서울남부지방법원 2024타경128768. 서울 구로구 개봉동 포유빌 4층 401호, 공부상 도시형 생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 건물은 2021년 사용승인을 받았고 총 20세대입니다. 소유자는 박찬중이며, 등기부상 2021년 7월 16일 거래가액 299,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 집에는 그보다 앞선 2021년 6월 5일 임대차계약을 체결한 박혜상 임차인이 있고, 2021년 7월 9일 확정일자, 같은 해 7월 16일 전입신고와 점유 개시 기록이 있습니다. 2022년 6월 30일 설정된 KB국민카드 가압류보다 앞선 선순위 임차인입니다.

따라서 등기부에 근저당권이 현재 남아 있지 않다는 이유만으로 깨끗한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금 299,000,000원은 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 배당액이 부족하면 일반적인 대항력 임차인 구조에서는 낙찰자가 보증금 잔액을 부담하게 됩니다. 다만 이번 사건은 매각 조건으로 명시된 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이 위험을 해소하는 결정적인 차이입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022년 6월 30일 KB국민카드 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2021년 4월 20일 경인북부수산업협동조합이 설정한 채권최고액 3,281,200,000원의 공동담보 근저당권도 2021년 7월 16일 이미 말소되었습니다. 또한 2022년의 종전 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류 역시 등기부상 말소되어 있습니다.

그런데 임차인의 전입일은 2021년 7월 16일입니다. 가압류보다 앞서 주거 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자도 2021년 7월 9일로 더 빠릅니다. 뒤늦게 이루어진 2023년 8월 16일 주택임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유만으로 기존 선순위 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 299,000,000원 보증금과 조건부 포기

실제 주택 임차인은 박혜상 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 주택 점유 임차인이 아니라 매각물건명세서에 표시된 주택임차권승계인이며, 동시에 이 사건 강제경매 신청채권자입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 추가하거나 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 급락했다

같은 건물 포유빌의 유사 면적 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 283,833,333원이지만, 이 숫자에는 2021년 299,000,000원 안팎의 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래인 2026년 7월 197,000,000원, 2025년 10월 213,000,000원을 우선 적용하는 것이 타당합니다.

주목할 점은 가격이 내려온 속도입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군과 비교해 31.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 2021년의 높은 거래가격을 현재 시세처럼 사용하는 것은 위험합니다. 감정가 268,000,000원 역시 최근 12개월 평균 205,000,000원보다 높습니다.

포기·말소 조건을 충족해 실질취득이 최저가와 같은 171,520,000원으로 확정된다는 전제에서는, 최근 12개월 평균의 83.7%에 해당합니다. 최근 평균보다 33,480,000원 낮고, 가장 최근 거래 197,000,000원보다 25,480,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 표본이 2건이어서 이 차이를 곧바로 확실한 투자이익으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당 130,681,280원은 현재 매각가 가정에 따른 임차보증금 부족분이며, 매각대금에서 추가 배당되는 금액이 아닙니다. 주택도시보증공사 청구금액은 경매신청채권으로 표시된 것으로 임차보증금을 별도의 임대차계약으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 인하 효과가 사라진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 단순히 최저매각가가 낮아진다고 실제 취득 부담까지 낮아지는 것이 아닙니다. 매각가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수 대상인 미배당 보증금이 늘기 때문입니다.

총액은 각 시나리오의 매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따른 소폭 차이가 있으며, 취득세·명도비 등 별도 취득비용은 제외했습니다. 위 인수액은 매각물건명세서상 포기·말소 조건을 적용하지 않은 경우의 법률상 위험 비교입니다.

