인천지방법원 2024타경5832. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 124호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 감정평가 당시 목록 1~5는 내부 경계벽에 의한 구분 없이 하나의 공간처럼 이용되고 있었으며, 현황은 공실입니다. 각 호의 면적과 경계 위치는 건축물현황도상 특정되어 있어 경계 복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
등기 구조는 비교적 명료합니다. 주식회사와이비안사이랑이 2023.03.27. 거래가 587,169,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 4,080,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권은 공동담보목록 제2023-484호에 속하므로 실제 채권액과 배당관계는 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층124호 (구래동, 김포한강 듀클래스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 프리케스크콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 (2023.03.27. 거래가 587,169,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 282,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.27. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 신고는 없으며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
말소기준권리 이후에는 농협은행주식회사 가압류 50,102,459원, 신용보증기금 가압류 300,000,000원, 중소기업은행 가압류 5,240,280원, 김포시와 국의 압류가 존재합니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸하지만, 실제 조세채권의 법정기일과 당해세 여부는 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49% 할인과 실질취득은 별개다
현재 최저매각가는 282,240,000원으로 감정가 576,000,000원의 49%입니다. 인수액이 없으므로 이 가격에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액도 282,240,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공장 지원시설·근린생활시설이고, 목록 1~5가 벽체 구분 없이 일체로 이용된 공실입니다. 실제 사용 가능성, 개별 호 경계 복원, 지식산업센터 내 수요와 재매각 가능성을 확인하지 않은 채 “49%니까 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 282,240,000원 | 0원 | 4,157,854,099원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 197,568,000원 | 0원 | 4,241,340,691원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 138,297,600원 | 0원 | 4,299,781,305원 |
③ 예상배당표 (매각가 282,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,751,360원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 277,488,640원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없는 구조입니다. 총 채권 미배당액은 4,157,854,099원입니다. 김포시·국의 실제 조세채권과 당해세, 배당순위 변동은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 물리적 현황 — 목록 1~5의 구분 문제
이 사건에서 권리보다 더 중요한 현장 이슈는 내부 경계입니다. 감정평가와 매각물건명세서에 따르면 목록 1~5는 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 다만 집합건축물대장 건축물현황도에서 각 호의 면적과 경계 위치가 특정되어 있어 경계 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·농경지·근린생활시설이 혼재한 시가지 주변 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 지식산업센터 건물의 지원시설 성격입니다.
- 건물. 프리케스크콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 13,824.9㎡, 평지의 사다리형에 가까운 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 용도상 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 경계벽은 복원 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장 지원시설이고 현재 공실이며 2회 유찰됐습니다. 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 임대·사용 수요와 재매각 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 목록 1~5의 매각 관계와 1층 124호에 귀속되는 대지권·전유부분의 정확한 범위를 법원 원문과 등기부에서 대조하세요.
- 경계 복원. 건축물현황도상의 경계 위치, 출입구, 급·배수, 전기, 소방설비가 각 호별로 독립 가능한지 현장에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 입찰 시점의 점유자, 유치권 주장, 시설물 소유관계를 다시 조사하세요.
- 용도 적합성. 공장 지원시설·근린생활시설 용도에서 예정 업종의 입주와 영업이 가능한지 관리규약과 관계 행정기관을 통해 확인하세요.
- 공동담보. 농협은행주식회사 근저당권은 공동담보목록 제2023-484호에 속합니다. 다른 공동담보 물건의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 조세채권. 김포시와 국의 압류가 있으므로 당해세, 법정기일, 체납액을 확인해 예상배당표를 보정하세요.
- 관리비·부담금. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납, 지식산업센터 관리규약상 부담금을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 현장 상태·복원 비용·임대 가능성·재매각 가능성을 반영해 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
등기상 결론은 명확합니다. 2023.03.27. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 이 물건은 공장 지원시설이고, 목록 1~5가 경계벽 없이 일체로 이용된 공실입니다. 현재 최저가 282,240,000원은 감정가의 49%지만, 낮은 최저가가 곧 높은 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 개별 호 경계 복원, 독립 사용성, 입주 업종, 공동담보 관계와 환금성을 확인한 뒤에야 적정가를 계산할 수 있습니다. 결론은 권리상 인수 없음, 가격·물리적 범위·환금성은 보수적으로 검토입니다.