인천지방법원 2024타경5696. 김포 장기동 금빛수로변 근린상가지대에 위치한 라베니체마치에비뉴6 제1층 제120호 근린시설입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고 감정평가 기준시점에는 공실이었습니다. 안근준이 2017년 9월 19일 매매를 원인으로 2018년 2월 14일 거래가액 1,011,750,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 768,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정, 김형규의 상가건물임차권, 김포시 압류 등이 뒤따랐지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 회차 최저매각가는 127,565,000원으로 감정가에서 크게 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 낮은 최저가만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5696 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 태장로 810, 1층120호 (장기동,라베니체마치에비뉴6) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 안근준 · 거래가액 1,011,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 759,000,000원 / 127,565,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 654,216,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2018.02.14. 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2018.02.14. 국민은행 근저당권입니다. 김형규의 임차권등기는 2024.11.18. 접수됐고, 임대차계약일자는 2021.09.02., 점유개시일자는 2021.09.30., 사업자등록신청일자와 확정일자는 모두 2024.08.29.입니다. 사업자등록신청일이 말소기준권리보다 뒤라 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기 또한 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형규 | 1층 120호 전부 · 임차권등기 | 20,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 초보증금 | 주거 · 임차관계 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김형규의 등기상 임차보증금은 20,500,000원이며, 최초보증금 30,000,000원 중 미반환금액으로 기재돼 있습니다. 등기부의 차임은 월 1,900,000원이고, 임차인 조사자료의 임대료는 2,000,000원으로 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.11.18. 접수돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 759,000,000원, 현재 최저매각가는 127,565,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태이고 시나리오상 감정가 17% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 89,295,500원, 7회 유찰 시 62,506,849원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 얼마나 많이 떨어졌는지만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일평형 거래를 단순 대입하기 어렵고, 현재 공실이라는 점과 5회 유찰이라는 사실 자체가 환금성·수익성 검토가 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,585,910원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 768,000,000원 | 124,979,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,585,910원을 제외한 124,979,090원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 643,020,910원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 김포경찰서 서측 인근, 김포장기지역 금빛수로변 근린상가지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 안에 있고 국도48호선이 북측 인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 감정평가 기준시점 현재 공실상태입니다.
- 접근. 동측 중로에 2층 부분이 접하고, 본건 차량진입은 금빛수로변 보도블록 포장로를 이용합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,775,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 상대보호구역 저촉 표기가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상2층 규모의 제2종근린생활시설이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 김형규 임차권등기가 존재하고 별도 임차관계 미상 표기도 있어 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 김형규 임차권. 사업자등록신청일 2024.08.29.로 말소기준 2018.02.14.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며 배당요구도 접수됐습니다.
- 미상 임차관계. 보증금·전입신고일이 확인되지 않는 표기는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서 원본과 현황조사를 대조해야 합니다.
- 상권·공실. 5회 유찰된 근린시설이므로 현재 임대수요와 공실기간, 실제 가능한 임대료를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 127,565,000원이라는 숫자 자체만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 국민은행 근저당 미배당이 643,020,910원 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유·임대차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 점유 확인이 먼저다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김형규 임차권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 감정가 759,000,000원에서 127,565,000원까지 내려온 5회 유찰 근린시설이고, 감정평가상 공실이며, 비교할 실거래 시세도 없습니다. 여기에 보증금과 전입일이 확인되지 않는 임차관계 표기가 있어 현장 점유 확인을 생략해서는 안 됩니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 가격과 환금성·점유는 별도 검증”입니다.