조건 미적용 시 현재 회차의 실질취득 부담은 302,201,280원, 다음 가정 회차에서는 301,721,024원, 그다음 회차에서도 301,336,819원입니다. 최저가가 크게 떨어져도 인수 보증금이 그만큼 증가해 총 부담은 약 3.01억~3.02억원 수준으로 거의 유지됩니다. 보증금 299,000,000원에 집행비용 추정분이 더해진 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구 개봉동, 지하철 1호선 개봉역에서 북서측 직선거리 약 650m에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장이 있는 경인로33길까지 약 80m 거리입니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.16 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·난방·승강기·소방·주차설비 등이 확인됩니다.
• 면적과 수요층. 대상 전용면적은 26.1㎡로 소형 주거 공간에 해당합니다. 총 20세대 다세대주택으로 대규모 아파트 단지와는 거래시장과 환금성 구조가 다릅니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 현황도와 탐문조사 등에 의거하여 평가한 만큼 실제 내부 상태와 수리 필요성을 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 매각 시점의 적용 기준을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,499,000원/㎡. 대지 관련 토지면적은 126.0㎡로 표시되어 있으며, 해당 수치를 개별 호실의 전유 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 직접 확인하지 못한 내부 상태까지 정상이라고 보장되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 최근 거래는 2025년 10월 213,000,000원, 2026년 7월 197,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세 차이는 -31.6%입니다. 거래 표본도 적어 향후 매도 시 가격과 거래 기간의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 대조. 매각물건명세서에 기재된 박혜상 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액을 두 방식으로 계산. 조건 이행 시 인수 0원, 조건 미적용 시 현재 배당 가정에서 130,681,280원입니다. 두 경우의 실질취득 부담은 각각 171,520,000원과 302,201,280원으로 크게 다릅니다.
• HUG 승계 중복계산 주의. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이자 신청채권자입니다. 실제 임차인 박혜상 1명의 임차보증금에 별도의 주택도시보증공사 임차보증금을 더하지 않아야 합니다.
• 점유 상태와 명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 누구인지, 퇴거·인도 협의가 필요한지 확인해야 합니다. 보증금 인수 면제와 즉시 인도 가능성은 동일한 문제가 아닙니다.
• 실거래 기준 재설정. 전체 평균 283,833,333원보다는 최근 12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 197,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 하락 추세 -31.6%를 고려해 추가 가격 하락 가능성을 검토해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 검토. 단순 가격 문제인지, 임차인 인수 우려인지, 시장 유동성 또는 물건 상태와 관련된 문제인지 경매기록과 현장 상태를 종합적으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·마감·수리 필요성 등이 취득 이후 비용에 영향을 줄 수 있으므로 현장조사를 권합니다.
• 관리비·조세·배당 변동. 공용관리비 체납, 당해세, 배당 순위 및 집행비용을 확인해야 합니다. 예상배당표와 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 기일 및 최신 권리 확인. 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 전 법원 공고, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서와 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 확약이 지켜질 때만 성립한다”

이 물건은 최저매각가 171,520,000원이라는 숫자만으로 판단하면 위험한 경매입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 299,000,000원이 매각가를 넘어서기 때문입니다. 일반적인 보증금 인수형으로 계산하면 현재 회차의 취득 부담은 302,201,280원입니다. 몇 차례 더 유찰되어도 미배당 보증금이 증가하므로 총 부담은 약 3억원 수준을 유지합니다.

그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 박혜상 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시적 기재입니다. 이 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 171,520,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원보다 낮은 수준입니다.

그렇다고 곧바로 우량 투자물건이라고 보기는 어렵습니다. 과거 2.99억 수준이던 거래가격이 최근 1.97억까지 내려왔고, 가격 추세는 -31.6%입니다. 5회 유찰된 20세대 소규모 다세대주택이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 부담입니다. 매각 조건이 확인되면 권리 인수 위험은 크게 줄지만, 시세 하락과 환금성 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

결론은 조건부 검토, 보수적 접근입니다. 포기·말소 조건 이행 여부를 확실히 확인한 뒤 최근 거래가격과 추가 비용을 반영해 입찰 여부를 판단해야 합니다. 확약 조건을 확실하게 적용할 수 없다면 최저가가 낮다는 이유로 접근해서는 안 되는 물건입니다.