서울남부지방법원 2024타경128768. 개봉동 포유빌 제4층 제401호로, 공부상 도시형 생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 박찬중은 2021.07.16 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 299,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리보다 박혜상의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 박혜상은 2021.07.16 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.09이며, 보증금은 299,000,000원입니다. 말소기준인 2022.06.30 KB국민카드 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 인정된 자료입니다.

통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 실제 배당계산도 현재 매각가 268,000,000원에서 임차인 배당액을 263,448,000원으로 보고 35,552,000원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 이 사건은 명세서 비고가 결정적입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 조건이 적용되는 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 매각조건이 인수위험을 끊는다

말소기준은 2022.06.30 주식회사케이비국민카드 가압류 21,381,700원입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.04.20 경인북부수산업협동조합 근저당권 3,281,200,000원은 2021.07.16 이미 말소됐습니다.

중요한 것은 박혜상의 전입·점유가 2021.07.16으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.08.16이지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 먼저이고, 확정일자 2021.07.09와 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다

포유빌의 비교 거래는 전용 26.1㎡를 기준으로 면적 매칭된 자료입니다. 전체 12건 평균은 283,833,333원이지만, 2021년 거래 대부분이 299,000,000원 또는 305,000,000원에 몰려 있어 현재 가격판단에는 왜곡이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 197,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -31.6%를 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 268,000,000원은 전체 12건 평균과 비교하면 94.4%로 보일 수 있습니다. 하지만 그 전체 평균은 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재 가격은 130.7%입니다. 최신 실거래도 197,000,000원이고 가격 추세가 -31.6%이므로, 지금 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

배당 기계산상 박혜상 보증금의 미배당액은 35,552,000원입니다. *다만 명세서상 임차인 및 주택임차권승계인이 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

확약·포기 조건을 반영하지 않는 기계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 임차인에 대해서는 기계산 인수액을 그대로 실질취득비용에 더하면 안 됩니다. 가격 판단은 매각대금 자체와 최근 실거래를 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 개봉역 북서측 직선거리 약 650m에 위치하며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장이 있는 경인로33길까지 약 80m 거리이며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2021.04.16입니다. 위생·난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 6m, 남측 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 확인됩니다.
• 환금성. 포유빌은 20세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 평균 205,000,000원, 최신 거래 197,000,000원, 가격 추세 -31.6%로 과거 2021년 거래 수준과 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문과 조건 존속 여부를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
• 기계산 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당계산상 미배당은 35,552,000원이지만 매각조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 283,833,333원보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.6%입니다. 과거 2021년 299,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 회차별 가격 점검. 4회 유찰 시 214,400,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원보다 여전히 높고, 5회 유찰 시 171,520,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮아집니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 생략됐습니다. 집합건축물대장 현황도와 탐문조사에 의한 평가이므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 인수위험은 풀렸지만 가격은 아직 무겁다

이 사건은 처음 보면 보증금 299,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 268,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 35,552,000원의 미배당액을 표시합니다. 하지만 명세서의 매각조건 때문에 해당 잔액의 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되는 구조이므로 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 268,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 130.7%이고, 최신 거래는 197,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -31.6%, 현재까지 유찰 횟수는 3회입니다. 이 물건은 권리 리스크는 매각조건으로 크게 낮아졌지만 현재 가격은 최근 시세보다 높은 다세대주택입니다. 결론은 권리보다 가격입니다.