.25 매매, 거래가 196,000,000원 · 2021.05.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허경한 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 법정지상권 / 위반사항 | 해당 없음 / 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권이 충돌한다
현재 소유자는 2021년 소유권을 취득한 고주용입니다. 2015년 소유권보존과 신탁, 2017년 신탁 말소 및 이전은 현재 소유권에 이르는 과거 이력입니다. 이연재는 2022년 가압류와 임차권등기를 함께 보유하고 있고, 허경한은 임차인으로 신고된 동시에 이 사건의 경매신청채권자로 나타납니다. 두 사람 모두 등기상 권리관계와 겹치므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 및 채권 발생 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2명, 이연재 임차권은 인수 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 허경한 점유 부분·용도 미상 | 2022.04.01 확정일자 미상 | 215,000,000원 | 2024.09.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 현재 판정상 인수 없음 경매신청채권자와 동일인으로 관계 및 임대차 실체 확인 필요 |
| 이연재 2층 202호 41.36㎡ · 주거 | 2021.04.02 2021.10.19 | 120,010,000원 | 2022.04.29 | 대항력 판정 충돌 확정일자 있음 인수 확인 필요 을구 3번 임차권등기 · 명세서상 매수인 대항 가능 권리 경고 |
이연재의 임차권등기는 2022년 4월 29일 접수됐고, 등기 내용에는 임대차계약일 2021년 5월 26일, 주민등록일 2021년 4월 2일, 점유개시일 2021년 3월 31일, 확정일자 2021년 10월 19일, 반환받지 못한 보증금 120,010,000원이 기재돼 있습니다. 자동 판정은 대항력 없음으로 분류하지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재된 것으로 정리돼 있어 인수 여부를 미확정 상태로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가와 실질취득을 구분
리체드림빌은 총 13세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 최근 거래는 전용 41.36㎡와 38.06㎡를 합쳐 4건이며, 평균은 189,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 41.36㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 41.36㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2022.08 | 38.06㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 38.06㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 189,750,000원 |
실거래 범위는 183,000,000원~194,000,000원이고, 감정가 215,000,000원은 실거래 평균보다 높습니다. 현재 최저가는 실거래 평균의 38.9%입니다. 다만 이연재 임차권의 인수가 확정될 경우 비교 기준은 최저가가 아니라 약 120,010,000원이며, 이는 실거래 평균의 63.2%입니다. 인수 여부가 달라지면 투자 판단의 출발점 자체가 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,727,410원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이연재 | 120,010,000원 | 46,017,590원 |
| 3. 경매신청채권 · 허경한 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당에서는 총 채권 361,010,000원 중 72,017,590원이 배당되고, 미배당액은 288,992,410원으로 계산됩니다. 이 표는 매수인 인수를 0원으로 산정했지만, 매각물건명세서상 을구 3번 임차권 인수 경고와 2019년 근저당 말소 이력이 존재하므로 법적 인수액의 최종 결론으로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 41.36㎡ 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 부천시 소사구청 북측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로·설비. 서측 포장도로에 접하며 난방, 위생, 상하수도, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 공동주택 부지이며 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,418,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지, 도로접면은 소로한면입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 13세대 소규모 다세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기”의 정확한 문구와 인수 범위를 확인하세요.
- 근저당 말소 확인. 삼성생명보험 근저당의 2019.04.11 말소가 유효한지, 실제 말소기준권리가 무엇인지 등기부 원본으로 확정하세요.
- 임차권 보증금. 이연재 보증금 120,010,000원의 미배당액과 낙찰자 승계 범위를 배당요구·채권계산서와 함께 확인하세요.
- 허경한 관계. 임차인 신고자이자 경매신청채권자인 허경한의 임대차계약, 채권 발생 원인과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 이연재 관계. 임차권자이자 가압류권자인 이연재의 보증금 지급내역과 임차권등기명령 자료를 대조하세요.
- 실질취득 기준. 임차권 인수형이면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에 머뭅니다. 최저가만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 점유·명도. 현 점유자와 인도 대상, 임차권자의 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “7,374만원 경매”로 보면 안 된다
현재 최저가 73,745,000원은 실거래 평균의 38.9%로 매우 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 을구 3번 임차권등기의 매수인 인수 여부입니다. 자동 배당표는 인수액을 0원으로 산정하지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재된 것으로 정리돼 있습니다. 더구나 말소기준 후보인 2017년 근저당은 2019년 말소 기록과 충돌합니다.
이연재 임차권이 인수형으로 확정되면 최저가가 아니라 보증금 약 120,010,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수되는 미배당액이 늘어나므로 총액이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 실질취득은 실거래 평균보다 낮지만, 3회 유찰과 13세대 다세대의 제한된 환금성, 임차인과 채권자의 중첩 관계까지 고려하면 원본 확인 전 응찰 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 말소기준과 임차권 인수 범위를 확정하는 것입니다.