최저가 159,426,000원이 전부가 아니다 — 대항력 임차인 30,000,000원과 배당표 충돌이 남은 라베니체 103호

인천지방법원 2024타경5351. 김포시 장기동 라베니체마치에비뉴1의 1층 103호입니다. 경매상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 ‘카페:쉼’입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층 점포이며, 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 봐야 합니다.

등기상 현재 소유자는 농업회사법인우리푸드주식회사로, 2022년 8월 8일 거래가 650,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 기존 수산업협동조합중앙회 근저당은 해지로 말소됐고, 하나은행 채권최고액 624,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2022년 8월 8일 하나은행 근저당입니다.

문제는 임차인입니다. 김정녀의 점유 시작일은 2018년 3월 30일로 말소기준일보다 앞서며, 보증금 30,000,000원, 월세 1,200,000원입니다. 대항력이 있고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있어, 보증금 전액을 배당받지 못한 채 매수인에게 대항할 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도

2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당은 2022년 8월 8일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 다수의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김정녀의 점유 시작일은 2018.03.30.으로, 말소기준인 하나은행 근저당 설정일 2022.08.08.보다 빠릅니다. 보증금은 30,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있어, 배당 없이 보증금 전액이 매수인 부담으로 남는 시나리오입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 159,426,000원으로 감정가 664,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 189,426,000원입니다.

이 사건은 임차보증금 30,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 작으므로, 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 내려가지만, 각 회차마다 최저가에 30,000,000원을 더해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,426,000원 가정)

예상표상 총 채권액은 2,854,849,115원, 채권자 배당액은 156,394,036원, 미배당액은 2,698,455,079원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층 103호는 근린생활시설인 ‘카페:쉼’으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 입지. 운양중학교 남동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 20미터, 동측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 전체 토지면적 3,727.6㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,572,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구 등에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·시스템냉난방설비가 설치돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 4회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율과 별개로 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 김정녀의 점유 부분, 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서, 사업자등록일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수 문구 대조. “명시 인수권리 해당사항없음”이라는 매각물건명세서 문구와 대항력 임차인 판정이 충돌하므로 법원 비치 원본을 대조하세요.
• 말소 근저당 대조. 2022.08.08. 말소된 수산업협동조합중앙회 근저당에 156,394,036원이 배당되는 계산의 근거를 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 159,426,000원이 아니라 임차보증금을 합한 189,426,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·국민건강보험공단·김포시 압류가 있으며, 당해세가 확인되면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 상가 운영 상태. 현재 카페 이용과 임대관계가 실제로 유지되는지, 인도·명도 대상이 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없는 상태이므로 주변 동일 상권의 실제 매매가·임대료·공실 상태를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 문서 충돌이 먼저다”

감정가 664,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 159,426,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 단순 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 30,000,000원을 더한 현재 실질취득은 189,426,000원이고, 이를 최근 실거래와 비교할 근거도 확인되지 않습니다.

권리 측면에서도 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 장점보다, 임차인 인수 여부와 명세서 문구의 충돌, 말소된 근저당이 예상배당표에 남아 있는 충돌이 더 중요합니다. 이 두 가지가 원본 확인으로 명확히 해소되기 전까지는 저가 매수 기회가 아니라 권리와 가격을 함께 검증해야 하는 고위험 근린생활시설로 보는 것이 타당합니다.