한 줄 평 3회 유찰로 가격은 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 현재 공실 상태이고 임대차 관계가 완전히 해소됐다고 보기 어려워, 핵심은 권리보다 상가 수요와 환금성 검토입니다.
감정가
759,000,000원
평가금액
최저가
260,337,000원
3회 유찰 후
매수인 인수
0원
낙찰 소멸 구조
핵심지표
공실 상가
환금성 확인 필요
인천지방법원 2024타경5696. 김포 장기동 금빛수로변 상권에 위치한 라베니체마치에비뉴6 1층 120호 근린시설입니다. 감정가는 7.59억이었지만 세 차례 유찰을 거치며 현재 최저가는 2.603억까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2018년 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 태장로 810, 1층120호 (장기동,라베니체마치에비뉴6) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 용도 · 현재 공실 |
| 소유자 | 안근준 |
| 감정가 / 최저가 | 759,000,000원 / 260,337,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 654,216,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2018.02.14 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 768,000,000원이며 이후 설정된 경매개시결정·김포시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기가 존재하지만 대항력 없는 임차권으로 확인되어 낙찰자 인수 대상은 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김형규 | 20,500,000원 | 없음 | 확인 | 없음 |
| 초보증금 | 미상 | 판정 불가 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차 관계 주의 김형규의 임차권등기는 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 다만 매각물건명세서상 별도 임대차 관계는 미상으로 표시되어 있어, 현장 확인 없이 완전한 공실 해소로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,444,718원 |
| 국민은행 근저당 | 768,000,000원 | 255,892,282원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 국민은행 채권은 전액 배당되지 않고 약 512,107,718원의 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 채권이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 장기동 김포경찰서 서측 인근, 금빛수로변 근린상가지대에 위치합니다.
- 교통. 국도48호선 인근이며 시내버스 정류장이 인접합니다.
- 용도. 공부상 일반음식점이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 환금성. 상가 물건은 배후수요와 임차수요 확보가 중요하며 공실 상태에서는 매수 후 운영전략 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현재 공실인 근린시설이므로 실제 영업 가능성·임차수요를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김형규 임차권은 인수 대상이 아니지만 미상 임대차 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 상가는 거래량과 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 상가는 수요 싸움”
이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 현재 공실이고, 상가의 가치는 결국 임차인을 얼마나 빨리 맞출 수 있는지와 연결됩니다. 3회 유찰이라는 가격 메리트는 분명하지만, 낙찰 후 운영 가능성까지 계산하는 입찰이 필요합니다.