인천지방법원 2024타경5832. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 1층 126호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이고, 감정평가 당시 목록 1~5는 내부 경계벽 없이 하나의 공간처럼 사용되다가 공실 상태였습니다. 건축물현황도상 각 호의 면적과 경계 위치는 특정되어 있어 경계 복원은 가능한 것으로 판단됐지만, 낙찰 후 독립 호실로 사용하려면 실제 경계와 설비 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 접수된 임의경매개시결정과 가압류 3건, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 4,080,000,000원이지만 공동담보목록 제2023-484호가 함께 기재되어 있습니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 283,286,320원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 321, 1층 126호 (구래동, 김포한강 듀클래스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 목록 1~5 경계벽 없이 일체 이용 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이비안사이랑 (2023.03.27. 거래가 599,406,500원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 288,120,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 3,443,471,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 명세서상 인수사항 | 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
2022년 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023년 3월 27일 주식회사와이비안사이랑 앞으로 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·국 압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도의 인수권리나 법정지상권이 명시되어 있지 않습니다.
② 임차·점유 및 물리적 이용 — 공실과 구획 상태를 함께 본다
확인된 임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실입니다. 따라서 배당표에 반영된 임차보증금이나 매수인 승계액은 없습니다. 다만 감정평가서에는 상세 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 열쇠 인도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
즉, 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이나 인수금이 아니라 독립 호실로서의 실제 사용성입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 물리적 구획과 비주거 임대·매매 수요가 확인되지 않은 상태에서 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,833,680원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,080,000,000원 | 283,286,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,240,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 4,435,342,739원이고 현재 회차 예상 미배당은 4,152,056,419원입니다. 신청채권자의 청구액은 3,443,471,831원이며 예상배당 283,286,320원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 4,152,056,419원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 201,684,000원 | 198,060,424원 | 4,237,282,315원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 141,178,800원 | 138,402,297원 | 4,296,940,442원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근이며, 주위는 시가지 주변 공장지대로 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 농경지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 15층 건물의 1층이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 공장·지식산업센터 건부지로 이용 중인 사다리형에 가까운 토지이며, 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구·성장관리권역이며, 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 각 호 사이 경계벽이 없는 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기상 대상 경계 확인. 126호의 건축물현황도, 전유부분 경계와 현장 표시를 대조해 독립 호실의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 구획 복원 검토. 목록 1~5가 경계벽 없이 일체로 이용됐으므로 벽체·출입구·소방·설비를 독립시키는 과정과 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가 당시 공실이더라도 매각기일까지 점유 상태가 바뀔 수 있으므로 현장 점유와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 집합건축물대장상 공장 지원시설·근린생활시설 용도와 실제 계획한 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 감정가의 49%라는 할인율과 실제 거래·임대수익 기준의 적정가는 서로 다른 지표입니다. 비주거 수요와 공실 비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 비용은 관련 기관과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로, 후순위 채권의 거액 미배당 자체가 낙찰자의 부담으로 이어지지는 않습니다.
그러나 실제 투자 판단에서는 공장 지원시설·근린생활시설이라는 용도, 목록 1~5의 일체 이용, 공실 상태가 더 중요합니다. 현재 최저가 288,120,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율만으로 수익성과 환금성을 증명할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격과 물리적 구획은 보수적으로 확인. 이 물건의 승부처는 채권 미배당이 아니라 독립 호실의 사용성과 비주거 수요입니다.